1. 보증률 70%~90% 이내의 기본 의미
은행, 전세보증보험 기관, 금융기관에서 말하는
**“보증률 70%~90% 이내”**란 다음 공식을 의미합니다.
선순위 채권 + 전세보증금 ≤ 주택가액의 70%~90% 이내
이는 단순한 숫자 기준이 아니라,
👉 집이 경매·공매로 넘어갔을 때도 전세보증금을 회수할 수 있는 안전 한계선을 뜻합니다.
즉,
- 집값 대비 빚과 보증금이 너무 많으면
- 실제 매각 시 돈이 모자라
- 전세보증보험도 “대신 돌려줄 수 없다”고 판단하는 것입니다.
2. 은행·기관이 보는 핵심 용어 정리
✔ 선순위 채권
임차인보다 먼저 돈을 가져가는 권리
- 금융기관 근저당권
- 가압류·가처분
- 선순위 임차보증금
✔ 전세보증금
현재 계약에서 임차인이 맡기는 전세금
✔ 주택가액
은행·보증기관이 인정하는 해당 주택의 가치
- 실거래가
- 감정가
- 공시가격 × 보정률
※ 실제 매매가보다 보수적으로 평가되는 것이 일반적
3. 왜 70%~90% 기준을 적용할까?
금융기관은 이렇게 전제합니다.
“집이 문제가 생기면
정상 매매가가 아니라 경매 가격으로 처분된다.”
경매에서는
- 유찰로 인한 가격 하락
- 경매 비용 발생
- 시장 침체 시 급락
이 발생하기 때문에
👉 집값의 100%를 회수 가능하다고 보지 않습니다.
그래서
- 빌라·다가구 → 70% 전후
- 아파트 → 80~90%까지 허용
처럼 주택 유형별로 보증률 한계를 다르게 적용합니다.
4. 은행과 전세보증보험의 해석 차이
🏦 은행의 시각
- “담보가치 대비 얼마나 안전한가?”
- 대출 회수 가능성 중심
- 보수적 평가 선호
🛡 전세보증보험 기관의 시각
- “우리가 대신 돈을 돌려줄 상황이 생겨도 감당 가능한가?”
- 경매 회수율 중심
- 깡통전세 가능성 집중 평가
대표 기관별 특징은 다음과 같습니다.
- HUG 주택도시보증공사
→ 빌라·다가구에 매우 보수적, 70%대 중시 - HF 한국주택금융공사
→ 전세대출 연계 중심, 소득·상환능력 중요 - SGI서울보증
→ 보증률 허용 폭 넓으나 보증료 높음
5. 계산 공식 (실무 핵심)
판단 기준
- 70% 이하 → 매우 안전
- 80% 전후 → 주택 유형 따라 갈림
- 90% 초과 → 보증 거절 가능성 매우 큼
전세보증보험 보증률 자동 계산기
보증률(%) = (선순위 채권 + 기존 세입자 보증금 합계(다가구) + 내 전세보증금) ÷ 주택가액 × 100
아래에서 다가구(건물 전체) 모드와 기관 프리셋(HUG/HF/SGI)을 선택하면 기준(임계값)이 자동 적용됩니다.
6. 예시로 이해하는 보증률 적용
✅ 예시 ① 안전한 전세
- 주택가액: 3억
- 선순위 근저당: 1억
- 전세보증금: 1억
👉 보증률 = 66.6%
✔ 은행·보증보험 모두 안정 구간
⚠ 예시 ② 애매한 구간
- 주택가액: 3억
- 선순위 근저당: 1억 4천
- 전세보증금: 1억
👉 보증률 = 80%
✔ 아파트 가능성 있음
❌ 빌라·다가구는 거절 가능
❌ 예시 ③ 깡통전세 위험
- 주택가액: 3억
- 선순위 근저당: 1억 8천
- 전세보증금: 1억
👉 보증률 = 93%
❌ 전세보증보험 불가
❌ 보증금 회수 위험 매우 높음
7. 특히 주의해야 할 다가구·원룸
다가구주택은 호실별 계산이 아닙니다.
👉 건물 전체 기준
- 근저당
- 기존 세입자 보증금 전부 합산
개별 원룸이 안전해 보여도
👉 전체 보증률이 높으면 보험 불가입니다.
8. 계약 전 반드시 체크할 주의사항
✔ “보증보험 가능” 말만 믿지 말 것
✔ 계약 전 사전심사 필수
✔ 등기부등본 근저당 금액·설정일 확인
✔ 다가구는 전체 보증금 합계 확인
✔ 혹은 계약서 작성시 특약사항으로 "잔금과 동시에 기존 융자금 상환 조건"으로 정하여
보증률의 안정성을 확보 하는 방법으로 진행 해야 됩니다.
9. 결론 한 문장
보증률 70%~90% 기준은
은행과 전세보증보험이 보는 ‘전세금 생존선’이다.
이 기준을 넘는 전세는
👉 보험도, 금융기관도 위험하다고 판단하는 전세입니다.
🏠 전세보증보험이 가입 가능한 주택(전세집) 조건
전세보증보험(전세보증금반환보증, 전세 보증보험)은 임대인이 계약 종료 후 전세보증금을 돌려주지 못할 때 보험사가 대신 지급해 주는 제도입니다. 이를 통해 전세 보증금 깡통전세나 사기
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