전세사기는 여러 가지 방식으로 이루어지며, 수법도 점점 교묘해지고 있습니다.
대표적인 전세사기 유형을 살펴보겠습니다.
🔍 대표적인 전세사기 종류
1️⃣ 무자본 갭투기형(소위 ‘빌라왕’ 사기)
- 수법: 계약금만 내고 대출과 전세 보증금으로 집을 매수한 후, 세입자에게 전세금을 받고 잠적하는 방식
- 특징:
✔ 집주인이 다수의 부동산을 소유한 갭투자자 (일명 '빌라왕')
✔ 전세가율이 90% 이상으로 위험한 경우 많음
✔ 집주인 재산이 거의 없어 보증금 반환이 어려움 - 예방법:
✔ 집주인이 여러 채를 소유한 경우 등기부등본으로 확인
✔ 전세보증보험 가입 가능 여부 체크
2️⃣ 신축 빌라 전세사기 (허위 시세 조작형)
- 수법: 건설업자, 공인중개사, 대출 중개인이 공모하여 시세보다 부풀린 가격으로 전세계약을 유도
- 특징:
✔ 신축 빌라나 오피스텔 위주로 발생
✔ 매매 시세가 불분명하거나, 주변 시세보다 유독 전세가가 높은 경우
✔ 세입자가 전세금으로 대출을 받아 계약하도록 유도 - 예방법:
✔ 인근 실거래가와 전세 시세 비교 (국토교통부 실거래가 조회 활용)
✔ 집주인이 집을 직접 매입한 시기와 금액 확인
3️⃣ 이중 계약 사기 (이중 전세계약)
- 수법: 같은 집을 여러 명에게 전세계약을 체결한 후 보증금을 가로채는 방식
- 특징:
✔ 계약 후 다른 세입자가 같은 집에 계약했다고 주장
✔ 계약서 작성 후에도 등기부등본을 다시 확인하면 소유주가 바뀌어 있음 - 예방법:
✔ 계약 직전과 계약 후에도 등기부등본을 다시 확인
✔ 전입신고 & 확정일자를 빠르게 진행하여 대항력 확보
4️⃣ 전세보증금 미반환 사기 (먹튀형)
- 수법: 계약 만료 후 고의적으로 보증금을 돌려주지 않고 버티는 방식
- 특징:
✔ 집주인이 보증금을 돌려줄 능력이 없음
✔ 세입자가 집을 비운 후 연락이 두절됨
✔ 일부러 경매나 공매로 넘겨 세입자가 보증금을 받지 못하게 함 - 예방법:
✔ 전세보증보험 가입
✔ 집주인의 재정 상태 확인 (다른 빚이나 근저당 여부 확인)
✔ 만기 전에 등기부등본 다시 확인
5️⃣ 전세권 설정 및 근저당 사기
- 수법: 집주인이 계약 후 근저당을 잡거나, 이미 근저당 설정된 집을 세입자에게 전세로 내놓음
- 특징:
✔ 계약 당시에는 근저당이 없었으나, 입주 후 근저당이 생김
✔ 보증금을 돌려받지 못하는 최우선 순위가 됨 - 예방법:
✔ 계약 직전 등기부등본 확인 후 즉시 계약
✔ 입주 후에도 등기부등본을 주기적으로 확인
🔍 가짜 명의 전세사기란?
가짜 명의 전세사기는 실제 소유주가 아닌 사람이 집주인 행세를 하며 전세계약을 체결하고
보증금을 가로채는 사기 수법입니다.
보통 신분증을 위조하거나 타인의 명의를 도용하는 방식으로 이루어지며,
계약이 끝난 후 집주인이 연락이 두절되거나 보증금을 돌려주지 않고 잠적하는
경우가 많습니다.
🚨 가짜 명의 전세사기 수법 & 특징
1️⃣ 위조 신분증을 이용한 사기
- 사기범이 집주인의 신분증을 위조하여 집주인 행세를 함
- 세입자는 등기부등본만 확인하고 안심했다가 피해를 입음
- 계약금 및 보증금을 받은 후 잠적
🔹 예방법
✅ 계약 시 집주인의 실제 신분증과 등기부등본을 대조
✅ 집주인의 실제 거주 여부 및 연락처 확인
✅ 부동산 중개인을 통해 신분증 진위 여부 확인
2️⃣ 임차인이 집주인인 척하는 사기
- 세입자가 실제 집주인인 것처럼 속여 또 다른 세입자와 이중 전세 계약을 맺음
- 계약 후 원래 세입자는 보증금을 챙겨 달아나고, 새 세입자는 보증금을 돌려받을 방법이 없음
🔹 예방법
✅ 집주인 본인과 직접 계약 (임대인의 신분증 & 등기부등본 대조)
✅ 세입자(기존 임차인)와 계약하는 경우는 집주인의 동의서와 위임장을 확인
3️⃣ 위조된 등기부등본 사용
- 사기범이 등기부등본을 조작하거나 오래된 등기부등본을 보여줌
- 계약 후 실제 등기부등본을 떼어보면 소유주가 다르거나 근저당이 잡혀 있음
🔹 예방법
✅ 계약 직전에 인터넷 등기소에서 등기부등본을 직접 발급
✅ 계약 당일 등기부등본을 다시 확인하고 계약 진행
4️⃣ 가짜 위임장을 이용한 사기
- 집주인이 해외 거주 중이라며 위임장을 위조하여 대리인이 계약 진행
- 계약 후 위임장이 가짜임이 밝혀지면 보증금 반환 불가
🔹 예방법
✅ 위임 계약 시 공증된 위임장 및 인감증명서 원본 확인
✅ 가능하면 집주인 본인과 직접 연락하여 위임 여부 확인
🛑 가짜 명의 전세사기 예방법 정리
✔ 계약 전 반드시 등기부등본 확인하고 집주인의 신분증과 대조
✔ 계약 당일에도 등기부등본 재확인하여 소유주 변경 여부 체크
✔ 임대차 계약 시 공인중개사를 통해 진행 (무자격 중개인 피하기)
✔ 집주인이 직접 계약할 수 없는 경우 위임장 및 인감증명서 원본 확인
✔ 계약금 및 보증금 지급 시 집주인 명의 계좌로 송금
전세 계약을 체결할 때 "집주인이 맞는지 100% 확실한지" 확인하는 것이 가장 중요합니다.
조금이라도 의심되면 계약을 피하는 것이 최선의 방법입니다! 😊
🚨 전세사기 예방법 요약
✅ 등기부등본 확인 – 진정한 소유자 확인 , 근저당, 압류 여부 체크
신분증 진위 여부 확인, 등기사항전부증명서 확인
✅ 전세가율 확인 – 주변 시세보다 전세가가 너무 높으면 의심
✅ 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
✅ 공인중개사 등록 여부 및 이중 계약 여부 확인
✅ 전입신고 & 확정일자 받기
✅ 대리인 계약시 실질적인 대리인인지 확인(위임장 요건 확인)
🔍 전세사기를 예방하려면 다음과 같은 방법을 꼭 확인하세요.
1. 등기부등본 확인
- 소유자 확인: 등기부등본(등기사항전부증명서)을 열람해 집주인이 실제 소유자인지 확인해야 합니다.
- 근저당권 확인: 근저당이 많이 잡혀 있거나, 가압류·압류가 있으면 위험합니다.
- 임대인의 체납 여부 확인: 세금 체납이 많으면 집이 경매로 넘어갈 위험이 있습니다.
2. 실제 거주 여부 확인
- 집주인이 실제 거주하는지, 다세대주택·오피스텔 등에서 여러 명에게 중복 계약을 했는지 확인합니다.
- 건물 상태를 직접 방문해 살펴보고, 주변 부동산에 문의하는 것도 좋습니다.
3. 전세권 설정 또는 확정일자 받기
- 전세권 설정 등기: 전세권을 설정하면 집이 경매로 넘어가도 우선 변제권을 가질 수 있습니다.
- 전입신고 + 확정일자 받기: 계약 후 전입신고하고 확정일자를 받아야 보증금을 보호받을 수 있습니다.
4. 집주인과 중개업자 신뢰 확인
- 집주인의 신용도 및 세금 체납 여부는 ‘서울부동산정보광장’(서울시) 또는
- ‘온나라부동산포털’ 등에서 조회할 수 있습니다.
- 공인중개사가 등록된 곳인지 ‘한국공인중개사협회’ 사이트에서 확인하세요.
5. 전세가율 확인
- 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 너무 높은 경우 사기 위험이 큽니다.
- 예를 들어 80% 이상이면 집값 하락 시 보증금 반환이 어려울 수 있습니다.
6. 보증보험 가입 (임대인 동의 없이 가입 가능)
- ‘HUG(주택도시보증공사)’나 ‘SGI서울보증’의 전세보증보험을 가입하면 사기 피해를 방지할 수 있습니다.
- 단, 가입 조건이 있으므로 사전에 확인하세요.
7. 수상한 조건 경계하기
- 시세보다 너무 저렴한 전세는 의심해야 합니다.
- 계약금을 집주인 계좌가 아닌 다른 계좌로 보내라고 하면 주의해야 합니다.
- 대리인인 진짜 대리인이 맞는지 확인해야 합니다.
⚠ 전세 계약 전 전문가(공인중개사, 법무사, 변호사 등)와 상담하는 것도 좋은 방법입니다.
