다가구 주택 수익률 계산 방법
수익률은 총 투자금 대비 순수익을 계산하는 방식입니다.
여기서는 **대출 이자, 공실률, 관리비, 유지보수비, 세금(재산세, 종부세 등)**을 고려한 수익률을 계산합니다.
보증금은 제외하며,
보증금이 포함된 경우, 실제 대출금이 줄어들어 이자 부담이 감소하며,
이에 따라 실제 투자금 대비 수익률이 상승효과가 있습니다.
1. 연간 예상 수익 (연간 총 임대료)
연간 총 임대료= ∑(각 세대 월 임대료×12)
하지만 공실률을 고려해야 하므로, 실질적인 임대 수익은 다음과 같습니다.
연간 실질임대료 = 연간 총 임대료 ×(1−공실률) ×(1−공실률)(1−공실률)
예를 들어, 연간 총임대료가 5,000만 원이고 공실률이 **10%**라면,
5,000만 원 ×(1−0.1)=4,500만 원
2. 연간 지출 비용 (비용 및 세금 포함)
임대 수익을 얻기 위해 발생하는 지출 비용을 포함해야 합니다.
1) 대출 이자 비용
연간 대출 이자=대출금 ×이자=대출금=대출금 ×대출금× ×대출금리
2) 건물 관리비 및 유지보수 비용
- 건물 유지보수비 (예: 보수 공사, 수도·전기 시설 유지)
- 공용 전기세, 청소비, 경비비
3) 세금 (재산세, 종부세 등)
- 재산세 = 과세표준 × 세율
- 종합부동산세 (종부세) = (공시가격 - 공제금액) × 세율
- 필요시 부가세, 소득세도 고려
4) 기타 비용
- 보험료, 중개비, 법무비, 임대관리비 등
3. 순수익 계산 (연간)
4. 수익률 계산
여기서 총 투자금은 다음과 같이 계산됩니다.
총 투자금=매입가−대출금+초기 취득 비용
(초기 취득 비용: 취득세, 법무비, 중개수수료 등)
♣ 예제 계산
가정 조건
- 매입가: 5억 원
- 대출금: 3억 원 (금리 4%)
- 연간 총임대료: 5,000만 원
- 공실률: 10%
- 연간 관리비 및 유지비: 500만 원
- 기타 비용 (보험, 중개수수료 등): 300만 원
- 재산세: 200만 원
- 종부세: 100만 원
a. 연간 실질임대료
5,000만원×(1−0.1) = 4,500만원
b. 연간 대출 이자
3억원 × 4% = 1,200만원
c. 연간 순수익
4,500만원 − (1,200만원+500만원+200만원+100만원+300만원) = 2,200만원
d. 총 투자금
5억원−3억원=2억원
e. 수익률 계산
(2억원 / 2,200만원) × 100 = 11.0%
| 항목 | 계산 방식 | 예제 값 |
| 매입가 | - | 500000000 |
| 대출금 | - | 300000000 |
| 대출 금리 | 입력값 | 4% |
| 연간 총임대료 | 각 세대 월 임대료 × 12 | 50000000 |
| 보증금 | 입력값 | 200000000 |
| 공실률 | 입력값 | 10% |
| 연간 실질임대료 | 연간 총임대료 × (1 - 공실률) | 45000000 |
| 연간 대출 이자 | 대출금 × 대출 금리 | 12000000 |
| 세금 (재산세, 종부세) | 입력값 | 3000000 |
| 연간 관리비 및 유지비 | 입력값 | 5000000 |
| 기타 비용 | 입력값 | 3000000 |
| 연간 순수익 | 연간 실질임대료 - (연간 대출 이자 + 기타 비용+관리비+세금 등) | 22000000 |
| 총 투자금 | 매입가 - 대출금 | 200000000 |
| 수익률 | (연간 순수익 / 총 투자금) × 100 | 11% |
결론
- 공실률, 대출 이자, 세금 및 기타 비용을 고려한 현실적인 수익률 계산 가능
- 실제 투자금 대비 수익률을 정확하게 파악 가능
- 임대료 조정, 대출 전략 등을 활용해 수익률 최적화 가능
- 소유자의 운영, 관리에 따라 수익률을 더 상승 할 수 있는 효과 발생
이 계산 방식을 활용하여 다가구 주택의 수익률을 더욱 현실적으로 분석할 수 있습니다!
