전세보증보험 신청 조건 및 가입 요건, 대상 주택까지 완벽 총정리

전세 계약을 체결하는 세입자라면 가장 먼저 고민하는 것이 바로 **내 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을까?**라는 점입니다. 이를 대비해 마련된 제도가 바로 **전세보증보험(전세금 반환보증)**입니다. 하지만 모든 임차인이 무조건 보증보험에 가입할 수 있는 것은 아닙니다. 주택의 조건, 임대차 계약 내용, 선순위 채권 여부 등 까다로운 심사 기준을 충족해야만 보증보험 가입이 가능합니다. 이번 포스팅에서는 전세보증보험 신청 기한, 대상 주택, 보증 조건, 확인사항까지 상세히 살펴보겠습니다.

> 보증신청가능여부확인

주택도시보증공사 인터넷보증

 

     1. 전세보증보험 신청 기한    2. 보증 대상 주택     3. 보증 채권자(신청인)   4. 보증 금액 및 보증 한도   5. 보증 조건   6. 등기부등본 확인사항   7. 전입세대 확인서 및 건축물대장 확인사항   8. 단독·다가구·다중주택 추가 조건   9. 그 외 유의사항   10. ✅ 마무리

1. 전세보증보험 신청 기한

보증 신청은 계약 시점에 따라 달라집니다.

• 신규 전세계약: 전세계약서 상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2 경과하기 전까지 신청해야 합니다.
• 갱신 전세계약: 갱신 계약서상 전세계약기간의 1/2 경과하기 전까지 신청 가능하며, 기한을 넘기면 가입이 불가능합니다.

즉, 계약 직후 바로 준비하는 것이 안전합니다.

2. 보증 대상 주택

보증보험은 반드시 주거용 건축물이어야 하며, 건축물대장과 계약서에 이를 명확히 확인할 수 있어야 합니다.

• 대상 주택
  단독·다가구주택, 다중주택, 연립·다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트

 

• 제외 주택
  공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등 비주거용 건축물

👉 특히 주거용 오피스텔의 경우, 전세계약서나 중개대상물 확인·설명서에 “주거용” 표기가 있어야 보증 대상에 포함됩니다.

3. 보증 채권자(신청인)

보증보험의 신청인은 전세계약서 상의 임차인 본인입니다.

• 개인, 법인, 외국인 모두 신청 가능
• 단, 중소기업이 아닌 법인의 경우 반드시 전세권을 보증기관(공사)에 이전해야 가입할 수 있습니다.

4. 보증 금액 및 보증 한도

• 보증금액: 보증 신청인이 원하는 금액을 신청할 수 있지만, 보증한도 내에서만 가능
• 보증한도 계산식 ※ 2023.12.31까지 갱신보증은 100% 인정되었으나, 2024.1.1 이후 갱신도 90%로 조정
•  
  주택가격 × 담보인정비율(90%) – 선순위 채권

1). 심사 기준 (보증기관별)

• HUG (주택도시보증공사)
  • 선순위 채권 + 임차보증금 합계 ≤ 주택가격 90% (2025.6.28 이후 강화)
• HF (한국주택금융공사)
  • 선순위 채권 + 임차보증금 합계 ≤ 주택가격 90% (2025.6.28 이후 강화)
• SGI (서울보증보험)
  • HUG와 유사, 다만 내부 심사에 따라 엄격하게 적용

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📊 예시로 이해하기

예시 1: 보증 가능

• 주택 시세: 5억 원
• 선순위 근저당: 1억 원
• 내가 계약할 전세보증금: 3억 원
• 합계: 1억 + 3억 = 4억 원 (시세 5억의 80%)
  ✅ HUG, HF 모두 가입 가능

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예시 2: 보증 불가 (HF 기준)

• 주택 시세: 5억 원
• 선순위 근저당: 2억 5천만 원
• 내가 계약할 전세보증금: 2억 5천만 원
• 합계: 5억 원 (시세 100%)
  ❌ HUG: 불가 (90% 초과 시 불가)
  ❌ HF: 불가 (90% 초과 시 불가)

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예시 3: 경계선 상황

• 주택 시세: 4억 원
• 선순위 근저당: 5천만 원
• 기존 임차인 보증금(확정일자 있음): 5천만 원
• 내가 계약할 전세보증금: 3억 원
• 합계: 4억 원 (시세 100%)
  ❌ HUG: 불가 (90% 초과)
  ❌ HF: 불가 (90% 초과)

• 예시
  • 주택가격 1억 원, 담보인정비율 90% → 보증한도 9천만 원
  • 전세보증금 9천만 원 = 가입 가능
  • 전세보증금 9천5백만 원 = 가입 불가

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⚠️ 유의사항

1).주택가격 평가 기준

▶️ KB시세, 한국감정원 시세, 감정평가액, 공시가격 등을 활용

▶️ 보증기관마다 인정하는 평가액이 다름

 

2). 기존 임차인의 보증금도 선순위 채권으로 본다

▶️ 전입신고+확정일자 받은 기존 임차인 보증금은 나보다 먼저 배당받음

▶️ 따라서 임차인 있는 집에 들어갈 땐 반드시 보증금 인수 여부 확인해야 함

 

3).보증 가입 직전 권리관계 확인 필수

▶️ 등기부등본에서 근저당·압류 확인

▶️ 주민센터에서 임대차 정보 열람제도 활용하면 기존 임차인 보증금 확인 가능

 

상품개요 < 전세보증금반환보증 < 개인보증 < 주택도시보증공사

5. 보증 조건

전세보증보험에 가입하기 위해서는 임차인이 다음 조건을 충족해야 합니다.

1. 해당 주택에 실제 거주하며 전입신고 및 확정일자를 받을 것
2. 전세보증금 + 선순위 채권 ≤ **주택가격 × 담보인정비율(90%)**일 것
3. 전세계약기간은 1년 이상일 것
4. 계약서는 공인중개사를 통해 체결해야 함
   •    단, 신규계약 시 공인중개사 날인이 있다면 갱신계약은 직접 체결해도 가능
5. 수도권은 전세보증금 7억 이하, 그 외 지역은 5억 이하일 것
6. 전세보증금반환채권의 담보제공 또는 양도를 금지하는 특약이 없어야 함

6. 등기부등본 확인사항

보증보험 심사에서 가장 중요한 부분이 바로 등기부등본 확인입니다.

1. 소유권에 대한 권리침해(경매, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)가 없어야 함
2. 선순위 채권은 주택가액의 60% 이내여야 함
   •     주택가액 = 주택가격 × 담보인정비율
3. 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인 소유일 것

7. 전입세대 확인서 및 건축물대장 확인사항

• 전입세대확인서: 보증신청일 기준 타 세대 전입 내역이 없어야 함(단독·다가구·다중주택 제외)
• 건축물대장: 위반 건축물로 표시된 경우(아파트 제외) 보증 가입 불가

8. 단독·다가구·다중주택 추가 조건

• 선순위 채권 + 다른 세입자들의 선순위 보증금 합계 ≤ 주택가액의 80% 이내여야 함
• 주택가액은 동일하게 주택가격 × 담보인정비율로 산정

상품개요 < 전세보증금반환보증 < 개인보증 < 주택도시보증공사

9. 그 외 유의사항

• 전세권이 설정된 경우, 반드시 말소하거나 공사에 이전해야 함
• 질권 설정 또는 채권양도 통지가 된 전세대출은 가입 불가
  (단, SGI서울보증과 업무협약 체결된 전세대출은 가능)
• 임대인이 보증금지대상자로 지정된 경우 가입 불가
• 보증 신청은 위탁 금융기관(신한·국민·우리·KEB하나·농협 등)에서 가능하며, 일부 은행 및 플랫폼(네이버부동산, 카카오페이, 토스)에서는 비대면 신청도 가능합니다.

10. ✅ 마무리

전세보증보험은 세입자의 보증금을 안전하게 지키는 가장 강력한 수단이지만, 까다로운 요건을 충족해야만 가입이 가능합니다.

• 대상 주택 요건 충족 여부
• 선순위 채권과 보증금 합계
• 등기부등본·전입세대확인서·건축물대장 검토

이 세 가지를 반드시 확인해야 하며, 계약 단계에서부터 꼼꼼하게 준비해야 안전하게 보증보험에 가입할 수 있습니다.

 

전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사

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