계약법이란? 개념, 성립요건, 기본원칙, 효력 등 기본 정리

**계약법(Contract Law)**의 개념과 주요 원칙, 그리고 부동산 실무에서의 중요성을 살펴보겠습니다.

 

 

1. 계약법의 개념

• 계약법은 개인과 개인 사이의 약속(계약)을 법적으로 구속력 있게 규율하는 법입니다.
• 한국에서는 별도의 “계약법”이라는 단일 법전이 있는 것은 아니고, **민법 제3편(채권편)**에 계약 관련 규정이 체계적으로 들어 있습니다.
• 즉, 계약법 = “민법상 계약에 관한 일반 법리와 원칙”을 통칭하는 개념이에요.

https://dic.daum.net/word/view.do?wordid=kkw000015503&supid=kku000021723

계약법 – 다음 국어사전

 

 

2. 계약의 성립 요건

계약은 크게 청약과 승낙으로 성립합니다.

1. 청약: 한쪽 당사자가 일정한 조건으로 계약 체결 의사 표시
2. 승낙: 상대방이 청약 내용을 그대로 받아들임

⚖️ 이때 ‘의사표시가 합치’되면 계약이 성립하며, 별도의 서면이 없어도 원칙적으로 효력이 발생합니다. (다만 부동산 등기, 보증 등은 서면 요건 필요)

 

 

3. 계약법의 기본 원칙

1. 계약자유의 원칙
   •    누구와 어떤 내용으로 계약할지 자유롭게 결정할 수 있음
   •    다만 강행법규(예: 이자제한법, 근로기준법 등) 위반 계약은 무효
2. 계약은 지켜져야 한다 (Pacta sunt servanda)
   •    일단 성립한 계약은 당사자를 구속하고, 반드시 이행해야 함
3. 신의성실의 원칙
   •    계약 이행 과정에서 서로 신뢰와 성실에 따라 행동해야 함
4. 사적 자치의 원칙
   •    당사자의 합의가 법적 효력을 가진다는 점에서 사적 자치 보장

 

 

 

4. 계약의 효력

• 채권 발생: 계약이 성립하면 채권(권리)과 채무(의무)가 발생
• 제3자 효력 제한: 원칙적으로 계약은 당사자 간에만 효력 발생
• 강행규정 위반 시 무효: 예를 들어 불법 목적 계약, 사회질서 위반 계약은 무효

 

 

5. 계약 해제·해지

• 해제: 계약이 소급적으로 무효가 되어 처음부터 없었던 것으로 봄
• 해지: 계약은 유효하되 장래에 향해서만 소멸
• 민법 제565조(매매계약 해제) 등 개별 규정이 존재

 

 

 

6. 부동산 실무에서의 계약법

부동산 거래에서는 계약법이 실질적으로 매우 중요합니다.

1. 매매계약: 계약금·중도금·잔금 및 소유권 이전 시기
2. 임대차계약: 보증금·차임·임차권 등
3. 분양계약: 청약·당첨·계약금·해제 조건
4. 특약 조항: 표준 계약서 외에 당사자 합의 특약은 계약법상 유효 (단, 강행규정 위반 시 무효)

 

 

 

7. 유의사항

• 계약은 “구두”로도 성립 가능하지만, 증거 확보를 위해 반드시 서면·녹취 등으로 남겨야 합니다.
• 계약서 작성 시에는 당사자, 목적물, 대가, 이행 시기 등 본질적 요소를 명확히 해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.
• 계약 불이행 시 손해배상, 계약금 몰취, 위약벌 조항 등이 적용될 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

✅ 정리하면,

• 계약법은 민법에 기초한 계약 원칙과 규율 체계를 뜻하고,
• 개인과 개인 간의 법적 관계를 안정적으로 보장하는 핵심 법영역입니다.
• 특히 부동산 거래에서는 계약법 이해가 분쟁 예방과 권리 보호의 필수 조건입니다.

 

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