주택 임대차 계약이 종료될 때 가장 많은 분쟁이 발생하는 부분이 바로 원상회복입니다.
“이 정도 스크래치도 수리해야 하나요?”, “집주인이 벽지 전체 교체를 요구해요”, “보증금에서 전부 공제하겠대요”와 같은 문제는 대부분 원상회복의 개념과 범위를 정확히 이해하지 못한 상태에서 발생합니다.
이 글에서는 임대차에서 원상회복의 정확한 개념, 법적 근거(민법·판례), 원상회복의 범위, 보증금과의 관계, 계약·퇴거 시 주의사항을 실무 중심으로 살펴보겠습니다.
1. 임대차에서 원상회복이란? (원상회복의 개념)
원상회복이란 임대차 계약이 종료될 때, 임차인이 주택을 처음 인도받았던 상태에 가깝게 돌려놓고 반환하는 것을 의미합니다.
다만 여기서 말하는 ‘원래 상태’는 완벽히 새집 상태가 아니라, 통상적인 사용으로 발생한 노후·마모를 제외한 상태를 뜻합니다.
✔ 핵심 요약
- 고의·과실로 훼손한 부분 → 원상회복 대상
- 정상적인 생활 사용으로 생긴 마모 → 원상회복 대상 아님
2. 원상회복의 법적 근거 (민법과 판례)
① 민법상 근거
민법에는 ‘원상회복’이라는 단어가 직접적으로 반복 규정되지는 않지만, 다음 조항과 판례를 통해 원칙이 정립되어 있습니다.
- 민법 제623조: 임대인은 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 의무
- 민법 제618조: 임차인은 차임 지급 및 선량한 관리자의 주의 의무 부담
- 판례 원칙: 임차인은 선량한 관리자로서의 주의 의무를 위반한 경우에만 원상회복 책임을 부담
👉 즉, 임차인의 고의·과실이 없는 자연적 노후는 원상회복 대상이 아닙니다.
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3. 원상회복의 범위 (가장 중요한 핵심)
✔ 원상회복 대상에 포함되는 경우
- 벽에 큰 구멍을 낸 경우
- 임의로 벽지·바닥을 훼손한 경우
- 무단 구조 변경(벽 철거, 문 이동 등)
- 반려동물로 인한 심각한 훼손
- 담배 연기로 인한 심각한 변색·냄새
❌ 원상회복 대상이 아닌 경우
- 생활 스크래치
- 가구 배치로 생긴 눌림 자국
- 햇빛으로 인한 벽지 변색
- 자연스러운 바닥 마모
- 사용 연한이 지난 설비 노후
📌 “통상적인 사용 범위”가 판단 기준입니다.
4. 전세와 월세에서 원상회복의 차이
| 구분 | 전세 | 월세 |
| 분쟁 강도 | 매우 높음 | 비교적 낮음 |
| 보증금 규모 | 큼 | 상대적으로 적음 |
| 차감 문제 | 빈번 | 상대적 적음 |
| 특약 중요도 | 매우 높음 | 높음 |
전세의 경우 보증금이 크기 때문에 원상회복 분쟁이 곧 보증금 반환 분쟁으로 이어지는 경우가 많습니다.
5. 원상회복과 보증금의 관계
임대인은 원칙적으로 보증금을 마음대로 공제할 수 없습니다.
다음 요건을 충족해야만 공제가 가능합니다.
✔ 공제 요건
- 임차인의 고의·과실 입증
- 실제 수리 필요성
- 합리적인 수리 비용
⚠ 다음과 같은 요구는 부당할 가능성이 큽니다.
- 벽지 전체 교체 비용 청구
- 이미 수명이 다한 설비 교체 비용 청구
- 견적서 없이 일방적 금액 공제
6. 원상회복 관련 대표적인 분쟁 사례
- “생활 스크래치인데 전면 도배를 요구”
- “입주 당시 상태 사진이 없어 분쟁”
- “보증금 전액에서 수리비 차감”
- “견적서도 없이 금액 통보”
👉 대부분 입주 당시 기록 부족 + 특약 미흡에서 발생합니다.
7. 계약 시 반드시 넣어야 할 원상회복 특약 문구
다음과 같은 특약은 분쟁 예방에 매우 효과적입니다.
- “통상적인 사용으로 인한 마모·노후는 원상회복 대상에서 제외한다”
- “생활 스크래치 및 자연 변색은 원상회복 의무를 부담하지 않는다”
- “원상회복 비용은 실제 수리비용 기준으로 정산한다”
- “사전 협의 없는 보증금 공제는 불가하다”
8. 원상회복 분쟁을 막는 실전 체크리스트
✔ 입주 시 사진·영상 촬영
✔ 기존 하자 목록 작성
✔ 특약 조항 명확히 기재
✔ 퇴거 전 사전 점검 요청
✔ 수리비 견적서 확인
9. 마무리 정리
임대차에서 원상회복은 ‘모두 고쳐주는 의무’가 아닙니다.
법과 판례는 명확히 말합니다.
📌 “정상적인 생활 흔적(생활 스크래치 등)은 임차인의 책임이 아니다.”
