현재 주택 수를 줄이거나, 포함되지 않도록 하는 방법은 많이 제한적이지만, 여전히 가능한 전략이 있습니다. 종부세, 양도세, 청약, 대출 등에서 '주택 수' 기준은 조금씩 다르기 때문에, 상황에 맞게 접근해야 합니다.
주택 수 산정 제외, 절세 방법에 대하여 알아보겠습니다.
아래에서 주택 수에 포함되지 않게 하는 방법을 제도별로 살펴보겠습니다.(절세 방법)
✅ 주택 수에 포함 안 시키는 방법 5가지
1. 분양권, 입주권 관리하기
분양권과 입주권은 현재 주택 수에 포함됩니다.
양도소득세: 주택 수에 포함(조정대상지역은 취득 시점부터 주택 수로 간주)
종부세: 미포함
→ 종부세 기준으로는 분양권과 입주권은 포함되지 않기 때문에 종부세 절세에는 활용 가능합니다.
2. 오피스텔, 상가 등 비주택 투자
오피스텔은 주택으로 사용하면 주택 수에 포함됩니다.
주택 용도(주거용)로 사용하지 않고 사무실로 임대 등록하면 주택 수 미포함입니다.
상가, 사무실 등 비주거용 부동산은 주택 수에 포함되지 않습니다.
청약, 양도세, 종부세 모두 주택 수 아님
3. 가족 분산 및 증여
가족 간 증여로 명의를 이전하면 본인의 주택 수가 줄어듭니다.
다만, 증여세와 취득세가 발생하므로 세금 계산 후 진행해야 합니다.
배우자나 자녀에게 증여 시 10년 기준으로 배우자 6억, 자녀 5천만 원 공제가 가능해요.
4. 임대주택 등록 (예전엔 가능, 지금은 제한적)
과거에는 등록임대주택으로 주택 수 제외가 가능했지만, 지금은 대부분 주택 수에 포함됩니다.
단, **8년 장기임대 조건(구 민간임대주택법에 따라 등록한 경우)**을 충족하면 예외적으로 양도소득세 감면이나 종부세 합산 배제가 아직 일부 유지되는 경우가 있습니다.
하지만 신규 등록이 사실상 중단된 상태라 일반적인 방법은 아닙니다.
5. 지방 저가주택 보유 시
공시가격 1억 원 이하 주택이면서 비조정지역에 있다면:
양도소득세: 주택 수에서 제외 가능 (일시적 2 주택, 비과세 요건 충족 시)
종부세: 원칙적으로 포함되지만, 일정 기준에 따라 감면 가능성이 있습니다.
예시
지방 비규제 지역에 공시가격 1억 이하 주택 보유 → 서울에서 1 주택을 더 보유해도 양도소득세 비과세 규정을 활용 가능.
✅ 특수한 경우
● 1세대 1주택 비과세 요건 충족 후 매도
1세대 1주택 비과세 요건을 충족해 양도하고 주택 수를 줄이면, 이후 청약이나 대출 기준에서 무주택자로 인정됩니다.
기준: 2년 이상 보유 및 실거주 요건 충족 후 매도
● 상속받은 주택
상속으로 받은 주택은 일정 조건을 충족하면 일정 기간 동안 주택 수에 포함되지 않음.
단, 해당 주택을 처분하지 않으면 이후에는 주택 수에 포함될 수 있습니다.
✅ 한 줄 정리
지금은 임대사업자 등록으로는 주택 수 제외가 거의 불가능하고, 분양권, 비주택 자산, 증여, 지방 저가주택 활용이 핵심 전략입니다.
✅ 추가 Tip
현재 주택 수를 줄이려는 목적이 양도세 절세인지, 종부세 감소인지, 청약 무주택 유지인지에 따라 방법이 달라집니다.
목적에 맞는 구체적인 계획을 세우면 훨씬 유리하게 절세나 청약 전략을 짤 수 있습니다.
