생애 최조 주택을 구입할 때 활용할 수 있는 대출 상품에는 다양한 종류가 있으며,
정부 지원 상품과 일반 시중은행 대출이 있습니다.
>>. 정부 지원 상품 : 한국주택금융공사(HF),
주택도시기금 등
장점 : 금리가 낮음.
>>. 시중은행 상품 : 국민, 하나, 신한, 우리, 농협은행 등
1 금융권
시중은행은 은행마다
조건, 한도, 금리 등등이 상이함으로
해당은행에 방문하여 세부내용
상담을 요하는 부분입니다.
단점 : 금리가 정부지원상품보다 높음.
여기서는 정부지원상품인 한국주택금융공사(HF)를 기준으로
아래에서 조건, 한도, 상환기간, 취득세에 대해 자세히 설명해 드리겠습니다.
< 한국주택금융공사 보금자리론 업무처리기준 일부개정 2024. 10. 23. 기준 >
1. 생애 최초 주택구입자 대출 조건
(1) 기본 자격 요건 (자격요건 기준은 신청일임)
- 무주택자여야 함 (본인 및 배우자 모두)
- 민법상 성년일 것
- 주민등록표 등본에 기재된 대한민국 국민
- 주민등록을 한 재외국민과 국내거소신고를 한 외국국적동포 포함
- 정책 대출의 경우 보통 연소득 7,000만 원 이하 (신혼부부 및 예정자는 8,500만 원)
- 부부합산 소득 기준 충족
- 주택 가격 제한 (대출 상품에 따라 다름)
1) 보금자리론: 6억 원 이하 주택
(초과 시 취급불가)
2) 디딤돌대출: 5억 원 이하 주택
(신혼부부, 2자녀 이상 부부는 6억 원 이하)
- 위 주택 가격 제한 초과 시 시중은행(1 금융권)으로
- 접근 가능
- 대출 신청 시 본인 거주 목적이어야 함
- => 일정기일 이상 거주 의무 있음 ( 3년 )
- 위반 시 기한이익 상실로 대출금 전액 상환됨
2. LTV, DTI 적용 기준 및 대출 한도, 금리
1) LTV (담보인정비율) : 최대 80% 까지
(생애최초구입 시)
2) DTI (총부채상환비율) : 60% 까지
3) DSR(총부채원리금상환비율) : 70%까지
4) 대출 한도
- 담보주택 당 한도 : 3.6억 원 이내
(다자녀가구. 전세사기피해자 등 4억 원 /
생애최초 주택구입자 4.2억 원 이내)
즉, 5억 9천만 원 주택을 구입 시 최대 가능한
대출금액이 4억 7천만 원이 아니라
4억 2천만까지 대출이 가능하다고 해석하시면 됩니다.
대출한도인 4억 2천만 원 이내에서 주택가격 대비
80%가 가능한 대출 금액입니다.
=> 시중은행은 금리가 조금 더 높은 대신 한도가
더 증가됩니다. (참조)
5) 대출금리
- 대출금리는 변동성이 있으므로,
신청 시 한국주택금융공사에 직접 문의하여
진행하는 게 좋습니다.
(시중은행도 신청 시 문의 要)
- 전반적인 금리는 정부지원상품인
한국주택금융공사 금리가 낮은 편입니다.
3. 상환 기간 및 방식
- 상환 기간: 10년, 15년, 20년, 30년 선택 가능 (시중은행 등 일반적인 상환기간임)
- 40년, 50년 => 신청자 조건이 충족 시 가능
- (신혼가구는 7년 이내 가구만 해당)
- 상환 방식
- 원리금 균등상환: 원금과 이자를 매월 동일하게 분할 납부
- 원금 균등상환: 원금을 매월 일정하게 납부, 이자는 점점 줄어듦
- 거치식 상환(일부 대출 가능): 일정 기간 이자만 납부 후 원금 상환 시작
=> 상환 방식은 본인 소득 형태를 비교하여
필요시 은행권 등 상담으로 상환계획을 결정하는 게 유리합니다.
4. 개인 신용 중요성
=> 모든 대출은 기본적으로 신용평가가 중요합니다.
신용을 기반으로 대출관계가 성립이 되기 때문에,
신용불량. 연체자. 낮은 신용등급
(6등급 미만/ CB점수 271점 미만)
개인회생. 파산 등은 안타깝지만 신청이 불가입니다.
주택을 구입을 준비하시는 분은 신용 관리의 중요성을
알고 관리를 해야 좋습니다.
신용평가 등 관련 상세 내용은 해당 기관 또는
은행에서 상세하게 문의 가능합니다.
5. 취득세 감면 혜택
생애 최초 주택 구입자는 취득세 감면 혜택을
받을 수 있습니다.
(1) 감면 대상
- 주택 가격 12억 원 이하
- 무주택자가 본인 거주 목적으로 구입할 경우
(1) 감면 금액 (개정 후)
=> 생애최초 주택 구입 시 주택가격과
연 소득 제한 없이,
누구나 200만 원 한도 내에서
취득세 감면 혜택을 받게 됩니다.
[출처] 대한민국 정책브리핑(http://www.korea.kr)
<지방세특례제한법 제36조의 3>
6. 대출 신청 방법
- 정부 지원 대출: 한국주택금융공사(HF), 기금 e 든든, 주택도시기금 홈페이지에서 신청 가능
- 은행 주택담보대출: 시중은행 (국민, 신한, 우리, 하나, 농협 등) 방문 또는 모바일 앱 신청
📌 결론: 생애 첫 주택 구매 시 꼭 확인할 점
✅ 무주택 여부 확인 (본인 및 배우자)
✅ 소득 기준 충족 여부 (부부합산 연소득)
✅ 주택 가격 제한 확인 (대출 상품별 다름)
✅ LTV, DTI 확인 후 대출 한도 파악
✅ 취득세 감면 혜택 활용 등
주택 구입은 신중할 수밖에 없습니다. 나의 기준과 목적물의 기준을 파악으로 접근하여
내가 살고 싶은 좋은 집을 문제없이 장만하는 것도 삶에서 가장 중요한 계획 중 하나입니다.
필요시 관련기관, 은행권, 전문가 등등과 상담하여 진행하는 게 좋습니다.
