분양아파트가 아직 등기되지 않은 상태에서 전세계약을 체결하려면 신중한 절차가 필요합니다.
미등기 아파트는 소유권이 확정되지 않았기 때문에 법적 리스크가 있으며,
전세보증금 보호를 위해 추가적인 안전장치를 마련해야 합니다.
1. 계약 전 확인 사항
- 분양권자(임대인) 신원 확인
- 분양계약서 사본 확인
- 계약자의 신분증 및 실소유자 여부 확인
- 분양권 전매 여부(전매제한이 있는 경우 계약 불가)
- 분양대금 완납 여부 확인
- 분양대금이 완납되지 않은 경우, 소유권 이전 과정에서 문제가 발생할 수 있음
- 중도금 대출 및 근저당권 확인
- 분양권자가 받은 중도금 대출이 있는지 확인(근저당 설정 여부 확인)
- 대출이 많을 경우 전세보증금 반환 위험이 커짐
- 융자가 많으면 전세반환보증보험 가입 어려움
- 입주 가능 여부 및 관리비 문제 확인
- 미등기 상태에서는 아파트 관리비 체납 여부를 확인하기 어려움
- 선납 관리비 요구 여부 확인
5. 미등기 전세계약의 위험성 숙지
- 등기부등본이 없어 전세권 설정 등기 불가
- 주택도시보증공사(HUG) 등의 전세보증금 반환보증 가입 제한 가능성 (해당기관에 문의 요함)
- 등기 후 전세반환보증보험 가입 여부 체크
- 계약 후에도 잔금 완납 및 소유권 이전이 확실한지 체크
2. 전세계약 절차
① 등기부등본 대신 분양계약서, 납부증명서 확인
미등기 아파트이므로 등기부등본이 없습니다. 대신,
- 분양계약서 (분양자=임대인이 맞는지 확인)
- 중도금 및 잔금 납부 증명서
- 입주예정일 및 소유권 이전 시기 확인
- 입주안내문
- 임시사용승인서
② 대리 계약 시 위임장 확인
분양권자가 직접 계약하지 않는다면, 위임장과 신분증을 확인해야 합니다.
③ 전세보증금 보호 조치
미등기 아파트는 전세권 설정이 불가능하므로, 다음과 같은 보호 방법을 고려해야 합니다.
✔ 보증보험 가입 가능 여부 확인
- 주택도시보증공사(HUG) 또는 서울보증보험(SGI) 이용
- 분양자의 신용 및 대출 여부에 따라 가입 제한될 수 있음
✔ 전세권 대신 확정일자 & 전입신고 필수
- 전세 계약 후 즉시 확정일자 및 전입신고
- 입주가 지연될 경우, 전입신고 타이밍을 조정해야 할 수도 있음
✔ 중도금 대출 및 근저당 여부 체크
- 소유권이전 후 근저당 설정 가능성 대비
- 가급적 잔금 납부 완료 후 계약 진행 권장
✔ 전세보증금 일부를 잔금 후 지급하는 방법 고려
- 소유권 이전이 확실해질 때 보증금 지급 (특약에 삽입 검토 등)
✔ 분양아파트 전세계약시 특약사항 (예시)
- 해당 물권은 미등기 상태 신축아파트(분양) 전세 계약이다.
- 임대인은 잔금과 동시에 분양대금 전액을 상환하고,
입주증과 세대키를 임차인에게 인도하기로 한다.
- 위의 사항을 위반시 계약은 해지되고, 관련된 손해배상책임을 하기로 한다.
(계약 임차인 1순위 유지)
- 임대인은 임차의 전세자금대출 이용시 관련된 내용에 동의, 협조하기로 한다.
- 옵션사항을 정확히 명시한다 (시스템에어컨 4대, 중문, 식기세척기, 냉장고 등등)
- 본 물권은 신축아파트로 임차인은 거주하면서, 하자보수 할 부분은 적극 협조하며
AS 진행부분을 임대인에게 통보해 주기로 한다.
- 임차인은 애완동물 사육을 금지한다.
- 벽걸이 TV는 금지하며, 실내흡연금지, 못 박기 등 훼손 하지 않기로 한다.
(단, 무타공 벽걸이 TV, 커튼 사용, 정수기 사용은 가능함)
- 임대인은 해당물권의 소유권 변동시 임차인에게 즉시 통보해 주기로 한다.
- 임차인은 만기퇴실시 임대인에게 최소 3개월전에 소통하기로 한다.
- 임차인은 임대차신고, 확정일자, 전입신고를 해당기간내에 진행한다.
- 거래당사자는 본 계약과 관련하여 분쟁이 있는 경우 법원에 소를 제기하기 전에
먼저 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다.
※ 주택임대차분쟁조정위원회 조정을 통할 경우 60일(최대 90일) 이내 신속하게 조정 결과를 받아볼 수 있습니다.
- 주택임대차계약 신고는 계약체결일로부터 30일 이내 관할 주민센터를 방문 또는 국토부거래관리시스템을
통하여임대인과 임차인이 주택임대차계약신고서에 공동으로 서명·날인하여 신고하여야 한다.
- 본 계약에 명시되지 않은 사항은 주택임대차보호법 및 민법과 주택임대차계약의 일반관례에 따른다.
- 등등 서로 협의된 부분에 대하여 명확히 특약으로 명시하면 됩니다.
✔ 위 특약 내용 중
"임대인은 임차인의 전세자금대출 이용시 관련된 내용에 동의, 협조하기로 한다." 에서
임대인 협조사항 : 분양계약서, 입주안내문, 임시사용승인서, 신분증 등을 제공하며
임차인 협조사항 : 위 제공 받은 서류와 함께 다음 구비 서류를 준비하여 대출 상담 후 진행하면 됩니다.
=> 임차인 전세대출 구비서류 (해당 은행 및 기관에 필히 문의 요함)
- 인감증명서 2통
- 주민등록등본 (주민번호 모두 보이게 신청)
- 주민등록초본 (주민번호 모두 보이고, 최근 주소 5년치 포함 신청)
- 가족관계증명서
- 건강보험자격득실확인원
- 근로자일 경우 : 재직증명서
- 소득금액증명원2년치 등
(2년 미만 입사시 갑종근로소득원천징수영수증 등)
- 필요시 6개월치 건강보험납부증명서, 신용카드 사용 내역서 등
- 입주안내문
- 분양계약서
- 임시사용승인서
- 신분증 필수 등
위와 같은 구비 서류를 준비하여 전세대출을 신청하면 됩니다.
3. 추가 고려사항
✅ 등기가 늦어질 가능성 대비
- 시행사/건설사에 등기 이전 진행 상황 체크 합니다.
- 분양권자의 대출 연체 여부 체크 합니다.
✅ 전세계약서 특약 사항 추가
- "소유권 이전 등기 지연 시 임차인은 계약을 해지할 수 있으며, 임대인은 보증금을 즉시 반환한다."
- "소유권 이전 후 근저당 설정 시, 임대인은 임차인의 동의를 받아야 한다."
✅ 분양권자의 신용 조회, 조세 체납 가능하면 확인
- 개인회생, 파산 등의 이력이 있으면 위험 합니다.
4. 요약 (안전한 계약 방법)
✅ 등기부등본 대신 분양계약서, 납입 증명서 확인
✅ 전입신고 + 확정일자 필수
✅ 전세보증보험 가입 여부 확인 (HUG, SGI 등)
✅ 소유권 이전 후 임차인 전입신고 후 근저당 설정 가능성 체크
✅ 계약서에 소유권 이전 지연 시 해지 조항 명시
📌 결론:
미등기 아파트 전세는 일반 전세보다 위험 부담이 크므로, 전세보증보험 가입 가능 여부를 반드시 확인하고,
계약서 특약을 통해 위험을 최소화하여 안전한 거래가 중요합니다.
