📌 지목(地目)이란?
지목(地目)이란 토지의 주된 사용 목적을 나타내는 분류 기준입니다.
대한민국에서는 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 28가지 지목이 지정되어 있으며,
지적공부(토지대장, 임야대장 등)에 등록됩니다.
1. 지목의 종류 (총 28가지)
🏠 1) 대지 및 건축 관련 지목
🌾 2) 농업·임업 관련 지목
🌲 3) 산림 및 자연 관련 지목
🏗 4) 교통·산업·기타 시설 관련 지목
🏞 5) 공공 및 특별 용도 지목
✅ 지목은 총 28가지이며, 토지의 주된 용도를 나타냅니다.
✅ 지목 변경은 허가가 필요하며, 무단 변경 시 처벌될 수 있습니다.
✅ 토지 활용 계획이 있다면, 사전에 지목을 확인하고 변경 절차를 진행해야 합니다.
📌 지목(地目) 변경 이란?
토지 지목 변경은 특정 용도로 사용되던 토지를 다른 용도로 변경하는 절차입니다.
예를 들어, 농지를 대지로 변경하거나 임야를 도로로 변경하는 경우가 이에 해당합니다.
✅ 지목은 함부로 변경할 수 없습니다. (가능여부 체크)
- 토지 소유자가 임의로 지목을 변경할 수 없으며, 관할 시·군·구청의 허가가 필요합니다.
- 지목 변경을 원하면 개발행위허가 또는 농지전용허가, 산지전용허가 등의 절차를 거쳐야 함.
✅ 지목 변경이 제한되는 지역
1) 개발 제한 구역
2) 국유지, 공유지 중 공공용으로 사용되는 토지 등
3) 도로, 하천 등 형질 변경이 불가능한 경우
4) 비옵토 1등급 지역
5) 경사도가 심한 임야 (경사도 25도 이상-관할 시. 군. 구 문의)
6) 보존 산지 중 공익용 산지
7) 기타 관할 시·군·구청에 문의 필요
1. 지목 변경
지목 변경은 토지대장상의 지목을 실제 이용 상태에 맞게 변경하는 행위입니다.
예를 들어,
- 농지 → 대지 (전, 답 → 주택 건축 가능)
- 임야 → 대지 (산지를 개발하여 건축 부지로 활용)
- 대지 → 공장용지 (산업단지 등으로 변경)
등이 있습니다.
2. 지목 변경 절차
1) 사전 확인 (변경 가능 여부 확인)
- 해당 토지가 지목 변경이 가능한지 확인 (용도지역, 도시계획 확인)
- 지방자치단체(시청, 군청, 구청) 토지관리과에 문의
- 해당 토지의 도시계획 및 지구단위계획 확인
- 토지이용규제정보서비스(https://luris.molit.go.kr)에서 확인 가능
2) 관련 서류 준비
- 토지 소유자 신분증
- 토지이용계획 확인원
- 지적도, 토지대장 등본
- 기타 인허가 서류
- 농지 전용 허가서, 산지 전용 허가서, 개발행위 허가 등
3) 개발행위 허가 진행
>>. 토지의 형질 변경, 건축물 건축, 공작물 설치 등 토지를 개발하는 행위에 대해 관할 지자체의 허가를 받는 절차입니다.
다음 행위를 하기 위해서는 반드시 개발행위허가가 필요합니다.
>. 토지 형질 변경
- 절토(땅 깎기), 성토(흙 쌓기), 포장 등으로 토지 형태를 변경하는 행위
- 예: 논을 대지로 변경, 임야를 평탄화하는 경우
>. 건축물의 건축 또는 용도 변경
- 일정 규모 이상의 건축물 신축, 증축, 개축, 재축
- 건축물의 용도를 변경하여 개발행위로 인정되는 경우
>. 공작물 설치
- 옹벽, 저수지, 주차장, 기계식 주차시설, 광고탑 등 고정된 구조물 설치
>. 토석 채취
- 모래, 자갈, 흙 등을 일정량 이상 채취하는 행위
>. 토지 분할
- 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역에서 2필지 이상 분할하는 경우
>. 녹지 훼손
- 자연녹지지역, 보전녹지지역 등에서 수목을 벌채하는 경우
✅ Step 1: 사전 검토 및 상담
- 토지이용계획확인서 확인 (🔗 https://luris.molit.go.kr)
- 관할 시·군·구청에 개발 가능 여부 및 필요 서류 확인
✅ Step 2: 개발행위허가 신청
- 신청서 및 관련 서류 제출 (시·군·구청 도시계획과)
- 제출 서류:
- 개발행위허가 신청서
- 토지대장 및 등기부등본
- 건축 도면 및 개발계획서
- 배치도 및 토목설계도 (필요시)
- 환경, 교통, 경관 영향평가서 (필요 시)
✅ Step 3: 관계 기관 협의 및 심사
- 필요 시 환경청, 소방서, 도로관리청, 농림부 등과 협의 진행
- 보완 요청이 있을 경우 추가 서류 제출
✅ Step 4: 허가 승인 및 고시
- 심사 완료 후 개발행위허가 결정 및 고시
- 허가 후 일정 기간 내 공사 착공 가능
✅ Step 5: 공사 진행 및 준공 신고
- 개발행위 완료 후 준공 신고 진행
- 필요 시 사용승인 절차 추가
✅ 개발행위허가 후 유의사항
- 허가 후 2년 내 착공해야 함 (착공하지 않으면 허가가 취소될 수 있음)
- 허가된 내용과 다르게 공사 진행 시 불법개발로 간주됨 → 변경 필요 시 반드시 변경허가 신청
- 환경, 경관, 교통 등 영향평가 결과에 따라 추가 규제 가능
✅ 개발행위 허가에 따른 비용 발생.
- 관계 부서에 문의 要
4) 농지 전용 허가 및 부담금
농지 전용 부담금이란?
농지 전용 부담금은 농지를 다른 용도로 전용할 때 부과되는 비용입니다.
즉, 농지를 대지(주택용지), 공장부지, 상업용지 등으로 변경할 때 발생하는 부담금입니다.
4-1) 농지 전용 부담금 계산 방법
농지 전용 부담금은 전용 면적(㎡) × 단위 면적당 금액으로 계산됩니다.
기본 계산 공식
농지 전용 부담금 = 전용 면적(㎡) × 개별 공시지가(㎡당) × 부담률(30%)
- 전용 면적: 변경할 토지의 크기(㎡)
- 개별 공시지가: 정부에서 고시한 해당 토지의 단위면적당 가격(㎡당)
- 부담률: 일반적으로 30% 적용 (일부 지역은 차등 적용)
- ㎡ 당 최대 5만 원까지 부과
4-2) 농지 전용 부담금 면제 및 감면 대상
✅ 면제 대상
- 국가 및 지방자치단체가 시행하는 공익사업
- 농업인 본인이 직접 사용하는 주택(330㎡ 이하)
- 농업인 또는 후계농업경영인이 농업 관련 시설을 설치할 경우
✅ 감면 대상
- 농업 관련 산업 시설 (축사, 비닐하우스 등) → 50% 감면 가능
- 농촌 지역 주민이 일정 규모 이하의 농지를 전용할 경우 감면 가능
>>. 면제 및 감면 대상은 관할 시·군·구청에 문의가 필요합니다.
4-3) 주의할 점
✔ 농지 전용 부담금은 한 번만 납부 (연간 부과 아님)
✔ 불법 전용 시 벌금 및 원상복구 명령
✔ 농업진흥지역은 전용이 제한될 수 있음
✔ 지자체별 차이가 있으므로 사전 상담 필수
5) 산지 전용 허가 및 부담
🌲 산지 전용 부담금이란?
산지 전용 부담금은 산지를 다른 용도로 전용할 때 부과되는 비용입니다.
즉, 임야(산지)를 대지, 공장부지, 농지 등으로 변경할 때 발생하는 부담금입니다.
5-1) 산지 전용 부담금 계산 방법
산지 전용 부담금은 <단위면적당 금액(㎡) + 개별 공시지가(㎡당) × 부담률(1%)> × 해당면적(㎡)
로 계산됩니다.
📌 기본 계산 공식
산지 전용 부담금 = <단위면적당 금액(㎡) + 개별 공시지가(㎡당) × 부담률(1%)> × 해당면적(㎡)
- 전용 면적: 변경할 산지의 크기(㎡)
- 개별 공시지가: 정부에서 고시한 해당 토지의 단위면적당 가격(㎡당)
- 부담률: 단위면적당 금액(㎡) + 개별 공시지가(㎡당) × 부담률(1%) 적용
- (일부 지역 차등 적용 가능)
- ㎡ 당 최대 8,090원까지 부과
5-2) 농지 전용 부담금 면제 및 감면 대상
✅ 면제 대상
- 국가 또는 지방자치단체에서 시행하는 공익사업
- 임업인의 주택(일정 면적 이하)
- 재해 복구 목적의 전용
✅ 감면 대상
- 임업인이 임업용 시설(건조장, 보관창고 등)을 설치하는 경우 부담금 감면 가능
- 산림 보호 및 환경 보호 목적의 개발
📌 추가 비용 발생 가능
- 산지 전용 부담금과 별도로 **대체 산림 조성비(산림 복구비)**가 부과될 수 있음
- 도로 개설, 배수로 정비 등 추가 개발 비용 고려 필요
>>. 면제 및 감면 대상은 관할 시·군·구청에 문의가 필요합니다.
5-3) 주의할 점
✔ 불법 전용 시 원상복구 명령 및 과태료 부과
✔ 산지 전용이 불가능한 보호구역(보전 산지)이 있을 수 있음
✔ 개발행위 허가 및 환경 영향 평가가 추가될 수도 있음
✔ 지자체마다 부담금 차이가 있을 수 있으므로 사전 상담 필수
3. 지목 변경 신청
1) 지목 변경관할 시·군·구청에 신청
- 토지 소재지 관할 구청 토지정보과 또는 시·군청 지적과에 신청
- 신청서 및 관련 서류 제출
2) 심사 및 현장 조사
- 담당 공무원이 토지의 실제 이용 현황을 조사
3) 변경 승인 및 등록
- 심사 통과 후, 지적공부(토지대장) 정리
- 등기부등본도 함께 변경 가능
📌 결론
지목 변경 및 개발행위허가 등등 진행 가능여부, 비용발생, 건축가능, 도로확보 여부
등등을 여러 상황을 고려하여 상세히 체크하여 진행이 필수이며, 관련 법규를 확인하여
관할 시·군·구청 도시계획과 또는 건축과, 토지과 문의 및 상담이 필수입니다.
