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"대지면적"은 건축이나 부동산에서 자주 사용하는 용어로, 건축물이 지어질 수 있는 땅의 총면적을 의미합니다. 쉽게 말해, 소유하고 있는 땅의 크기를 나타내는 말입니다.
예시:
- 대지면적: 300㎡
- 건축면적: 150㎡ (→ 실제 건물이 차지하고 있는 면적)
- 건폐율 = (건축면적 ÷ 대지면적) × 100 = (150 ÷ 300) × 100 = 50%
대지면적은 건폐율, 용적률 등을 계산할 때 기준이 되는 핵심적인 수치입니다.
건폐율 계산할 때 대지면적 중에서 제외되는 부분이 있기 때문에 정확히 체크하는 게 중요합니다.
✅ 건폐율이란?
건폐율 = (건축면적 ÷ 대지면적) × 100%
여기서 중요한 건:
**"대지면적 전체가 아니라, 건폐율 계산 시 포함 가능한 면적만 사용한다"**는 점이에요.
✅ 대지면적에서 건폐율 계산 시 '포함되지 않는' 항목들
✅ 반대로, 대지면적에 포함되어 건폐율 산정에 들어가는 것들
✅ 그 외 건축면적에 포함되지 않는 주요 사항
✅ 관련 법령 근거 (참고)
「건축법 시행령」 제119조
건축면적은 건축물 외벽의 외곽선을 기준으로 산정하되, 건축물 외에 지붕만 있고 벽이 없는 시설 등은 포함되지 않는다는 조항 포함.
💡 예시로 보는 포함/미포함
✅ 도로는 왜 포함 안 되나요?
- 건축물이 도로 위에 세워질 수 없기 때문입니다.
- 도로는 일반공공용으로 쓰이는 토지이고, 건축 가능한 공간이 아니므로 건축면적에 산정되지 않습니다.
- 심지어 대지면적에도 산정되지 않습니다. (※ 도로에 편입된 토지는 건축법상 '대지'가 아님)
💡 헷갈릴 수 있는 예외 상황
📌 정리
- ✅ 건축면적 = 건축물이 실제로 세워진 바닥 공간
- 🚫 도로는 건축면적에 포함되지 않음
- ➕ 도로는 대지면적, 건폐율, 용적률 계산에서도 제외됨
❗️주의: "내 땅이라고 다 되는 건 아님!"
예를 들어…
- 지적도상 내 필지에 도로가 끼어 있다 → 실제로는 대지면적에서 빠짐
- 공원부지 일부를 기부채납했다 → 그 면적도 제외
✅ 건폐율 계산 예시
예를 들어 이런 상황이라고 해볼게요:
- 내 토지 총면적: 500㎡
- 이 중 도로 예정지 포함된 부분: 100㎡
- 공개공지: 50㎡
👉 건폐율 산정에 쓰이는 대지면적 = 500 - 100 - 50 = 350㎡
즉, 건축면적 ÷ 350㎡로 계산됩니다.
🔎 확인 방법
- 토지이용계획확인서
- 도면 (지적도, 개발행위 도면 등)
- 지자체 건축과 문의 → 계획도로 여부나 기부채납 여부 확인 가능
📌 요약
“건폐율 산정에서 제외되는 대지면적”
- 도로 (공공도로/계획도로)
- 기부채납 부지
- 하천, 구거 등 공공용지
- 공개공지
- 건축불가 공유지분
- 기타 지자체가 대지로 보지 않는 부지
💡 그러면 용적률은?
"용적률"은 건축 및 도시계획에서 매우 중요한 개념으로, 대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율을 뜻합니다. 영어로는 Floor Area Ratio (FAR)라고 합니다.
📐 용적률 공식:
📌 예시:
- 대지 면적: 500㎡
- 건물 1층: 300㎡
- 건물 2층: 300㎡
- 총 연면적: 600㎡
용적률=( 500 / 600 )×100=120%
⚠️ 참고 사항:
- 용적률이 높을수록 더 많은 건축이 가능한 땅이란 뜻입니다.
- 지역별로 법적으로 용적률 제한이 있어, 아무리 땅이 넓어도 일정 이상은 건축할 수 없습니다.
- 지하층 면적은 경우에 따라 용적률 산정에 포함되지 않기도 합니다 (지역별 건축법에 따라 다름).
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