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세금 폭탄 피하는 토지·건물 양도소득세 핵심 정리

by 계약 컨설턴트 2025. 3. 22.
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(2025년 최신 기준)

부동산 양도소득세, 특히 토지 양도소득세, 건물 양도소득세는 자산 매도 시 반드시 확인해야 할 중요한 세금입니다.

이번 글에서는 토지 및 건물 양도소득세의 계산 방법, 세율, 절세 팁 등을 살펴보겠습니다.

 


📌  양도소득세란?

  • 양도소득세는 토지나 건물 등의 자산을 양도함으로써 생기는 차익에 대해 부과하는 세금입니다.
  • 여기서 ‘차익’은 양도가액 - 취득가액 - 필요경비로 계산됩니다.

      양도차익 계산 공식
         양도차익 = 양도가액 - (취득가액 + 필요경비 + 감가상각비) - 기본공제(해당사항만)

         기본공제 조항 :  소득세법 제103조(양도소득 기본공제)

관련정보 링크

 


🏞️ 토지 양도소득세 정리

✅ 1. 과세 대상 토지

  • 전, 답, 임야, 대지 등 모든 토지
  • 비사업용 토지의 경우 중과세율 적용

✅ 2. 세율 (2025년 기준)

세율표
세율표

✅ 3. 장기보유특별공제 (장특공)

  • 3년 이상 보유 시 공제 가능 (비사업용 토지 제외)
  • 최대 30% 공제

✅ 4. 필요경비 인정 항목

  • 취득세, 등록세, 개발비, 중개수수료 등
  • 증빙 서류 필수

✅ 5. 신고 기한

  • 양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내 신고 및 납부

🏢 건물(상가 포함) 양도소득세 정리

✅ 1. 과세 대상 건물

  • 주택, 상가, 오피스텔, 공장 등 모든 건물
  • 주택은 1세대 1주택 요건 시 비과세 혜택 가능
  • 상가 등 사업용 자산은 감가상각 필수

✅ 2. 양도차익 계산 시 유의점

  • 감가상각 누락 시에도 간주상각 적용
  • 감가상각비는 필요경비에 포함되지 않음

✅ 3. 세율

  • 기본세율: 6% ~ 45% (주택·상가 모두 동일)
  • 지방소득세: 10% 추가

✅ 4. 장기보유특별공제

  • 3년 이상 보유 시 적용
  • 주택은 최대 80% 공제 가능 (보유 + 거주 요건 충족 시)
  • 상가는 최대 30% 공제 (거주 요건 없음)

💡 토지·건물 양도소득세 절세 팁

  • 장기 보유: 3년 이상 보유 시 장특공 혜택
  • 실사용 여부 입증: 비사업용 토지·건물은 중과세율
  • 감가상각 꼼꼼히 반영: 상가는 매년 정산 필요
  • 필요경비 자료 보관: 인테리어비, 중개수수료 등
  • 양도 시기 조절: 소득 구간 분산으로 누진세 완화
  • 기본공제금액 250만원 해당 여부 ( 년 1인 1회만 적용 / 미등기 양도자산 적용안됨

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 1세대 1 주택 비과세 기준은?

  • 2년 이상 보유 (조정지역은 2년 이상 거주 포함)
  • 양도가액 12억 원 이하
  • 다른 주택 보유 없을 것

Q2. 상가 건물도 장기보유특별공제가 되나요?

  • 네, 3년 이상 보유 시 최대 30%까지 가능
  • 단, 감가상각 자산으로 공제액 줄어들 수 있음

Q3. 감가상각 안 했는데도 세금 계산에 들어가나요?

  • 네, 세법상 간주상각이 적용됩니다

💡 예시

2017년 상속받은 건물에서 10평 땅을 팔게 되었습니다

2017년 공지시가 (m2 )323400원

2024년 공지시가 376400원입니다

2024년 공지시가로 팔기로 했습니다

내야 할 양도소득세금은 얼마입니까?

 

📋 제공된 정보 요약

예시 정리
예시 정리

 

※ 실제 거래금액이 아닌 공시가격으로 양도한다고 하셨기 때문에 양도가액 = 공시지가 × 면적으로 가정
※ 상속재산은 취득가액 = 상속 당시의 기준시가 (공시지가)로 간주됨

 

🧮 1. 양도차익 계산

양도차익 = 양도가액 - 취득가액
                        = 12,421,200원 - 10,672,200원
                        = 1,749,000원

 

🧮 2. 필요경비 및 장기보유특별공제

 

  • 필요경비가 따로 없다는 가정
  • 장기보유특별공제: 2017년 ~ 2024년 → 보유 7년
    → 공제율: 약 14%

장기보유특별공제 = 1,749,000 × 14% ≒ 244,860원
과세표준 = 1,749,000 - 244,860 = 약 1,504,140원

 

🧮 3. 양도소득세 계산 (2024년 기준 세율 적용)

과세표준 구간
과세표준 구간

 

→ 과세표준 약 150만 원 → 세율 6%

 양도소득세 = 1,504,140 × 6% = 약 90,248원
 지방소득세 = 양도소득세 × 10% = 약 9,025원
 총 납부세액 = 약 99,273원 (약 10만 원)
 
여기서 기본공제가 해당이 되면 양소소득세는 0원 입니다.
 
부동산 계산기 사이트
부동산 계산기 사이트
 

⚠️ 유의사항

  • 정확한 세금은 실제 매매가액, 기타 소득, 토지 성격(비사업용 여부), 상속세 납부 여부 등에 따라 달라집니다.
  • 계산은 매우 단순화된 모델이며, 필요 시 홈택스 '양도소득세 자동 계산기' 또는 세무 전문가 상담을 권장드립니다.

관련정보 링크
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