전세보증금 반환보증제도 설명, 한도, 보증료, 절차, 취급기관

1. 전세보증금 반환보증제도란?

전세 계약이 끝난 후 임대인(집주인)이 전세금을 반환하지 않는 경우,

보증기관이 대신 전세금을 지급하고 나중에 임대인에게 회수하는 제도입니다.

세입자는 이 제도를 통해 전세금을 안전하게 보호받을 수 있습니다.

이 제도는 세입자의 재산적 손실을 방지하고 안정적인 주거환경을 제공하는 데 목적이 있습니다.

전세반환보증보험(전세보증금 반환보증)은 임차인이 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 하는 제도입니다.

일반적으로 임대인의 동의 없이 가입이 가능합니다.

다만, 보증보험사(예: 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), HF한국주택금융공사)마다

가입 요건이 다를 수 있으므로 세부 조건을 확인하는 것이 좋습니다.

>>. 주요 가입 조건 및 절차

1) 임대인의 동의 여부

HUG(주택도시보증공사) 및 SGI(서울보증보험)에서는 임대인의 동의 없이 가입 가능
단, 계약이 정상적으로 신고(확정일자, 전입신고)된 경우 여야 함

2) 임차인(세입자) 가입 조건

- 전세계약이 일정 기간 이상 남아 있어야 함(예: HUG는 1개월 이상)

- 보증금이 보증보험 가입 한도 내여야 함 (예: 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 등)

- 전입신고 및 확정일자 설정이 되어 있어야 함

- 2년, 3년에 한번 납부 방식이며, 재계약시(갱신시) 재가입 하여야 함

<관계 기관에 문의를 요함>

3) 보증금 반환 보증료(보험료)

- 보험료는 보증금의 일정 비율로 책정되며, 임차인이 부담

4) 보증금 반환 절차

만약 임대인이 전세금을 돌려주지 않으면, 보증보험사가 세입자에게 먼저 반환한 후 임대인에게 구상권 행사

주의할 점

임대인이 보증보험 가입을 막기 위해 계약서상 '전세보증보험 가입 불가' 등의 조항을 넣는 경우가 있음
이런 조항이 있어도 보증보험사에서 받아주면 가입 가능
가입 조건이 변경될 수 있으므로 신청 전에 보험사에 직접 확인 필요

2. 보증한도

(1) 보증한도

보증한도는 전세보증금(임대차 계약서상의 금액) 기준으로 설정됩니다.
기관별 한도는 다르며, 일반적으로 수도권 7억 원, 지방 5억 원까지 가능합니다.
주택도시보증공사(HUG) 및 한국주택금융공사(HF)는 임차인의 연소득 기준으로 일부 한도를 조정하기도 합니다.
보증한도는 개별적으로 해당 기관에 연락하여 꼭 문의 및 체크하여 진행바랍니다.

보증한도: 전세보증금의 90%까지 보증 가능합니다.
예를 들어, 전세보증금이 1억 원이라면 최대 9천만 원까지 보증받을 수 있습니다.
최대보증금액: 보증기관별로 상이할 수 있으나, 일반적으로 3억 원 내외입니다.

(2) 가입요건

대상 주택: 아파트, 다세대, 연립주택, 단독주택 등 (오피스텔은 일부 기관에서 가능)
전세계약 기간: 계약 시작일부터 최소 1년 이상 남아 있어야 함
보증 가능 전세금
- HUG (주택도시보증공사):
  - 서울: 10억 원 이하
  - 지방: 7억 원 이하
- SGI 서울보증: 금액 제한 없음 (심사 필요)

(3) 보증료율 및 계산방법

보증료율: 전세보증금의 0.3%~0.5% 정도입니다. 예를 들어, 전세보증금이 1억 원이고 보증료율이 0.3%라면 보증료는 30만 원입니다.
보증료 지불: 보증료는 보증기관에 일시불로 지불하거나, 분할 납부할 수 있습니다.

보증료는 전세보증금과 보증기관의 요율을 곱하여 결정됩니다.

HUG (주택도시보증공사) 보증료율: 연 0.128% ~ 0.458%
SGI 서울보증 보증료율: 개별 심사에 따라 차등 적용 (HUG보다 다소 높음)

예시) 보증금 3억 원, HUG 이용 시

보증료율 0.2% 적용 시 → 60만 원 (3억 × 0.002)

3. 신청 절차

(1) 신청 방법

온라인 신청: 각 기관 홈페이지(예: HUG, SGI 서울보증)
은행 창구 신청: 전세대출 이용 시 은행을 통해 함께 신청 가능

(2) 준비 서류

전세계약서
확정일자 받은 임대차계약서
전입세대열람원 (전입신고 확인용)
신분증, 보증료 납부 증빙 등

(3) 심사 후 승인 및 보증서 발급

보증기관이 심사 후 보증서 발급
보증 개시 후 임대인이 전세금 반환을 거부하면 보증기관이 전세금을 대신 지급

>>. 절차

신청: 전세계약 체결 후 보증기관에 전세보증금 반환보증을 신청합니다.
심사: 보증기관이 세입자와 임대인의 자격 및 전세계약서를 심사합니다.
보증서 발급: 심사가 통과되면 보증기관이 보증서를 발급합니다.
보증료 지불: 보증서 발급 후 보증료를 지불합니다.
보증기간: 보증기간은 전세계약 기간과 동일하며, 계약 종료 시까지 유효합니다.
보증금 반환 요청: 만기 후 보증금 미반환 시 청구 가능
보증기관이 반환: 보증기관이 지급 후 임대인에게 구상권 행사

5. 취급기관

>>. 기관보증 대상한도보증료율 특징

HUG (주택도시보증공사)	아파트, 연립, 다세대 등	서울 10억, 지방 7억 이하	0.128%~0.458%	공공기관, 저렴한 보증료
SGI 서울보증	주택유형 무관	한도 없음	개별 심사 (HUG보다 다소 높음)	가입 조건 유연
HF (한국주택금융공사)	전세자금 대출자 대상	대출금 한도 내	대출 보증 중심	전세대출 보증상품

한국주택보증공사(HUG): 주택 관련 보증을 전문으로 하는 공공기관입니다.
SH공사: 주택도시보증공사로, 전세보증금 반환보증을 취급합니다.
은행 및 보험사: 일부 은행과 보험사에서도 전세보증금 반환보증을 취급하고 있습니다.

>>. 유의사항

보증기간 연장: 전세계약이 연장될 경우 보증기간도 연장해야 합니다.
보증금 반환 청구: 전세보증금을 반환받지 못했을 때는 보증기관에 반환 청구를 해야 합니다.
보증료 환불: 보증기간 내에 전세계약이 해지되면 미사용 보증료를 환불받을 수 있습니다.

>>. 추가 정보

무주택 세대주여야 가입 가능 (일부 예외 있음)
잔여 임대차 계약기간이 일정 기간 이상 남아 있어야 함
전세권 설정 여부, 임대인의 세금 체납 여부 등에 따라 보증이 제한될 수 있음

필요한 기관을 통해 보증료 비교 후 가입하는 것이 유리합니다. 😊

6. 취급기관 연락처

✔ 주택도시보증공사 (HUG)

보증한도: 수도권 7억 원, 지방 5억 원
대표번호: 1566-9009
홈페이지: www.khug.or.kr

✔ 서울보증보험 (SGI)

보증한도: 제한 없음
대표번호: 1670-7000
홈페이지: www.sgic.co.kr

✔ 한국주택금융공사 (HF)

보증한도: 수도권 5억 원, 지방 4억 원
대표번호: 1688-8114
홈페이지: www.hf.go.kr

7. 전세보증금 반환보증의 효과

✅ 임대인이 전세금을 돌려주지 않아도 보증기관이 보호
✅ 세입자 입장에서 안정적인 전세계약 가능
✅ 분쟁 발생 시 법적 절차 없이 보증기관이 해결

>>. 전세반환보증보험(전세보증금 반환보증)에 가입이 안 되는 경우는 다음과 같습니다.

8. 기본적인 가입 요건을 충족하지 못하는 경우

✅ 보증금 한도 초과

HUG(주택도시보증공사): 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하
SGI(서울보증보험): 한도 제한이 없으나 개별 심사 필요

✅ 계약 기간 부족

HUG: 계약 종료일까지 최소 1개월 이상 남아 있어야 함
SGI: 기간 조건은 없지만 심사 과정에서 고려될 수 있음

✅ 전입신고 & 확정일자가 없는 경우

세입자가 계약 후 전입신고를 하지 않았거나 확정일자를 받지 않았다면 가입 불가

✅ 임대인의 세금 체납 또는 신용 불량

HUG의 경우 임대인이 국세·지방세 체납자이거나 금융채무불이행자로 등록된 경우 가입 제한
SGI는 임대인의 신용 상태를 덜 따지지만, 세입자의 보증료가 상승할 수 있음

9. 건물 자체가 보증 대상이 아닌 경우

✅ 미등기 건물(무허가 건축물)

건물 등기가 없는 경우 가입 불가

✅ 경매·공매 진행 중인 건물

임대인이 건물을 담보로 대출을 받았는데 경매나 공매가 진행 중이면 가입 제한

✅ 다가구주택의 경우 보증금 초과 시

다가구주택은 임차인의 보증금 합계가 건물 시가의 일정 비율을 초과하면 가입 불가
HUG 기준: 보증금 합이 시가의 100%를 초과하면 제한

✅ 분양권 전매 후 소유권 이전이 안 된 경우

집주인이 등기부등본상 아직 소유권을 이전받지 않았다면 가입 불가

10. 기타 특이한 경우

✅ 전세 계약서상 '전세보증보험 가입 불가' 조항이 있는 경우

법적으로 강제력은 없지만, 일부 보증기관에서 이를 이유로 거절할 수도 있음

✅ 임대인이 법인일 경우 일부 제한

법인이 임대인일 경우 HUG 가입이 어려울 수 있으며, SGI는 심사 후 결정

✅ 기존 전세보증보험 가입 후 사고(미반환)가 발생한 경우

기존에 임대인이 세입자의 보증금을 반환하지 않아 보증보험이 지급된 이력이 있으면 가입이 어려울 수 있음

🔹 가입 가능 여부 확인 방법

HUG 고객센터(1566-9009) 또는 **SGI 고객센터(1670-7000)**에 직접 문의
부동산 등기부등본 확인 후 사전 상담

전세보증보험은 특히 전세사기 예방과 보증금 보호에 필수적이므로,

전세 계약 시 적극적으로 가입을 고려하는 것이 좋습니다. 😊

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