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전세 계약을 하면서 전세권 설정 비용을 정확히 계산해 두면 예상치 못한 지출을 막을 수 있습니다. 아래에서 전세권 설정 비용 구성 → 계산 공식 → 실제 예시 → 누가 부담하는지까지 한 번에 정리해 드리겠습니다.
🧾 전세권 설정이란?
전세권은 전세보증금을 담보로 한 물권으로, 등기부등본에 기재됩니다.
임차인이 설정하면 집주인 동의 하에 경매 신청, 우선변제까지 가능한 강한 권리입니다.
💰 전세권 설정 비용 구성 (핵심 4가지)
① 등록면허세
- 전세금 × 0.2% (0.002)
- 지방세이므로 지역 동일
② 지방교육세
- 등록면허세 × 20%
③ 등기신청 수수료
- 15,000원 (전자등기 기준, 변동 거의 없음)
④ 법무사 수수료 (선택)
- 보통 15만 ~ 30만 원
- 직접 등기하면 0원 가능
📐 전세권 설정 비용 계산 공식
① 등록면허세 = 전세금 × 0.002 ② 지방교육세 = 등록면허세 × 0.2 ③ 등기수수료 = 15,000원 ④ 법무사 수수료 = 약 150,000 ~ 300,000원 (선택)
🧮 실제 계산 예시
🔹 전세금 2억 원일 경우
| 구분 | 계산 | 금액 |
| 등록면허세 | 200,000,000 × 0.002 | 400,000원 |
| 지방교육세 | 400,000 × 0.2 | 80,000원 |
| 등기수수료 | 고정 | 15,000원 |
| 합계(직접 등기) | 495,000원 | |
| 합계(법무사 이용) | + 15~30만 | 약 65만~80만 원 |
👥 비용은 누가 부담하나요?
- 원칙: 임차인(세입자) 부담
- 특약으로 조정 가능
- “전세권 설정 비용은 임대인이 부담한다”
- “말소 비용은 임대인이 부담한다” 등
⚠️ 전세권 말소 비용도 별도 발생
→ 말소 시에도 보통 임차인 부담이므로 특약에 꼭 명시하세요.
🔎 전세권 vs 전입신고+확정일자
| 구분 | 전세권 설정 | 전입+확정일자 |
| 비용 | 높음 | 거의 없음 |
| 권리 성격 | 물권 | 대항력 |
| 경매 신청 | 가능 | 불가 |
| 실무 활용 | 보증금 크거나 위험한 집 | 일반 전세 |
✅ 체크리스트 (실무 팁)
- 등기부 근저당·가압류 먼저 확인
- 전세권 설정 특약 문구 필수
- 말소 비용 부담 주체 명시
- 보증보험(HUG·HF)과 중복 여부 검토
💰 ex) 전세권 설정 비용 계산 (전세금 260,000,000원)
① 등록면허세
- 260,000,000 × 0.002
👉 520,000원
② 지방교육세
- 520,000 × 20%
👉 104,000원
③ 등기신청 수수료
- 15,000원 (전자등기 기준)
✅ 합계 (법무사 제외)
520,000 + 104,000 + 15,000 = 639,000원
➕ 법무사 이용 시
- 법무사 수수료: 약 150,000 ~ 300,000원
👉 총 예상 비용
- 직접 등기: 약 63만 9천 원
- 법무사 이용: 약 78만 ~ 94만 원
⚠️ 실무에서 꼭 체크할 점
- 전세권 말소 비용도 별도 (보통 20만 원 내외)
- 계약서 특약에
- “전세권 설정 및 말소 비용은 임대인이 부담한다”
또는
“말소 비용은 임대인 부담”
문구 꼭 넣는 게 유리합니다.
전세권 설정 비용 계산기
전세금 기준으로 등록면허세(0.2%) + 지방교육세(등록면허세의 20%) + 등기신청 수수료(15,000원)를 계산합니다. 법무사 수수료는 선택 항목입니다.
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