주택을 처분할 때 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해서는 아래 요건을 충족해야 합니다.
✅ 1. 1세대 1 주택 비과세 요건
1세대(부부 기준)가 1 주택을 보유한 경우, 다음 조건을 충족하면 양도소득세가 비과세 됩니다.
🔹 보유기간 & 거주기간 충족
- 2021년 1월 1일 이후 취득한 주택: 2년 이상 보유 + 2년 이상 거주
- 조정대상지역 내 주택: 2년 이상 거주 필수
- 비조정대상지역: 2년 이상 보유만 하면 가능
🔹 비과세 한도
- 양도차익 12억 원까지 비과세 (2023년 1월 1일 기준)
- 12억 초과분에 대해서는 과세됨
🔹 예외적인 비과세 요건
- 1 주택자가 신규 주택을 구입한 후 일정 기간 내 기존 주택을 매도하는 경우
- 일반적인 경우: 신규 주택 취득 후 3년 내 기존 주택 매도
- 조정대상지역 내 주택: 2년 내 기존 주택 매도
✅ 2. 일시적 2 주택 비과세 요건
일시적으로 2 주택이 되는 경우라도 일정 요건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
🔹 일반적인 경우
- 신규 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택을 처분하면 비과세 적용
🔹 조정대상지역 내 주택일 경우
- 신규 주택 취득 후 2년 이내 기존 주택을 처분해야 비과세 적용
🔹 기타 요건
- 신규 주택 취득 전에 1 주택을 보유하고 있어야 함
- 1세대 1주택 비과세 요건(보유·거주 요건)을 충족해야 함
✅ 3. 2년 미만 보유 시 양도소득세
- 1년 미만 보유: 양도차익의 70% 세율 적용
- 1년 이상 2년 미만 보유: 양도차익의 60% 세율 적용
- 2023년 개정: 미분양·입주지연 등으로 인해 부득이하게 2년 미만 보유한 경우 예외적으로 기본세율 적용
✅ 4. 상속/증여받은 주택 비과세 요건
- 상속주택은 특정 조건 충족 시 1세대 1주택 유지 가능
- 증여받은 주택은 증여자가 보유한 기간이 포함되어야 하며, 1세대 1주택 요건 충족해야 비과세 가능
✅ 5. 주택 이외의 토지나 상가 포함 시
- 주택 부수토지는 주택과 함께 양도해야 비과세 적용 가능
- 상가 겸용 주택은 주택 부분 비율이 50% 이상이어야 함
✅ 양도소득세란?
양도소득세는 부동산, 주식, 기타 자산을 팔아서(양도해서) 발생한 이익(양도차익)에 대해 부과하는 세금입니다.
부동산의 경우 주택, 토지, 건물 등을 처분할 때 발생하며, 일정 요건을 충족하면 비과세 또는 감면을 받을 수 있습니다.
🔹 1. 양도소득세 계산 방법
📌 과세대상 금액(양도차익) 계산
- 양도가액: 실제 매도한 금액
- 취득가액: 실제 매입한 금액
- 필요경비: 중개수수료, 법무사 수수료, 양도 관련 비용 등
- 장기보유특별공제: 일정 기간 보유 시 양도세 감면(최대 80%)
📌 최종 양도소득세 계산
🔹 2. 양도소득세 세율
양도세율은 보유 기간과 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 달라집니다.
📌 1세대 1주택 (비과세 요건 미충족 시)
- 2년 이상 보유: 기본세율 (6% ~ 45%) 적용
- 2년 미만 보유: 단기 보유 세율 적용
- 1년 미만: 70%
- 1년 이상 2년 미만: 60%
📌 다주택자 세율 (조정대상지역 내)
주택 순보유 기간양도세율
| 2주택 | 2년 이상 | 45% |
| 3주택 이상 | 2년 이상 | 60% |
| 2년 미만 | 무조건 60~70% 적용 |
- 2023년 개정: 다주택자라도 조정대상지역에서 양도하면 중과세율 적용 X, 기본세율로 과세됨
🔹 3. 양도소득세 감면 제도
✅ 1세대 1 주택 비과세 (12억 원 한도)
- 보유 & 거주 2년 이상 → 양도차익 12억 원까지 비과세
✅ 일시적 2 주택 비과세
- 신규 주택 취득 후 2년(조정대상지역) 또는 3년(비조정대상지역) 내 기존 주택 매도 시 비과세
✅ 장기보유특별공제
- 3년 이상 보유 시 공제 적용
- 1세대 1 주택(비과세 대상 제외 주택)
- 3년 이상 → 24%
- 10년 이상 → 최대 40%
- 기타 부동산: 3년 이상 보유 시 6%부터 시작, 15년 이상 보유 시 최대 30%
🔹 4. 양도소득세 신고 & 납부 기한
- 양도일(잔금일 or 등기일 중 빠른 날짜) 기준 2개월 이내 신고 & 납부
- 미신고 시 가산세 부과 (무신고 가산세 20~40%)
📌 예시:
- 2025년 4월 10일에 집을 팔았다면 → 2025년 6월 10일까지 신고 & 납부
🔹 5. 양도소득세 절세 방법
- 1세대 1주택 비과세 요건 충족 후 매도
- 장기보유특별공제 적용받도록 보유기간 늘리기
- 배우자·자녀 등에게 증여 후 양도 (절세 가능 여부 검토 필요)
- 필요경비 최대한 챙기기 (중개수수료, 인테리어 비용 등 증빙 필수)
- 세금 신고 기한 철저히 준수 (가산세 방지)
📌 주의할 점
- 조정대상지역 여부, 주택 수 계산 기준, 보유·거주 요건을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
- 최근 세법 개정이 많으므로 반드시 국세청 홈택스나 세무 전문가 상담을 추천합니다.
📌 국세청 홈택스에서 비과세 해당 여부 체크 방법
1. 국세청 홈택스 사이트에 로그인하여 들어갑니다.
2. 홈택스 검색 부분에 "양도소득세 비과세.중과세 자가진단" 문구를 작성 후 검색을 합니다.
3. 위와 같은 화면이 나오면 1세대 1주택 해당 여부 버튼을 클릭합니다.
4. 화면상에 나오는 내용에서 ①,②,③ 항목이 모두 해당하면 아래 답변에 "예"라고 클릭 후
하단에 다음을 클릭하면 됩니다.
5. 위와 같이 비과세 요건 확인 결과가 화면에 나옵니다.
또한, 국세청 홈택스에서는 사례로 풀어보는 양도소득세 질의 응답 내용을 제공하고 있으니,
참조하시면 좋습니다.
