부동산 투자나 내 집 마련 과정에서 분양권 거래는 흔히 접할 수 있는 방법입니다. 특히 아파트 분양권은 청약으로 당첨된 이후 일정 기간이 지나면 전매가 가능해지기 때문에, 프리미엄을 얹어 매도하거나 매수하는 사례가 많습니다. 하지만 분양권 전매계약서 작성은 일반 매매계약과는 차이가 있어 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 이번 포스팅에서는 분양권 전매계약서 쓰는 방법과 반드시 넣어야 할 특약사항을 살펴보겠습니다.

1. 📌 분양권 전매 절차 FLOW CHART 2. 분양권 전매계약서 작성 기본 구조 3. 분양권 전매계약서 필수 특약사항 4. 분양권 전매계약 시 유의사항 5. 마무리 6. 📌 계약 해제 관련 주요 민법 조항

1. 📌 분양권 전매 절차 FLOW CHART

분양권 전매 절차 FLOW CHART

전매 협의 → 중개사 계약 → 서류 준비 → 분양사무실 방문 → 명의변경·대출승계 → 세금 신고 → 권리이전 완료

① 매도·매수인 협의
- 프리미엄(양도대금) 합의
- 중도금 대출 승계 여부
- 잔금 일정·입주 시기 조율
② 공인중개사 계약
- 전매계약서 작성
- 특약 기재(전매제한·승계·해제)
- 자필 서명·날인(인감 권장)
- 관할 관청에 매매 계약서 검수 및 신고 진행(신고필증 要)
③ 필요 서류 준비
- 원분양계약서·납부영수증
- 신분증·인감증명서·주민등록등본
- 대리 시 위임장
④ 분양사무실 방문
- 시행/시공 확인
- 양도·양수 신청
- 명의변경 접수
⑤ 명의변경·대출승계
- 중도금 대출 승계 심사
- 승계 불가 시 계약 해제 절차
- 잔금 인수·스케줄 확정
⑥ 세금 신고·납부
- 양도인: 양도소득세
- 양수인: 취득세·등기비
- 기한 내 신고·납부
⑦ 최종 권리이전 완료
- 분양권 명의 변경 확정
- 입주권·소유권 이전 준비
- 사후 분쟁 예방 서류 보관

🔑 단계별 포인트

① 협의: 프리미엄 금액, 중도금 승계 여부 등 조건 확정
② 계약: 반드시 공인중개사를 통해 안전하게 체결 / 관할 관청에 매매 계약서 검수 및 신고 진행(신고필증 要)
③ 서류: 준비서류 미비 시 명의변경 지연 → 시간 절약을 위해 사전 점검
④ 분양사무실: 가장 중요한 절차, 여기서 계약이 확정되어야 효력 발생
⑤ 대출승계: 금융기관 심사 필요, 불가 시 계약 무효 가능
⑥ 세금: 매도·매수인 각각 세금 부담 발생
⑦ 권리이전: 명의변경 완료 후 법적 권리 양도 확인

2. 분양권 전매계약서 작성 기본 구조

분양권 전매계약서는 기본적으로 **매도인(양도인)**과 매수인(양수인) 간의 권리 이전을 명확히 하기 위한 계약서입니다.

작성 시 포함해야 할 주요 항목은 다음과 같습니다.

1). 계약 당사자 인적사항

✅ 매도인과 매수인의 이름, 주민등록번호, 주소, 연락처

✅ 대리인 거래 시 위임장과 인감증명서 필수

2). 분양권 표시

✅ 아파트 단지명, 동·호수, 전용면적, 타입

✅ 총 분양가, 납부한 계약금 및 중도금, 남은 잔금 내역

3). 거래 조건

✅ 프리미엄 금액(양도대금)

✅ 양수인이 인수해야 할 잔여 금액(중도금, 잔금)

✅ 대출 승계 여부

4). 계약일 및 서명

✅ 계약 체결일, 장소

✅ 당사자 자필 서명 및 날인(가급적 인감도장 사용 권장)

3. 분양권 전매계약서 필수 특약사항

분양권 거래에는 위험 요소가 많아 반드시 특약사항을 기재해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.

대표적인 특약사항은 다음과 같습니다.

▶️ 전매 제한 확인 조항
“본 분양권은 전매 제한기간이 경과한 후 합법적으로 거래되는 것임을 확인한다.”
→ 불법 전매 시 계약 무효 및 법적 제재가 있을 수 있습니다.

▶️ 대출 승계 조항

지위승계 : 분양권에 대한 권리,의무 등 책임에 대하여 매수인에게 지위 승계한다.
“기존 중도금 대출은 양수인이 승계한다. 승계 불가 시 본 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 반환한다.”
→ 중도금 대출이 많은 분양권은 필수적으로 넣어야 하는 조항입니다.

▶️ 세금 및 비용 부담 주체
“양도소득세 등 제세금은 매도인이, 취득세·등기비용은 매수인이 부담한다.”
→ 세금 문제를 명확히 하지 않으면 분쟁 발생 가능성이 높습니다.

▶️ 권리 확인 조항
“본 분양권에는 근저당·가압류·압류 등 권리 제한이 없음을 확인한다. 추후 발견 시 매도인이 책임진다.”
→ 권리분석을 통해 안전성을 보장해야 합니다.

▶️ 위약금 및 해제 조항
“계약 해제 시 위약금은 귀책사유가 발생한 자로 하며, 위약금을 정하거나, 민법 제565조를 적용한다”
→ 계약 불이행 시 기준을 미리 정해 두어야 합니다.

💡 포인트 : 제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.

국가법령정보센터

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▶️ 분양사무실 확인 절차
“본 계약은 시행사/시공사 분양사무실에서 양도·양수 확인 및 명의변경 절차 완료 후 효력이 발생한다.”
→ 명의변경을 해야만 법적으로 효력이 인정됩니다.

4. 분양권 전매계약 시 유의사항

공인중개사 이용: 직거래보다는 등록된 중개사를 통해 안전하게 진행하는 것이 좋습니다.
분양사무실 명의변경 필수: 단순히 개인 간 계약서만 작성하면 무효가 될 수 있습니다. 반드시 분양사무실에 가서 양도·양수 절차를 거쳐야 합니다.
세금 확인: 양도인은 양도소득세, 양수인은 취득세 및 등기세를 납부해야 하므로 세금 부담을 정확히 계산해야 합니다.
필수 서류 준비: 원분양계약서, 납부영수증, 인감증명서, 주민등록등본, 위임장(대리 시) 등 준비가 필요합니다.

5. 마무리

분양권 전매계약서는 단순히 금액만 합의하는 서류가 아니라, 법적 권리와 의무를 명확히 하는 중요한 문서입니다. 특약사항을 꼼꼼히 넣고, 반드시 분양사무실 명의변경 절차까지 완료해야만 안전한 거래가 가능합니다. 특히 세금 문제와 대출 승계 문제는 실무에서 가장 자주 분쟁이 발생하는 부분이므로, 계약서 작성 단계에서 명확히 합의해야 합니다.

👉 안전하고 확실한 분양권 거래를 위해서는 반드시 공인중개사와 상담하고, 법률 검토까지 거치는 것이 바람직합니다.

6. 📌 계약 해제 관련 주요 민법 조항

1). 일반 계약 해제권

민법 제543조 (해제권의 발생)
"당사자 일방이 계약의 본지에 따른 의무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 계약을 해제할 수 있다."
→ 계약 불이행 시 상대방이 해제권을 가집니다.
민법 제544조 (이행지체로 인한 해제권)
"당사자 일방이 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고, 그 기간 내에 이행이 없는 때에는 계약을 해제할 수 있다."
→ 상대방이 기한을 주고 이행을 독촉했음에도 불이행 시 해제 가능.
민법 제545조 (계약해제의 효과)
"계약이 해제된 때에는 각 당사자는 원상회복의 의무가 있다."
→ 해제되면 받은 돈과 권리를 모두 돌려주어야 합니다. (예: 계약금 반환)

2). 계약금과 해제 (실무에서 가장 중요)

민법 제565조 (해약금)
"계약 당사자 일방이 계약금으로 금전 기타 물건을 교부한 때에는, 당사자 간에 다른 약정이 없는 한,
- 당사자는 이행에 착수하기 전까지 교부자는 이를 포기하고,
- 교부를 받은 자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다."

👉 즉, 계약금은 해제권을 위한 담보 성격을 가지며, 이행 전 단계라면 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 두 배를 물어주고 계약을 해제할 수 있습니다.

3). 손해배상과 위약금

민법 제390조 (채무불이행으로 인한 손해배상)
채무를 이행하지 않으면 손해배상 책임을 집니다.
민법 제398조 (위약금의 약정)
위약금 조항을 넣으면 손해배상액의 예정으로 보며, 법원이 과도할 경우 감액할 수 있습니다.

✅ 정리

계약 체결 후 → 해제 사유가 발생하면 민법 제543조 이하 해제 규정 적용
계약금 단계 → 민법 제565조(해약금) 규정 적용
실무 관행 → 전매계약서에 “계약 해제 시 계약금 전액 몰취 or 계약금의 2배 배상”이라는 특약을 넣는 경우가 많습니다.

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