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부동산 거래 시 반드시 알아야 할 등기 용어 완벽 해설
부동산을 매매하거나 경매로 낙찰받으려 할 때, 등기부등본(등기사항전부증명서)의 여러 용어 중 **‘공동담보목록’**과 **‘매매목록’**이 눈에 띄는 경우가 있습니다. 잘못 해석하면 거래에 큰 리스크가 생길 수 있으니 반드시 내용을 이해해야 합니다. 오늘은 이 두 가지 용어의 뜻과 실제 거래에서 유의사항과 어떤 영향을 주는지 차근차근 살펴보겠습니다.
1. 공동담보목록 – 여러 부동산이 하나의 담보로 묶인다는 뜻
● 공동담보목록이란?
- 공동담보란?
채무자가 한 번에 돈을 빌리면서 여러 개의 부동산(토지, 건물 등)을 한꺼번에 담보로 제공하는 경우입니다. - 공동담보목록은
이처럼 ‘같이 묶여서 한 채권(근저당 등)에 제공된 모든 부동산의 목록’을 뜻하며, 등기부등본의 근저당권 설정 등기 하단에서 확인할 수 있습니다.
● 왜 중요한가?
- 근저당 등 권리자가 채권 회수를 위해 경매를 신청할 때, 공동담보에 포함된 모든 부동산에 대해 동시적으로 경매청구가 가능합니다.
- 매수인 입장에서는 내가 사려는 부동산 말고도 ‘다른 부동산의 채무로 인해 경매가 진행될 수 있다’는 의미가 있으므로 반드시 꼼꼼히 확인해야 합니다.
● 실무 예시
‘공동담보목록 제1호, 제2호, 제3호’
제1호 서울시 강남구 123-1
제2호 서울시 강남구 124-1
제3호 서울시 강남구 125-1
위와 같이 등기부에 표시된다면, 123-1번지 건물에 설정된 근저당권은 124-1, 125-1번지와도 서로 얽혀 있다는 의미입니다.
● 실질적 영향 및 유의점
- 채권이 전액 변제되지 않았다면, 내가 매수한 부동산 외에 다른 공동담보물에도 채무가 남아있을 수 있음.
- 반드시 공동담보에 포함된 다른 부동산의 등기상태와 채무상환여부를 모두 확인해야 안전합니다.
- 실무에서는 매매 시 등기말소 조건부 계약이 일반적입니다.
2. 공동담보목록에 포함된 물건 매매 시 어떻게 해야 하나요?
✅ 1. 매매 전 확인사항
✅ 2. 매매 진행 시 절차
3. ⚠️ 공동담보 부동산 매매 시 유의사항
🚫 1. 일부만 근저당 말소해도 위험
- 공동담보는 채무 전액이 상환되어야 전체 담보가 해제됩니다.
- 한 부동산만 말소를 요구하거나 매도자가 일방적으로 말소를 약속하는 경우, 다른 부동산 상황에 따라 말소가 거절될 수 있음
🚨 2. 경매 위험
- 공동담보 중 다른 부동산 소유자가 채무를 이행하지 않으면, 매수한 부동산도 경매 대상이 될 수 있습니다.
- 이로 인해 매수인은 소유권을 취득해도 안정적 권리를 행사할 수 없고, 소유권 자체를 상실할 가능성이 생깁니다.
❗ 3. 채권 최고액과 실제 채무액은 다름
- 등기부상 근저당 채권최고액은 실제 대출액보다 많게 설정되어 있습니다.
- 예를 들어, 채권최고액이 1억이면 실제 대출은 7,000만 원일 수 있음 → 반드시 실제 채무액 확인
⚖️ 4. 특약 문구 예시 (매매계약서에 삽입)
본 부동산은 공동담보로 제공된 근저당권이 등기되어 있으며, 매도인은 잔금일 이전까지 해당 근저당권을 말소 완료한 후 소유권을 이전하기로 한다. 근저당 말소가 지연되거나 거절될 경우, 매수인은 계약을 해제할 수 있다.
📌 정리: 공동담보 포함 부동산 매매 체크리스트 ✅
4. 매매목록 – 경매·공매에서 ‘매각 대상의 정확한 범위’ 표시
● 매매목록이란?
- 매매목록은 주로 법원 경매나 공매 등 강제집행과정에서 등장하는 용어입니다.
- 경매개시결정등기 또는 매각에 포함되는 부동산의 **정확한 대상(토지, 건물, 지분, 대지권 등)**을 명확히 정리해 놓은 목록입니다.
- 등기부등본에는 경매개시결정 등기로 나타나며, 상세한 매매목록은 법원에서 별도로 확인 가능합니다.
● 왜 중요한가?
- 경매, 공매에서 낙찰받을 때
내가 낙찰받는 부동산이 전부인지, 일부(지분)인지, 토지와 건물이 모두 포함되는지 꼼꼼하게 확인해야 합니다. - 집합건물(아파트, 오피스텔 등)이라면 대지권이 포함되는지, 주차장 등 부속건물이 포함되는지도 꼭 봐야 안전합니다.
● 실무 예시
[매매목록]
1. 서울시 강남구 역삼동 123-4 (건물 1층, 2층)
2. 서울시 강남구 역삼동 125-6 (토지 100m²)
위와 같이 일부 건물만 경매에 부쳐질 수 있음을 보여줍니다.
● 실질적 영향 및 유의점
- 일부만 매각되는 경우 소유권, 사용권에 제한이 발생할 수 있음.
- 집합건물의 경우 대지권 미포함 등으로 낙찰 후 등기 및 사용에 문제가 생길 수 있으니 반드시 확인!
📌 실무적 의미
4. 정리 – 매수자 및 중개실무에서의 영향
구분영향 및 유의사항
| 공동담보목록 | - 근저당 말소 시 모든 공동담보 부동산의 상황 확인 필요 - 선순위 채권의 존재 여부 및 잔존 채무 고려 필수 |
| 매매목록 | - 경매나 강제집행 시 해당 부동산이 포함된 범위 정확히 확인 - 일부만 경매 대상인 경우, 권리관계 단절 위험 있음 |
✅ 실무 팁
- 부동산 거래 전, 등기부등본에서 근저당권이 설정된 경우 → ‘공동담보목록’을 반드시 확인.
- 경매물건을 매입할 경우에는 ‘매매목록(매각물건명세서)’ 확인을 통해 전유부, 대지권, 공유지분 포함 여부를 철저히 검토.
- 특히 **집합건물(오피스텔, 아파트 등)**의 경우, 토지권(대지권)과 분리 매각 위험이 있어 주의 필요합니다.
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