건축물의 용도는 건축물이 어떤 목적으로 사용되는지를 나타내는 것으로, 주거, 상업, 공업, 교육, 문화, 종교, 의료, 업무 등 면적과 높이, 규모, 주변 상황에 따른 규제 등 다양한 용도로 구분됩니다.
각 용도에 따라 건축물의 설계, 구조, 규모, 법규 등이 달라질 수 있습니다.
주요 용도는 다음과 같습니다.
1. 건축물 용도별 종류 🏠 🏢 🏨 🏥 🏭
건축물도 건축물마다 쓰이는 용도가 있습니다.
그 용도에 맞게 안전하게 사용하도록 법령으로 정한 용도 입니다.
"건축법 시행령 제3조의 5"(별표 1)에 명시되어 있습니다.
| 1 | 자동차 관련 시설군 | ▪ 자동차 관련 시설 |
| 2 | 산업 등의 시설군 | ▪ 운수시설 ▪ 창고시설 ▪ 공장 ▪ 위험물저장 및 처리시설 ▪ 자원순환 관련 시설 ▪ 묘지관련 시설 ▪ 장례시설 |
| 3 | 전기통신시설군 | ▪ 방송통신시설 ▪ 발전시설 |
| 4 | 문화 및 집회시설군 | ▪ 문화 및 집회시설 ▪ 종교시설 ▪ 위락시설 ▪ 관광휴게시설 |
| 5 | 영업시설군 | ▪ 판매시설 ▪ 운동시설 ▪ 숙박시설 ▪ 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설 |
| 6 | 교육 및 복지시설군 | ▪ 의료시설 ▪ 교육연구기설 ▪ 노유자시설(老幼者施設) ▪ 수련시설 ▪ 야영장 시설 |
| 7 | 근린생활시설군 | ▪ 제1종 근린생활시설 ▪ 제2종 근린생활시설(대중생활시설은 제외함) |
| 8 | 주거업무시설군 | ▪ 단독주택 ▪ 공동주택 ▪ 업무시설 ▪ 교정시설 ▪ 국방·군사시설 |
| 9 | 그 밖의 시설군 | ▪ 동물 및 식물 관련 시설 |
>. 면적, 높이, 용도지역, 지구, 구역에 따른 세부 용도 내용은,
법제처 => 건축법 => 시행령 별표 1 : 용도별 건축물 종류 참조
1. 용도변경이란?
**건축법 시행령 [별표 1]**에 따라 구분된 건축물의 용도를 다른 용도로 변경하는 행위를
의미합니다.
예를 들어, **사무실(업무시설) → 카페(제1종 근린생활시설)**로 변경하는 경우가 이에 해당됩니다.
2. 용도변경 필요 여부 판단 기준
✅ **건축법 시행령 [별표 1]**에서 정한 "같은 용도군" 내에서 변경하는 경우: 허가 또는 신고 필요 없음
✅ 다른 용도군으로 변경하는 경우: 허가 또는 신고 필요
📌 같은 용도군 예시 (허가 또는 신고 불필요)
- 일반음식점 → 카페 (제1종 근린생활시설 내 변경)
- 사무실 → 병원 (업무시설 내 변경)
📌 다른 용도군 예시 (허가 또는 신고 필요)
- 사무실(업무시설) → 음식점(근린생활시설)
- 창고(창고시설) → 공장(공장시설)
- 주택(주거시설) → 카페(근린생활시설)
3. 용도변경 절차 🏛️
(1) 용도변경 가능 여부 확인
- 해당 건축물이 위치한 토지 용도지역(지구단위계획 등) 확인
- 건축법 시행령 [별표 1]을 참고하여 변경하려는 용도가 허용되는지 검토
(2) 용도변경 허가 또는 신고
✅ 허가 대상: 건축물 대수선 또는 구조 변경을 수반하는 경우
✅ 신고 대상: 구조 변경이 없고 용도 변경만 필요한 경우
(3) 구비서류 제출
- 용도변경 허가 신청서
- 건축물 대장 및 등기부등본
- 변경 전·후 도면 (건축사 작성 필요)
- 소방·위생 관련 인허가 서류 (필요 시)
(4) 심사 및 승인
- 담당 지자체(구청, 시청 건축과)에서 심사 후 승인
(5) 변경 후 사용승인 및 준공
- 변경된 용도로 사용하기 위해 사용승인 신청 필요 (필요 시)
4. 용도변경 시 유의사항 🚨
✅ 건축물 용도에 따른 법적 기준 준수
- 용도에 따라 건축물 내화성능, 구조, 소방시설 등이 달라질 수 있음
✅ 토지 용도지역 규제 확인
- 상업지역, 주거지역 등 토지의 용도지역에 따라 허용되지 않는 경우가 있음
✅ 기타 관련 법규 확인
- 식당, 병원 등 특정 업종은 위생법, 소방법, 건축법, 환경법 등의 추가 기준 충족 필요
5. 용도변경 예시
>>>. 예시
- 부동산/임대차 : 용도변경 - 건축물대장 기재사항의 변경 신청에 따른 용도변경
- 현재 한 층의 면적이 200제곱미터인 건물의 2개 층을 고시원으로 운영하고 있는데, 관광객을 위한 호스텔로 업종을 변경할까 생각 중입니다. 이련 경우 어떻게 용도변경을 해야 하나요?
총 면적이 400제곱미터인 고시원을 관광객을 위한 호스텔로 용도를 변경하려는 경우에는 “건축물대장 기재내용의 변경 신청”을 하여 용도변경 할 수 있습니다.◇ 같은 시설군에 속하는 용도 간의 변경☞ 해당 용도로 사용하는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 고시원은 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설에 해당하며, 유스호스텔이 아닌 일반호스텔은 관광숙박시설에 해당합니다.☞ 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설은 영업시설군에 속하고, 관광숙박시설 역시 영업시설군에 속합니다.☞ 따라서 같은 시설군 안에서의 용도변경에 해당하므로, 이러한 용도변경을 하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하여야 합니다.
- 부동산/임대차 : 용도변경 - 신고를 해야 하는 용도변경
- 한 층이 150제곱미터인 4층 건물 전체를 일반음식점으로 사용하고 있는데, 사무실로 변경하려고 합니다. 이련 경우 용도변경을 어떻게 해야 하나요?
◇ 상위 시설군의 용도에서 하위 시설군의 용도로 변경☞ 일반음식점은 제2종 근린생활시설에 해당하며, 600제곱미터의 사무실은 업무시설에 해당합니다.☞ 제2종 근린생활시설은 근린생활시설군에 속하고, 업무시설은 주거업무시설군에 해당하여 근린생활시설군보다 하위의 시설군입니다.☞ 상위 시설군의 용도를 하위 시설군의 용도로 변경하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고를 해야 합니다.☞ 또한, 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 100제곱미터 이상인 경우이므로 용도변경 신고와 별도로 건축물의 사용승인을 받아야 합니다. - 총 면적이 600제곱미터인 일반음식점을 사무실로 변경하고자 하는 경우에는 용도변경 “신고”로 용도변경 할 수 있습니다.
- 부동산/임대차 : 용도변경 - 허가를 받아야 하는 용도변경
- 지금 살고 있는 단독주택을 일반음식점으로 바꾸려고 합니다. 이련 경우 용도변경을 어떻게 해야 하나요?
단독주택을 일반음식점으로 용도를 변경하고자 하는 경우에는 상위군에 해당하는 용도로 변경하는 것이므로 용도변경 “허가신청” 절차에 따라야 합니다.◇ 하위 시설군의 용도에서 상위 시설군의 용도로 변경☞ 단독주택은 주거업무시설군에 해당하고, 일반음식점은 제2종 근린생활시설로 근린생활시설군에 해당합니다.☞ 주거업무시설군은 근린생활시설군보다 하위 시설군이므로, 상위 시설군인 근린생활시설군에 해당하는 용도로 변경하고자 하는 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다.
6. 용도변경 비용 및 소요 기간 💰⏳
✅ 비용: 약 100만~500만 원 (규모 및 지역에 따라 차이 있음)
✅ 소요 기간: 약 1~2개월 (심사 기간 포함)
7. 관련 법령
- 건축법 제19조 (건축물의 용도변경)
- 건축법 시행령 제14조 (용도변경의 신고 대상)
- 소방법, 위생법, 환경법 등 관련 법규 고려 필요
📌 지역별로 세부 규정이 다를 수 있으므로, 해당 지자체 건축과에 문의하는 것이 중요합니다.
(해당 업종이 그 토지와 등록,허가가능 등 부합여부 체크 중요, 업종코드로 체크 가능합니다.)
>>>. 용도 변경시 해당 지자체, 전문가 에 꼭 문의를 하여야 하며,
규제에 따른 용도 변경이 안되는 부분도 있는점을 체크하여 진행하기 바랍니다.
