>>. 시행사와 시공사
시행사와 시공사는 건설 프로젝트에서 각각 다른 역할을 맡고 있습니다.
✅ 시행사 (Developer)
- 개념: 부동산 개발을 기획하고 자금을 조달하는 회사
- 역할:
- 토지 매입 및 개발 기획
- 인허가 절차 진행
- 금융 조달 및 투자 유치
- 분양 및 마케팅 진행
- 예시: 대형 부동산 개발사, 주택 사업 시행업체
✅ 시공사 (Construction Company)
- 개념: 시행사가 기획한 건설 프로젝트를 실제로 시공하는 회사
- 역할:
- 건축물 설계 및 시공
- 공사 진행 및 현장 관리
- 품질 및 안전 관리
- 예시: 현대건설, 삼성물산, GS건설 등
✅ 차이점 정리
>>. 분양대행사
✅ 분양대행사란?
분양대행사는 아파트, 오피스텔, 상가 등 부동산의 분양(판매)을 전문적으로 대행하는 회사입니다.
시행사나 건설사(시공사)로부터 의뢰를 받아 분양 전략을 수립하고, 마케팅 및 판매를 진행하는
역할을 합니다.
✅ 분양대행사의 주요 역할
🔹 마케팅 및 홍보
- 분양 광고 기획 및 실행 (온라인·오프라인 광고)
- 분양 홈페이지 및 SNS 운영
- 모델하우스(견본주택) 운영
🔹 분양 상담 및 계약 유치
- 고객 상담 및 계약 진행
- 청약 절차 안내
- 계약자 관리 및 사후 서비스
🔹 시장 조사 및 분양 전략 수립
- 입지 분석 및 경쟁력 평가
- 분양가 책정 및 수익성 분석
- 타깃 고객층 설정
즉, 분양대행사는 분양을 잘되게 도와주는 영업·마케팅 전문가라고 볼 수 있습니다.
>>. 착공, 시공, 준공
✅ 착공, 시공, 준공의 차이점
건축 및 건설 과정에서 착공 → 시공 → 준공 순서로 진행됩니다.
1️⃣ 착공(着工, Groundbreaking)
🔹 의미:
- 본격적인 공사를 시작하는 단계
- 터파기(땅파기) 등 기초 공사가 시작됨
🔹 주요 절차:
✅ 인허가 완료
✅ 시공사 선정
✅ 착공 신고 및 착공식 진행
✅ 기초 공사 시작
2️⃣ 시공(施工, Construction)
🔹 의미:
- 건축물이 실제로 건설되는 과정
- 골조 공사, 내부 마감, 설비 공사 등 포함
🔹 주요 절차:
✅ 기초 공사 → 구조물 공사(철근·콘크리트) → 내부 마감
✅ 전기·수도·가스 등 설비 시공
✅ 품질 및 안전 관리
3️⃣ 준공(竣工, Completion)
🔹 의미:
- 건축물이 완성되어 사용 가능한 상태가 된 것
- 모든 공사가 끝나고 최종 점검 후 사용 승인을 받음
🔹 주요 절차:
✅ 건축물 완공
✅ 사용승인(준공검사) 신청
✅ 점검 후 최종 승인
📌 비교
>>. 감리
✅ 감리(監理, Construction Supervision)란?
감리는 건설 공사가 설계도와 법규에 맞게 제대로 진행되는지 관리·감독하는 과정을 의미합니다.
쉽게 말해, 시공사가 공사를 잘하고 있는지 확인하고 문제를 바로잡는 역할입니다.
✅ 감리의 주요 역할
🔹 설계 도서 및 법규 검토
- 공사가 설계 도면과 건축법에 맞게 진행되는지 확인
- 안전 기준과 품질 기준 준수 여부 점검
🔹 공사 진행 관리
- 시공사의 시공 과정 감독
- 자재 품질 및 공사 진행 상황 확인
🔹 공정·안전 관리
- 시공 과정에서 안전 문제 발생 여부 체크
- 시공 일정이 계획대로 진행되는지 확인
🔹 완공 후 검토(준공 검사)
- 최종적으로 공사가 제대로 완료되었는지 점검
- 문제 발생 시 보완 조치 요청
✅ 감리의 종류
1️⃣ 건설 감리: 아파트, 상가, 주택 등 일반 건축물 감리
2️⃣ 전기 감리: 전기 설비, 배선, 조명 시스템 등 전기 관련 감리
3️⃣ 소방 감리: 화재 예방 및 소방 설비(스프링클러, 경보기 등) 감리
💡 즉, 감리는 공사 과정에서 ‘제대로 시공되고 있는지’ 체크하는 전문가 역할입니다.
>>. PF
✅ PF (Project Financing, 프로젝트 파이낸싱)란?
PF는 부동산 개발이나 대규모 건설 프로젝트에 필요한 자금을 조달하는 금융 방식입니다.
즉, 시행사가 사업을 진행하기 위해 대출을 받는 구조인데,
일반 대출과 다른 점은 담보가 사업 자체라는 것입니다.
✅ PF의 핵심 구조
1️⃣ 시행사(사업 주체)
- 부동산 개발을 기획하고 추진
- PF 대출을 받아 사업 자금을 조달
2️⃣ 금융기관(PF 대출 제공)
- 은행, 증권사, 저축은행 등이 PF 대출 제공
- 사업성이 좋다고 판단되면 자금 지원
3️⃣ 시공사(건설 회사)
- 시행사가 추진하는 프로젝트를 시공
- 대형 건설사가 보증을 서는 경우 신뢰도↑
4️⃣ 분양 및 수익 회수
- 아파트, 오피스텔, 상가 등 분양 수익으로 대출 상환
- 프로젝트 성공 시 투자자들도 수익 확보
✅ 일반 대출 vs. PF 대출 차이점
📌 즉, PF는 “이 사업이 성공하면 돈을 벌 수 있다”는 가능성을 보고 대출을 해주는 구조입니다.
✅ PF의 장점과 리스크
✔ 장점
✅ 초기 자본이 부족한 시행사도 대규모 개발 가능
✅ 프로젝트 성공 시 큰 수익 창출 가능
✅ 시행사, 금융기관, 시공사 모두 윈윈 가능
⚠ 리스크
🚨 분양 실패 시 대출 상환 불가능 → 부실 위험
🚨 부동산 경기 침체 시 위험 증가
🚨 시공사의 보증 여부가 중요
✅ 결론
PF는 부동산 개발의 필수적인 자금 조달 방식이지만,
사업성이 중요하며 부동산 경기 영향을 많이 받는 고위험-고수익 금융 방식입니다.
