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🏠 주택임대차보호법이란?
주택임대차보호법은 세입자의 주거 안정을 위해 계약 기간, 보증금 반환, 계약갱신요구권 등의 내용을 규정한 법률입니다. 1981년 처음 제정된 이후 시대 변화에 맞춰 여러 차례 개정되었으며, 2025년에는 특히 임차인 보호를 강화하는 방향으로 변화가 있습니다.
2025년 주택임대차보호법 주요 내용
1. 주택임대차보호법 적용범위
🔍 물적 적용범위
「주택임대차보호법」은 주택, 즉 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되고 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다(「주택임대차보호법」 제2조).
「주택임대차보호법」은 전세권등기를 하지 않은 전세계약(미등기 전세)에도 적용됩니다(「주택임대차보호법」 제12조).
다만, 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 「주택임대차보호법」이 적용되지 않습니다(「주택임대차보호법」 제11조).
🔍 인적 적용범위
2. 보증금 보호 금액 (우선변제권 보호 범위)
임차인이 전입신고와 확정일자를 갖췄을 경우, 일정 금액 한도 내에서 보증금이 다른 채권자보다 우선 변제됩니다.
“우선변제권”이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항).
>. 보호 요건
우선변제권은 임차인이 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항).
※ “확정일자”란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다(대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결).
📌 기준: [2022년 6월 개정된 보증금 보호 범위]
※ 2025년 기준 변경 시 업데이트 예정
🔐 보증금이 기준 초과 시에도 일부 금액은 우선 변제 가능.
3. 계약갱신요구권 및 주의사항(거절사항)
2020년 7월 개정법 기준으로 도입된 제도로, 임차인이 한 차례 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다.
위의 규정에도 불구하고 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 본문 및 제6조제1항).
⚠️ 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 단서).
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
√ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
√ 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
√ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
✔️ 전입신고 + 확정일자 둘 다 있어야 법적 보호가 최대치로 적용됩니다.
4. 기타 임차인 보호제도
- 전월세 인상률 제한: 계약갱신 요구 시 최대 5% (일부 지자체 조례에 따라 다를 수 있음)
- 임대차 신고제: 전월세 6천만 원 이상 또는 월세 30만 원 초과 시 신고 의무 (일부 지역)
- 보증금 보호 보험: 미반환 위험 대비 민간·공공 보증보험 가입 가능
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