📌 LTV (주택담보대출비율) 란?
LTV(담보인정비율, Loan to Value ratio)는 주택 담보대출에서 대출금액이 담보로
제공된 주택의 가치에 대해 얼마나 비율로 설정될 수 있는지를 나타내는 지표입니다.
간단히 말해, 대출금액이 주택 가치에서 차지하는 비율을 뜻합니다.
>>. LTV 계산 공식
LTV는 다음과 같은 공식으로 계산됩니다:
- 대출금액: 은행에서 대출받은 금액
- 주택가치: 대출을 받기 위해 담보로 제공된 주택의 시가나 감정가
예시
예를 들어, 주택의 가치가 1억 원이고, 대출을 7천만 원 받았다면 LTV는 다음과 같이 계산됩니다:
즉, **LTV가 70%**인 경우, 대출금액이 주택 가치의 70%를 차지한다는 의미입니다.
현재 정부와 은행권에서는 정책상 LTV 규제가 있습니다.
그러면 주택 수에 따른 LTV규제를 살펴보겠습니다.
1. 주택수에 따른 LTV(주택담보대출비율) 규제 (2024년 기준)
✅ 무주택자 : 주택담보 LTV 70%까지 (규제지역, 비규제지역 적용)
생애최초 주택 구매 시 LTV 최대 80%까지 적용 가능
✅ 1주택자(1가구 1 주택) : 주택담보 LTV 60%까지
- 규제지역 (예: 서울일부 지역 등) : LTV 최대 40%
- 비규제지역 : LTV 최대 60%
✅ 2 주택자(1 가구 2 주택): 주택담보 LTV 60%까지
- 규제지역 : LTV 최대 40%
- 비규제지역 : LTV 최대 60%
✅ 3 주택자 이상(1 가구 3 주택): 주택담보 LTV 0% ~ 40% 수준
- 규제지역: LTV 0% (대출 불가) ~ 20% (조건에 따른 예외적 승인 가능)
- 비규제지역: LTV 최대 40% (조건에 따른 예외적 승인 가능)
2. 주택 수 판단 기준
- 본인 명의의 주택 수를 기준으로 판단
- 1 가구에 따른 가구원들의 주택 보유도 포함됨
- 분양권, 입주권도 주택 수에 포함됨
- 임대사업자 등록 여부에 따라 과세 방식이 달라질 수 있음
=> 정확한 LTV 규제 내용은 은행권 또는 관련 해당 관청(한국주택금융공사, 국토부 등)
에 문의하여 진행하는 게 좋습니다.
비규제지역에서는 상대적으로 LTV 한도가 높고, 대출 규제가 완화되는 경향이 있습니다.
하지만 주택 시장 안정화 및 리스크 관리 차원에서, 정부가 언제든지 규제를 강화할 수 있기 때문에
관련 정책을 꾸준히 확인하는 것이 중요합니다. (규제의 변화가 많으므로 정책 확인 중요)
📌 DTI (총부채상환비율) 란?
- DTI(Debt-To-Income, 총부채상환비율)은 개인의 소득 대비 부채 상환 비율을 나타내는 지표입니다
🔹 DTI 계산 공식
- DTI (%) = (총 부채 원리금 상환액 / 연소득) × 100
- 🔹 DTI가 중요한 이유
- 대출 심사 기준
- ✅ 금융기관은 대출 승인 시 DTI를 확인해 대출 한도를 정합니다.
- ✅ 보통 DTI가 40~50%를 넘으면 추가 대출이 어려울 수 있음.
- 2. 부채 관리 지표
- ✅ DTI가 높으면 부채 부담이 크다는 의미 → 재정 관리 필요
- 3. 정부 규제와 대출 정책
- ✅ 정부는 부동산 대출 규제를 위해 DTI 기준을 조정하기도 함.
- 예) 서울 등 투기과열지구에서는 DTI 40% 적용.
- 예를 들어, 연소득이 5,000만 원이고, 매년 갚아야 할 대출 원리금(주택담보대출, 신용대출 등)이
- 2,000만 원이라면:
👉 DTI = (2,000만 원 ÷ 5,000만 원) × 100 = 40%
📢 요약:
DTI는 대출 심사와 부채 관리에 중요한 기준이며, DSR 등 다른 금융 지표와 함께 고려됩니다.
📌 DSR (총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio)란?
DSR은 개인의 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는
비율을 나타내는 지표입니다.
🔹 DSR 계산 공식
DSR (%) = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100
✅ 예시
- 연소득: 5,000만 원
- 대출 1 (주택담보대출): 연간 원리금 상환액 1,500만 원
- 대출 2 (신용대출): 연간 원리금 상환액 500만 원
- 총 원리금 상환액: 2,000만 원
👉 DSR = (2,000만 원 ÷ 5,000만 원) × 100 = 40%
🏦 DSR 규제 기준 (2024년 기준)
정부는 과도한 대출을 방지하기 위해 DSR 규제를 강화하고 있음.
✅ 개인별 DSR 40% 적용 (일반적으로)
✅ 고소득자 (1억 원 이상) 예외 적용 가능
✅ 은행별 평균 DSR 50% 이하 유지해야 함
예를 들어, 연소득 5천만 원인 경우
👉 연간 원리금 상환액이 2천만 원을 넘으면 추가 대출이 어려움.
📌 DSR이 중요한 이유
✅ 대출 심사에서 핵심 기준 → DSR이 높으면 추가 대출 어려움
✅ 금리 인상 시 대출 부담 증가 → 상환 능력 고려 필요
✅ 부동산·대출 규제에 직접 영향 → 주택담보대출 받을 때 중요한 요소
🔻 DSR vs. DTI 차이점
🔻 DTI vs. LTV vs. DSR 차이점
📌 주택수에 따른 취득세율
🏠 주택 수에 따른 취득세율 (2024년 기준)
주택을 매입할 때 소유 주택 수에 따라 취득세율이 달라집니다.
✅ 1. 기본 취득세율 (주택 수에 따라 차등 적용)
✅ 2. 법인 취득세율
✅ 3. 취득세 감면 대상(예외 적용)
🔻 생애 최초 주택 구입자 → 취득세 50~100% 감면 (주택 가격 12억 원 이하)
🔻 신혼부부, 다자녀 가구, 장애인, 농어촌주택 → 일부 감면 혜택 가능
🔻 공공주택 특별법 적용 주택 → 취득세 감면 혜택 가능
주택에 대한 정책이나 규제, 혜택은 수시로 바뀌는 추세입니다.
그 정책 등을 수시로 체크하여 피해를 보지 않도록 하며,
자기 기준에 맞도록 접근하여 혜택을 이용하는게 좋습니다.
