올해도 세법개정이 이뤄졌습니다.
2024년말과 2025년 올해초에 시행령을 중심으로 개정된 부동산관련 개정 세법을 소개합니다.
□ 생애최초 구입 주택에 대한 '취득세 감면한도 증액'
서민 주거안정을 위해 소형주택(아파트제외)을 생애최초로 구입하는 경우, 종전 200만원 한도 내에서 취득세를 면제하던 것을 300만원 한도로 증액한다.
□ 인구감소 지역내 주택 취득 및 신축 소형주택 원시취득에 대한 취득세 감면
인구감소지역 내 생활인구 유입 유도 등을 위해 무주택자 또는 1주택자가 인구감소 지역에 소재한 주택을 구입하면 주택 취득세를 최대 50%(법 25%+조례 25%)까지 감면한다.
소형주택(아파트 제외) 시장 안정화를 위해 소형주택 신축 시 납부해야하는 신축 취득세를 최대 50%(법 25%+조례 25%)까지 감면받을 수 있도록 특례를 신설했다.
또한, 비수도권 지역에 소재한 준공 후 미분양된 아파트를 임대주택으로 활용하는 경우도 신축 취득세를 최대 50%(법 25%+조례 25%)까지 감면받도록 하여 지방의 주택 미분양 문제 해소를 지원한다.
□ 연금계좌 추가납입 대상 확대
< 법 개정내용(조특법 §99의14) >
ㅇ 부부합산 1주택인 기초연금수급자의 장기 보유(10년) 부동산 양도차익을 연금계좌 추가납입(생애 누적한도 1억원) 허용
□ 고가주택 2주택자의 간주임대료 과세대상 구체화
* 간주임대료 : 전세보증금(3억원 초과분)의 60%에 대한 이자상당액(정기예금 이자율 3.5%)
ㅇ 고가주택(기준시가 12억원 초과) 2주택자에 대한 간주임대료 과세대상을 전세보증금 합계 12억원 초과로 규정
□ 혼인에 따른 1세대 2주택 특례적용기간 확대
ㅇ 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우, 각각 혼인한날로부터 10년(종전 5년에서 적용기간 확대) 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대1주택으로 보아 1세대1주택 비과세 적용
ㅇ 주택과 조합원입주권을 소유한 경우에도 적용
□ 상생임대주택 양도소득세 과세특례 적용기간 연장
국내에 1주택을 소유한 1세대가 상생임대요건(임대료 증가율이 5%이내일 것 등)을 모두 갖춘 주택을 양도하는 경우에는 거주요건의 제한을 받지 않는다.
당초 2024.12.31.까지 상생임대주택 비과세 특례가 종료될 예정이었으나 2026.12.31.까지로 연장된다.
□ 다주택자 양도세 중과 한시 배제 기한 1년 연장
다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우, 양도소득세 중과*를 배제하는 기한을 ’25. 5. 9에서 ’26. 5. 9까지로 1년 연장된다.
* 중과세율: (2주택) 기본세율+20%p, (3주택 이상) 기본세율+30%p
□ 단기민간임대주택 양도소득세 중과 제외 및 종부세 합산 배제
장기민간임대주택뿐만 아니라 단기민간임대주택도 양도소득세 중과세 적용 제외(25.6.4. 이후 등록)하고 종부세도 합산 배제된다.
(2025년 과세기준일 현재 임대를 개시한 주택으로서, 2025년 9월 30일까지 민간임대주택법에 따라 등록)
□ 1세대 1주택 특례가 적용되는 지방저가주택 대상 확대
1세대 1주택자 종부세 특례적용 대상에 지방저가주택을 추가했다.
다만, 1세대 1주택자 판정시 주택수에서 제외하나 과세표준에는 합산한다.
ㅇ 지방저가주택(아래 요건을 모두 충족)
- 종전 공시가격 3억원 이하에서 4억원이하로 완화
- 수도권 밖 지역 중 광역시·특별자치시*가 아닌 지역, 연천·강화·옹진 지역 소재
* 광역시 소속 군, 특별자치시 소속 읍·면 지역 제외
□ 주택으로 용도변경시 장기보유특별공제액 계산방법 통일 (25.1.1 이후 양도분부터 적용)
기존에는 건축물을 주택으로 용도 변경한 경우, 비주택과 주택의 보유·거주 기간에 따른 공제율 계산이 복잡했다. 즉, 용도 변경 후 주택 보유 기간만 따져 공제율을 적용했다면 2025년 개정 이후에는 비주택으로 보유한 기간도 공제율에 반영할 수 있게 되어 공제혜택이 커질 수 있다.
2025년부터는 비주택 보유기간에 대한 일반 공제율과 주택 보유기간에 대한 1세대 1주택 공제율을 합산하여 보유 기간 공제율을 계산하며, 거주 기간 공제율은 주택 거주 기간에 대한 1세대 1주택 공제율을 적용한다.
주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하거나 공부상의 용도를 주택으로 변경하는 경우로서 그 자산이 1세대 1주택(부수토지를 포함)에 해당하는 자산인 경우 장기보유 특별공제액은 그 자산의 양도차익에 ①에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 ②에 따른 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.
① 보유기간별 공제율(최대 40%)
주택이 아닌 건물로 보유한 기간에 해당하는 일반 공제율(표1) + 주택으로 보유한 기간에 해당하는 1세대 1주택 공제율(표2)
② 거주기간별 공제율
주택으로 보유한 기간 중 거주한 기간에 해당하는 1세대 1주택 공제율(표2)
* 표1에 따른 보유기간별 공제율 : 6%(3년이상 4년미만)~30%(15년 이상)
* 표2에 따른 보유기간별 공제율 : 12%(3년이상 4년미만)~40%(10년 이상)
□ 주택 용도변경 후 양도시 과세기준 합리화
주택에서 상가 등으로 용도변경 후 양도한 건물에 대한 1주택 여부* 판정 기준 시점을 양도시점에서 매매계약 시점으로 조정된다.
* 1세대1주택 비과세 및 장기보유특별공제 특례(최대 80%) 적용 기준
□ 장기임대주택 보유자의 거주 주택 양도소득세 비과세 횟수제한 완화
장기임대주택 보유 거주자는 본인 거주주택 양도시 양도소득세 비과세 적용시 종전에는 최초 거주주택에 대해서만 비과세(생애 1회로 제한)하였으나, 횟수 제한 없이 거주주택에 비과세 적용된다.
ㅇ (거주요건) 거주주택 보유기간 중 2년 이상 거주
ㅇ (대상) 장기임대주택 외 거주주택
- 횟수 제한 없이 거주주택에 비과세 적용
ㅇ (임대주택 범위) 양도세 중과 배제 임대주택(사업자등록, 임대료증가율 5%이하 준수 필요)
- 장기임대주택(신규 등록은 10년형만 가능)
- 단기민간임대주택(「민간임대주택법」에 따라 아파트 제외)
□ 민간임대주택에 대한 세제 지원
ㅇ 단기민간임대주택*에 대해 양도세‧법인세(건설형) 중과, 종부세 합산 배제 및 거주주택에 대한 양도세 1세대 1주택 비과세를 적용한다.
* 의무임대기간이 6년인 임대주택(아파트제외)
(「민간임대주택에 관한 특별법」 개정으로 ‘25.6월 도입)
▪ 건설형 : 공시가격 6억원 이하
▪ 매입형 : 공시가격 수도권 4억원, 비수도권 2억원 이하
ㅇ 임대주택 공급 활성화를 위해 양도세 중과가 배제되는 건설형 장기민간임대주택* 가액 요건 상향(공시가격 6→9억원, 법인은 현행 9억원)
* 의무임대기간이 10년인 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택
ㅇ 30호 이상 건설 또는 매입하여 공급하는 민간임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제 가액기준 상향*
* [건설형] (현행) 공시가격 9억원 이하 → (개정) 12억원 이하
[매입형] (현행) 공시가격 6억원 이하 → (개정) 9억원 이하(비수도권 6억원 이하)
□ 토지 · 건물 일괄 취득 · 양도 시 안분계산 예외 규정
□ 토지·건물 실지거래가액에 대한 안분계산법 적용 예외사유를 명확히 했다.
ㅇ 다른 법령에서 정하는 바에 따라 토지와 건물 등의 가액을 구분한 경우
ㅇ 토지와 건물 등을 함께 취득한 후 건물 등을 철거하고 토지만 사용하는 경우
□ 인구 감소지역 주택 취득자에 대한 과세특례 세부요건 규정
* 과세특례가 적용되는 주택요건 (➊ & ➋)은 아래와 같다.
➊ (주택소재지) 인구감소지역 소재
- 수도권ㆍ광역시는 제외하되, 수도권 내 접경지역 및 광역시 내 군지역은 포함
- 기존 1주택과 동일한 시·군·구 소재 신규 주택 취득은 제외
➋ (주택가액 상한) 공시가격 4억원(양도소득세는 취득시점, 종합부동산세는 과세시점 기준)
□ 비수도권 준공 후 미분양주택 취득자에 대한 과세특례
< 법 개정내용(조특법 §98의8) >
□ 1주택자가 ’24.1.10.~‘25.12.31. 수도권 밖의 준공 후 미분양주택 취득시 1세대 1주택* 특례 적용
* (양도소득세) 비과세 및 장기보유특별공제 최대 80% 적용
(종합부동산세) 기본공제 12억원 및 고령자·장기보유 세액공제 최대 80% 적용
* 과세특례가 적용되는 준공 후 미분양주택
ㅇ (주택면적) 전용면적 85m2 이하
ㅇ (주택가액) 취득가액 6억원 이하
ㅇ (양도자) 「주택법」에 따른 사업주체, 「건축물의 분양에 관한 법률」에 따른 분양사업자 및 사업주체 ‧분양사업자에게 해당 주택을 대물변제 받은 시공자
ㅇ (양수자) 해당 주택에 대한 최초 매매계약 체결자
ㅇ (미분양 요건) 「주택법」상 사용검사 확인증을 받은 날 또는 「건축법」상 사용승인서를 받은 날까지 분양계약이 체결되지 않아 선착순으로 공급하는 주택
ㅇ (미분양 확인) 주택 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 매매계약서에 준공 후 미분양된 사실 확인 날인
출처 : 한국부동산뉴스(https://www.karnews.or.kr)
