전세보증보험(전세보증금반환보증, 전세 보증보험)은 임대인이 계약 종료 후 전세보증금을 돌려주지 못할 때 보험사가 대신 지급해 주는 제도입니다. 이를 통해 전세 보증금 깡통전세나 사기 피해를 예방할 수 있습니다.
✅ 가입 가능한 주택 유형
| 주택 유형 | 전세보증보험 가입 가능 여부 |
| 아파트 | ✔️ 가능 |
| 주거용 오피스텔 (전세임대 목적 명시 필요) | ✔️ 가능 단, 계약서나 설명서에 “주거용”이 명확히 있어야 함 |
| 단독주택 | ✔️ 가능 |
| 다가구주택 | ✔️ 가능 |
| 다세대/연립주택 | ✔️ 가능 |
| 노인복지주택 등 주거용 건물 | ✔️ 가능 |
| 도시형 생활주택 등 주거 목적 건물 | ✔️ 가능 |
🚫 가입이 어려운/불가능한 경우
❌ 대상이 아닌 주택
- 근린생활시설, 고시원, 창고, 사무실 등 비주거용 건물
- 무허가 건축물
- 전세권·임차권 등 등기부상 복잡한 권리가 있는 경우
→ 이런 경우 전세보증보험 가입이 불가능하거나 제한될 수 있습니다.
❌ 기타 조건 때문에 가입 불가
전세보증보험은 주택 유형 뿐 아니라 다음 요건을 함께 봅니다.
(해당 조건을 충족하지 못하면 가입 자체가 어렵거나 거절될 수 있어요.)
- 주택 가격·보증금 한도
- 수도권 기준 매매가 약 9억 원 이하, 전세보증금 7억 원 이하 등 조건이 있을 수 있음.
- (기관별로 세부 한도가 다르므로 HUG, HF, SGI 별 확인 필요)
- 등기부등본상 근저당·가압류 여부
- 선순위근저당권이 보증금 대비 과다하게 설정되어 있으면 가입이 어렵기도 합니다.
- 전세계약 관련 요건
- 확정일자 및 전입신고 완료 등 요건 충족 필요 • 계약 기간이 보통 1년 이상이어야 함.
🧠 참고: 기관별 특징
전세보증보험은 대표적으로 HUG(주택도시보증공사) 외에도 SGI서울보증, HF(한국주택금융공사) 등이 제공합니다. 기관별로 보증 한도, 가입 조건, 주택 가격 한도 등이 다르기 때문에, 집 구할 때 어느 기관 상품이 더 유리한지 비교하는 게 좋습니다.
📌 요약: 전세보증보험 가입 가능한 주택
✔️ 전용 주거용 주택
✔️ 아파트, 오피스텔(주거용 명시), 단독/다가구/다세대/연립
✔️ 매매가 및 전세보증금 한도 및 등기부상 문제 없음
✔️ 확정일자·전입신고 등 임차인 요건 충족
❌ 비주거용 건물, 무허가/위반 건축물, 과도한 근저당 등
🏠 원,투룸도 전세보증보험 가능 한가?
네, 원룸·투룸도 전세보증보험 가입 가능합니다.
다만 “원·투룸이냐”보다 주택의 ‘법적 성격과 권리관계’가 더 중요합니다.
✅ 원·투룸 전세보증보험 가능한 경우
아래 요건을 충족하면 원룸·투룸도 문제없이 가입됩니다.
1️⃣ 주택 용도가 주거용
- 등기부등본 또는 건축물대장상
단독주택 / 다가구 / 다세대 / 연립 / 아파트 - 오피스텔의 경우 ‘주거용’ 명시 필수
👉 흔히 말하는 원룸·투룸은 형태일 뿐,
👉 법적으로는 다가구·다세대 주택인 경우가 대부분입니다.
2️⃣ 보증금 & 주택가액 기준 충족
- 보증기관별 기준 내 전세보증금
- 선순위 채권 + 전세보증금 ≤ 주택가액의 약 70%~90% 이내(기관별 상이)
3️⃣ 등기부 권리관계 이상 없음
- 과도한 근저당
- 가압류·가처분
- 신탁등기 ❌ (대부분 가입 불가)
4️⃣ 임차인 요건 충족
- 전입신고 완료
- 확정일자 부여
- 계약기간 통상 1년 이상
❌ 원·투룸이라도 가입이 안 되는 경우
| 구분 | 이유 |
| 근린생활시설(상가) | 주거용 아님 |
| 고시원 | 주택 아님 |
| 불법 증축·위반건축물 | 보증 거절 |
| 선순위 근저당 과다 | 보증금 회수 위험 |
| 신탁부동산 | 보증 거의 불가 |
🏢 보증기관별 참고 포인트
- HUG 주택도시보증공사
→ 원룸·투룸 가입 가장 일반적 (다가구·다세대 다수) - HF 한국주택금융공사
→ 전세대출 연계 시 주로 활용 - SGI서울보증
→ 보증료는 높지만 조건이 비교적 유연한 편
🔎 실무에서 가장 많이 보는 체크 포인트
✔ “원룸/투룸”이라고만 믿지 말 것
✔ 등기부등본상 ‘주택 종류’ 확인 필수
✔ 다가구주택은 전체 건물 선순위 채권 합계가 핵심
✔ 계약 전에 보증 가능 여부 사전심사 꼭 진행
📌 한 줄 정리
원·투룸도 ‘주거용 주택’이고 권리관계가 안전하면 전세보증보험 가능합니다.
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