분양받은 아파트가 아직 미등기 상태일 때 매매하는 경우, 일반적인 등기이전과는 다른 절차가 필요합니다.
주로 분양권 전매 또는 입주권 양도로 이루어지며, 상황에 따라 법적 제한이 있을 수 있습니다.
아래 절차를 살펴보겠습니다.
1. 분양권 전매 가능한지 확인
✔ 전매 제한 여부 확인
- 분양권은 청약 당시 계약 조건 및 관련 법률(주택법, 부동산 거래신고법 등)에 따라 전매 제한이 있을 수 있습니다.
- 일반적으로 수도권 및 투기과열지구에서는 최대 5년간 전매 제한이 적용될 수 있음.
- 전매 제한이 풀린 경우에만 매매 가능.
✔ 미등기 상태인지 확인
- 입주권(조합원 입주권)인지, 분양권인지에 따라 매매 방식이 다름.
- 입주권: 재개발/재건축 조합원에게 부여되는 권리.
- 분양권: 신규 분양 아파트에 대한 계약 상태.
2. 매수자와 계약 체결
✔ 분양계약서 및 납입내역 확인
- 매수자가 분양가 및 계약 내용을 정확히 이해할 수 있도록 계약서를 확인시켜 줘야 함.
- 반드시 공급계약서 원본을 확인해야 합니다.
- 공급계약서 원본의 뒷면을 확인 합니다.
- 소유자 신분증으로 공급계약서와 비교 확인합니다.
- 조합사무실이나 시공사에 확인합니다. (소유자 또는 계약자 확인)
- 소유자의 통장사본 혹은 금융거래서를 확인합니다. (본인이 실질적으로 금융거래 했는지 확인)
- 분양계약서에 "을"로 표기된 사람과 신분증으로 확인한 사람이 같은 사람인지 확인합니다.
✔ 프리미엄(권리금) 협의
- 매도자가 기존에 낸 계약금, 중도금, 프리미엄(시세 차익), 확장비, 옵션비용 등을 포함한 금액 협의.
- 예시 ( -P 마이너스 프리미엄인 경우 )
1). 중개대상물 : 경기도 평택시 통복동 577번지 일원 경남 아너스빌 디아트 101동 4101호 84A타입
2). 중개대상물 현황 : 분양가 : ￦469,350,000 + 확장비 : ￦29,084,000 +옵션비 : ￦16,510,000(에4 , 인덕션 , 식세기 ,중문 , 주방상판 ,거실아트월 , 바닥포셰린 , 우물천장 , 일반드레스룸 )
3). 매도인 납입현황 : 분양계약금 10% , 발코니확장 10% + 옵션계약금 + 중도금6회차 자납
( ￦ 46,935,000 + ￦ 2,908,400 + ￦ 2,245,000 + ￦ 46,935,000 = ￦ 99,023,400 )
4). 중도금 1~5회차 까지 은행대출 신청중이며 현재까지 실행된 중도금, 대출과 , 이자는 매수인이 승계한다.
5). 중도금 대출 승계 후 잔금( 시행사 잔금30% 와, 옵션 , 발코니 잔금 )은 매수인이 납입한다.
♣ 총매매가는
중도금 대출 승계 + 잔금 30% +옵션 90%
+확장비 90% +이자 후불제 는 승계
매도인이 납입한 99,023,400 원 에서
-p 마피 천만원을 감안하여
₩ 89,023,400원 입니다
✔ 매매 방식
- 일반적인 매매 방식
- 조건부 매매 방식
- 양도소득세 양수자 부담 방식 (컨설팅 비용 별도)
✔ 매매계약서 작성
- 일반 매매계약서와 다르게, "분양권 양도 계약서"를 작성해야 함.
- 필수 기재 사항:
- 매도자 및 매수자 인적 사항
- 분양계약금 및 중도금 납입 내역
- 중도금 승계 시 승계조건 확인(중도금 대출 기관 확인필요)
- 잔금 지급 방법
- 옵션 비용
- 전매 승인 및 신고 관련 조항
=> 매매계약서 작성 시 특약사항을 기재합니다.
분양아파트가 미등기 상태일 때 매매할 경우, 계약의 안정성을 확보하기 위해
특약사항을 추가하는 것이 중요합니다.
특약을 잘 작성하면 매수자와 매도자 모두 법적 분쟁을 방지하고 안전한 거래를 진행할 수 있습니다.
📌 특약 작성 시 주요 고려 사항
- 소유권 이전 보장
- 매도자가 소유권을 정상적으로 매수자에게 이전할 수 있도록 보장해야 함.
- 잔금 및 중도금 정산
- 분양권 거래 시, 기존 납부금과 잔금 납부를 명확히 정리해야 함.
- 매수인이 중도금 승계 조건으로 하였으나, 기관에서 매수인 조건 미충족으로 거절될 수 있음.
- 승계조건이 성립이 안되면 매매 안됨.
- 건설사(시행사) 동의 여부
- 분양권 전매가 가능한지 확인 후, 필요할 경우 건설사 동의를 받도록 명시.
- 계약 불이행 시 책임 조항
- 계약 위반 시 손해배상 및 계약 해제 조건을 명확히 기재.
- 세금 및 비용 부담 주체 명확화
- 양도소득세, 취득세 등 세금 부담을 매도자와 매수자 중 누가 부담할지 사전에 협의.
=> 계약서 작성예시 등
📝 특약 예시
아래는 분양권(미등기 아파트) 매매 시 활용할 수 있는 특약 예시입니다.
1). 소유권 이전 보장 특약
📌 "매도자는 본 계약 체결 후 준공 후 소유권 이전 등기가 가능한 시점에 매수자에게 소유권을 이전할 것을 보장해야 합니다.
만약 매도자의 귀책사유로 소유권 이전이 불가능할 경우, 매수자는 계약 해제 및 기지 급한 금액을 반환받을 권리가 있으며, 이에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다."
2). 건설사 동의 및 전매 신고 특약
📌 "본 계약 체결 후, 매도자는 분양계약서에 따른 전매 동의를 위한 절차를 성실히 이행해야 하며, 관련 서류 제출 및 부동산 거래 신고 의무를 가집니다. 매도자가 정당한 사유 없이 이를 지연하거나 불이행할 경우, 매수자는 계약을 해제하고 기납부한 금액의 10%를 위약금으로 청구할 수 있습니다."
3). 납부금 정산 및 대출 승계 특약 (중요)
📌 "매도자는 본 계약 체결 시까지의 분양 계약금 및 중도금 납부 내역을 매수자에게 제공해야 하며, 매수자는 이를 확인한 후 해당 금액을 인수합니다. 또한, 해당 아파트에 설정된 중도금 대출이 있을 경우, 매수자는 이를 승계할 수 있으며, 승계 조건은 금융기관 및 건설사와 협의하여 확정합니다."
4). 잔금 및 소유권 이전 비용 특약
📌 "매수자는 본 계약에서 정한 기한 내에 잔금을 지급하며, 매도자는 소유권 이전을 위한 모든 서류를 성실히 제공해야 합니다. 이 과정에서 발생하는 취득세, 법무사 수수료 등 부대 비용은 별도의 협의에 따르며, 특별한 정함이 없는 경우, 매수자가 부담합니다."
5). 계약 위반 및 손해배상 특약
📌 "계약 당사자가 정당한 사유 없이 계약을 위반할 경우, 위반한 당사자는 상대방에게 계약금의 몇%(보통 20~30%)에
해당하는 금액을 위약금으로 지급해야 합니다.
단, 천재지변 및 법적 규제 변경 등의 사유로 인해 계약이 불가피하게 해제될 경우에는 위약금 없이 계약을 해제할 수 있습니다.."
3. 전매 승인 및 신고 (전매제한 해제된 경우)
✔ 건설사(시행사) 또는 조합에 전매 신고
- 분양권 거래 시, 건설사의 동의 절차 필요할 수 있습니다.
- 필요한 서류:
- 매매계약서
- 분양계약서 사본
- 매도자 신분증 사본
- 매수자 신분증 사본
- 거래금액 증빙 서류 (계약금, 중도금 등)
✔ 부동산 거래 신고 (30일 이내)
- 매매 후 관할 시·군·구청에 신고해야 합니다.
- 미신고 시 과태료 부과될 수 있습니다.
4. 입주 및 소유권 이전 등기
✔ 중도금 및 잔금 납부 확인
- 계약서대로 잔금을 정산한 후, 입주 및 등기 이전 준비 등.
✔ 소유권 이전 등기 (준공 후 진행)
- 미등기 상태에서는 소유권 이전 등기가 불가하므로, 준공 후 건설사에서 등기 가능 시점에 매수자 명의로 등기 신청.
- 필요 서류:
- 분양계약서
- 중도금 및 잔금 납입 영수증
- 등기신청서
- 인감증명서 및 신분증
주의사항
🚨 전매 제한 여부를 꼭 확인
🚨 계약자(소유자) 필히 확인
🚨 매매계약서 특약사항 필수
🚨 중도금 대출 승계 조건시 매수인 승계조건 성립 여부 확인(대출 해당기관에 문의 필요)
🚨 부동산 거래 신고 필수 (미신고 시 과태료)
🚨 건설사 동의 여부 체크
🚨 매매 후 세금(양도소득세 등) 검토
✅ 전문가(부동산 공인중개사, 세무사, 법무사, 변호사 등)와 상담하는 것이 안전합니다.
