1. 전세보증금 반환보증제도란?
전세 계약이 끝난 후 임대인(집주인)이 전세금을 반환하지 않는 경우, 보증기관이 대신 전세금을 지급하고 나중에 임대인에게 회수하는 제도입니다. 세입자는 이 제도를 통해 전세금을 안전하게 보호받을 수 있습니다.
이 제도는 세입자의 재산적 손실을 방지하고 안정적인 주거환경을 제공하는 데 목적이 있습니다. 전세반환보증보(전세보증금 반환보증)은 임차인이 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 하는 제도입니다.
일반적으로 임대인의 동의 없이 가입이 가능합니다.
다만, 보증보험사(예: 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), HF한국주택금융공사)마다
가입 요건이 다를 수 있으므로 세부 조건을 확인하는 것이 좋습니다.
>>. 주요 가입 조건 및 절차
1) 임대인의 동의 여부
▶️ HUG(주택도시보증공사) 및 SGI(서울보증보험)에서는 임대인의 동의 없이 가입 가능
단, 계약이 정상적으로 신고(확정일자, 전입신고)된 경우여야 함
2) 임차인(세입자) 가입 조건
▶️ 전세계약이 일정 기간 이상 남아 있어야 함(예: HUG는 1개월 이상)
▶️ 보증금이 보증보험 가입 한도 내여야 함 (예: 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 등)
▶️ 전입신고 및 확정일자 설정이 되어 있어야 함
▶️ 2년, 3년에 한 번 납부 방식이며, 재계약 시(갱신 시) 재가입하여야 함
<관계 기관에 문의를 요함>
3) 보증금 반환 보증료(보험료)
- 보험료는 보증금의 일정 비율로 책정되며, 임차인이 부담
4) 보증금 반환 절차
만약 임대인이 전세금을 돌려주지 않으면, 보증보험사가 세입자에게 먼저 반환한 후 임대인에게 구상권 행사
◈ 주의할 점임대인이 보증보험 가입을 막기 위해 계약서상 '전세보증보험 가입 불가' 등의 조항을 넣는 경우가 있음
이런 조항이 있어도 보증보험사에서 받아주면 가입 가능
가입 조건이 변경될 수 있으므로 신청 전에 보험사에 직접 확인 필요
2. 보증한도
1) 보증한도
▶️ 보증한도는 전세보증금(임대차 계약서상의 금액) 기준으로 설정됩니다.
▶️ 기관별 한도는 다르며, 일반적으로 수도권 7억 원, 지방 5억 원까지 가능합니다.
▶️ 주택도시보증공사(HUG) 및 한국주택금융공사(HF)는 임차인의 연소득 기준으로 일부 한도를 조정하기도 합니다.
▶️ 보증한도는 개별적으로 해당 기관에 연락하여 꼭 문의 및 체크하여 진행바랍니다.
▶️ 보증한도: 전세보증금의 90%까지 보증 가능합니다.
예를 들어, 전세보증금이 1억 원이라면 최대 9천만 원까지 보증받을 수 있습니다.
▶️ 최대보증금액: 보증기관별로 상이할 수 있으나, 일반적으로 3억 원 내외입니다.
2) 가입요건
▶️ 대상 주택: 아파트, 다세대, 연립주택, 단독주택 등 (오피스텔은 일부 기관에서 가능)
▶️ 전세계약 기간: 계약 시작일부터 최소 1년 이상 남아 있어야 함
▶️ 보증 가능 전세금
▶️ HUG (주택도시보증공사):
서울: 10억 원 이하
지방: 7억 원 이하
▶️ SGI 서울보증: 금액 제한 없음 (심사 필요)
3) 보증료율 및 계산방법
▶️ 보증료율: 전세보증금의 0.3%~0.5% 정도입니다. 예를 들어, 전세보증금이 1억 원이고 보증료율이 0.3%라면 보증료는 30만 원입니다.
▶️ 보증료 지불: 보증료는 보증기관에 일시불로 지불하거나, 분할 납부할 수 있습니다.
보증료는 전세보증금과 보증기관의 요율을 곱하여 결정됩니다.
▶️ HUG (주택도시보증공사) 보증료율: 연 0.128% ~ 0.458%
▶️ SGI 서울보증 보증료율: 개별 심사에 따라 차등 적용 (HUG보다 다소 높음)
예시) 보증금 3억 원, HUG 이용 시
보증료율 0.2% 적용 시 → 60만 원 (3억 × 0.002)
3. 신청절차
1) 신청 방법
▶️ 온라인 신청: 각 기관 홈페이지(예: HUG, SGI 서울보증)
▶️ 은행 창구 신청: 전세대출 이용 시 은행을 통해 함께 신청 가능
2) 준비 서류
▶️ 전세계약서
▶️ 확정일자 받은 임대차계약서
▶️ 전입세대열람원 (전입신고 확인용)
▶️ 신분증, 보증료 납부 증빙 등
3) 심사 후 승인 및 보증서 발급
▶️ 보증기관이 심사 후 보증서 발급
▶️ 보증 개시 후 임대인이 전세금 반환을 거부하면 보증기관이 전세금을 대신 지급
◈ 절차- 신청: 전세계약 체결 후 보증기관에 전세보증금 반환보증을 신청합니다.
- 심사: 보증기관이 세입자와 임대인의 자격 및 전세계약서를 심사합니다.
- 보증서 발급: 심사가 통과되면 보증기관이 보증서를 발급합니다.
- 보증료 지불: 보증서 발급 후 보증료를 지불합니다.
- 보증기간: 보증기간은 전세계약 기간과 동일하며, 계약 종료 시까지 유효합니다.
- 보증금 반환 요청: 만기 후 보증금 미반환 시 청구 가능
- 보증기관이 반환: 보증기관이 지급 후 임대인에게 구상권 행사
4. 취급기관
| 기관보증 | 대상 | 한도 | 보증료율 | 특징 |
| HUG (주택도시보증공사) |
아파트, 연립, 다세대 등 | 서울 10억, 지방 7억 이하 | 0.128%~0.458% | 공공기관, 저렴한 보증료 |
| SGI 서울보증 | 주택유형 무관 | 한도 없음 | 개별 심사 (HUG보다 다소 높음) |
가입 조건 유연 |
| HF (한국주택금융공사) |
전세자금 대출자 대상 | 대출금 한도 내 | 대출 보증 중심 | 전세대출 보증상품 |
- 한국주택보증공사(HUG): 주택 관련 보증을 전문으로 하는 공공기관입니다.
- SH공사: 주택도시보증공사로, 전세보증금 반환보증을 취급합니다.
- 은행 및 보험사: 일부 은행과 보험사에서도 전세보증금 반환보증을 취급하고 있습니다.
- 보증기간 연장: 전세계약이 연장될 경우 보증기간도 연장해야 합니다.
- 보증금 반환 청구: 전세보증금을 반환받지 못했을 때는 보증기관에 반환 청구를 해야 합니다.
- 보증료 환불: 보증기간 내에 전세계약이 해지되면 미사용 보증료를 환불받을 수 있습니다.
◈ 추가 정보
- 무주택 세대주여야 가입 가능 (일부 예외 있음)
- 잔여 임대차 계약기간이 일정 기간 이상 남아 있어야 함
- 전세권 설정 여부, 임대인의 세금 체납 여부 등에 따라 보증이 제한될 수 있음
필요한 기관을 통해 보증료 비교 후 가입하는 것이 유리합니다. 😊
◈ 취급기관 연락처✔ 주택도시보증공사 (HUG)
- 보증한도: 수도권 7억 원, 지방 5억 원
- 대표번호: 1566-9009
- 홈페이지: www.khug.or.kr
HUG 주택도시보증공사
서민 주거 안정을 위한 전세보증금 반환보증, 임대보증금보증, 분양보증 등 주택보증 업무, 주택도시기금 전담 운용.
www.khug.or.kr
✔ 서울보증보험 (SGI)
- 보증한도: 제한 없음
- 대표번호: 1670-7000
- 홈페이지: www.sgic.co.kr
✔ 한국주택금융공사 (HF)
- 보증한도: 수도권 5억 원, 지방 4억 원
- 대표번호: 1688-8114
- 홈페이지: www.hf.go.kr
5. 전세보증금 반환보증의 효과
✅ 임대인이 전세금을 돌려주지 않아도 보증기관이 보호
✅ 세입자 입장에서 안정적인 전세계약 가능
✅ 분쟁 발생 시 법적 절차 없이 보증기관이 해결
◈ 전세반환보증보험(전세보증금 반환보증)에 가입이 안 되는 경우
6. 기본적으로 가입 요건을 충족하지 못하는 경우
✅ 보증금 한도 초과
- HUG(주택도시보증공사): 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하
- SGI(서울보증보험): 한도 제한이 없으나 개별 심사 필요
✅ 계약 기간 부족
- HUG: 계약 종료일까지 최소 1개월 이상 남아 있어야 함
- SGI: 기간 조건은 없지만 심사 과정에서 고려될 수 있음
✅ 전입신고 & 확정일자가 없는 경우
- 세입자가 계약 후 전입신고를 하지 않았거나 확정일자를 받지 않았다면 가입 불가
✅ 임대인의 세금 체납 또는 신용 불량
- HUG의 경우 임대인이 국세·지방세 체납자이거나 금융채무불이행자로 등록된 경우 가입 제한
- SGI는 임대인의 신용 상태를 덜 따지지만, 세입자의 보증료가 상승할 수 있음
7. 건물 자체가 보증 대상이 아닌 경우
✅ 미등기 건물(무허가 건축물)
- 건물 등기가 없는 경우 가입 불가
✅ 경매·공매 진행 중인 건물
- 임대인이 건물을 담보로 대출을 받았는데 경매나 공매가 진행 중이면 가입 제한
✅ 다가구주택의 경우 보증금 초과 시
- 다가구주택은 임차인의 보증금 합계가 건물 시가의 일정 비율을 초과하면 가입 불가
- HUG 기준: 보증금 합이 시가의 100%를 초과하면 제한
✅ 분양권 전매 후 소유권 이전이 안 된 경우
- 집주인이 등기부등본상 아직 소유권을 이전받지 않았다면 가입 불가
8. 기타 특이한 경우
✅ 전세 계약서상 '전세보증보험 가입 불가' 조항이 있는 경우
- 법적으로 강제력은 없지만, 일부 보증기관에서 이를 이유로 거절할 수도 있음
✅ 임대인이 법인일 경우 일부 제한
- 법인이 임대인일 경우 HUG 가입이 어려울 수 있으며, SGI는 심사 후 결정
✅ 기존 전세보증보험 가입 후 사고(미반환)가 발생한 경우
- 기존에 임대인이 세입자의 보증금을 반환하지 않아 보증보험이 지급된 이력이 있으면 가입이 어려울 수 있음
🔹 가입 가능 여부 확인 방법
- HUG 고객센터(1566-9009) 또는 **SGI 고객센터(1670-7000)**에 직접 문의
- 부동산 등기부등본 확인 후 사전 상담
예시로 보는 사례
전세보증보험(전세금반환보증)은 보증기관이 임차인의 전세금을 보호해주는 제도입니다.
예시로 매매가 5억, 대출 2억, 전세금 2억의 경우, 전세보증보험 가입 가능 여부와 보증한도는 다음 기준에 따라 판단됩니다:
✅ 1. 가입 가능 여부 판단 기준
**보증기관(KB 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등)**은 일반적으로 다음 조건을 만족해야 전세보증보험 가입을 허용합니다.
| 항 목 | 기 준 |
| 선순위 채권(대출 등) | 주택 매매가의 60% 이하여야 함 |
| 전세금 + 선순위 채권 | 주택 매매가의 100% 이하여야 함 |
✅ 2. 질문 예시 적용
- 매매가: 5억 원
- 선순위 대출: 2억 원
- 전세보증금: 2억 원
| 항 목 | 계 산 | 결 과 |
| 대출 비율 | 2억 / 5억 = 40% | ✅ 기준 충족 (60% 이내) |
| 전세금 + 대출 | 2억 + 2억 = 4억 원 | ✅ 기준 충족 (5억 이내) |
✅ 3. 보증한도는 얼마까지?
보증한도는 전세보증금 전액(2억 원)까지 가입이 가능하며, 일반적으로 다음 범위에서 설정됩니다:
- 최대 보증금액: 5억 원 이하 (수도권 기준, 공공기관 보증 기준)
- 전세보증금 전액 100% 보증 가능
- 일부 기관은 90% 한도로 제한하기도 함 → 예: 일부 은행 협약상품
✅ 4. 참고사항
- 전입신고와 확정일자를 받은 상태여야 보증보험 가입이 가능하며,
대부분은 계약일로부터 1개월 이내 가입을 권장합니다. - 임대인(집주인)의 동의 없이도 가입 가능하며, 가입 사실은 임대인에게 통보됩니다.
📝 요약 정리
| 항 목 | 내 용 |
| 보증가입 가능 여부 | 가능 (대출 40%, 합산 80%) |
| 보증한도 | 전세금 전액(2억 원)까지 가능 |
| 필수 조건 | 전입신고, 확정일자 필요 |
| 추천 기관 | HUG, SGI서울보증, 주택금융공사 등 |
| 보증료 | 보통 연 0.12%~0.2% 수준 (기관 및 조건별 상이) |
전세보증보험은 특히 전세사기 예방과 보증금 보호에 필수적이므로,
전세 계약 시 적극적으로 가입을 고려하는 것이 좋습니다. 😊
