부동산 계약서에서 가장 중요한 부분 중 하나가 바로 **‘특약사항’**입니다. 매매나 임대차 계약서에서 자칫 놓치기 쉬운 세부 조건들을 특약으로 기재하지 않으면 나중에 분쟁이 발생할 수 있고, 법적으로 보호받기 어려울 수 있습니다.
이번 글에서는 부동산 계약서 특약사항의 개념, 작성 방법, 법적 효력까지 살펴보겠습니다!
✅ 특약사항이란?
**특약사항(특별약정)**이란, 표준계약서에 미리 정해진 일반 조항 외에 당사자 간 합의한 추가 조건을 명시한 조항입니다.
예를 들어,
- 집 내부의 특정 가전제품 무상 제공
- 하자보수 책임 시점
- 계약금 반환 조건
- 등기이전 시기 조율 등
양식으로는 표현이 어려운 개별적인 합의사항을 기재하는 공간이 바로 특약사항입니다.
✍ 특약사항 작성 방법
1. 구체적이고 명확하게 작성!
“에어컨은 남겨두기로 함” → ❌
“매매대상 주택 거실에 설치된 삼성 벽걸이 에어컨 1대는 매수인에게 무상 양도한다”
2. 주체와 시점, 조건을 분명히!
“잔금일 기준 집 비우기로 함” → ❌
“매도인은 2025년 6월 30일 18시까지 모든 인도 및 명도를 완료한다”
3. 법률과 상충되지 않도록!
- 무효한 특약(예: 명백한 불법행위 조항)은 효력 없음
- 상가임대차보호법, 주택임대차보호법과 위반되지 않도록 작성
4. 쌍방 서명 필수!
- 계약서 말미의 **특약사항 아래 모두 날인(서명)**해야 효력이 명확해짐
💼 특약사항 예시
⚖️ 특약사항의 법적 효력
특약사항은 민법상 계약 자유의 원칙에 따라 작성되며, 다음과 같은 법적 효력을 가집니다.
✅ 유효 요건
- 명확한 의사 합치
- 불법행위에 해당하지 않을 것
- 서면으로 기재 + 서명 날인
✅ 효력 발생
- 계약서 본문보다 특약이 우선 적용됨
- 추후 분쟁 발생 시 특약사항이 가장 강력한 증거
⚠️ 무효가 되는 경우
- 강행규정 위반(예: 세입자의 계약갱신청구권을 무효로 하는 특약 등)
- 허위, 강박, 기망 등으로 작성된 경우
📌 특약사항 작성 시 유의사항 정리
📝 마무리
부동산 거래에서 작은 차이 하나가 큰 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
따라서 계약서의 특약사항은 최대한 구체적으로, 쌍방 합의 내용을 빠짐없이 기재하는 것이 핵심입니다.
모호한 문장 하나가 나중에 수천만 원의 분쟁이 될 수도 있습니다.
부동산 계약 시 특약사항은 단순한 참고 조항이 아닌, 가장 강력한 법적 조항임을 꼭 기억해야 합니다!
✅ 계약 자유의 원칙이란?
계약 자유의 원칙이란, 개인이 다른 사람과 계약을 체결할지 말지, 누구와 체결할지, 어떤 내용으로 체결할지를 자유롭게 결정할 수 있는 권리를 말합니다.
👉 쉽게 말해, “계약은 당사자 마음대로 할 수 있다”는 것이 기본 원칙입니다.
📚 민법에서의 위치
- 민법 제105조
“당사자는 법령에 특별한 규정이 없는 한 계약의 내용은 자유로이 정할 수 있다.”
이 조항을 통해 계약의 내용, 형식, 상대방 선택 등이 자유롭게 허용된다는 점을 확인할 수 있습니다.
🔍 계약 자유의 4가지 주요 내용
⚠️ 예외가 존재합니다!
계약이 아무리 자유롭다고 해도, 사회 질서나 법률을 해치는 계약은 무효입니다.
✋ 다음과 같은 경우는 무효!
- 불법적인 목적의 계약 (예: 도박 자금 대여 계약)
- 강행법규 위반 (예: 최저임금 미만 근로계약)
- 공서양속 위반 (예: 청소년에게 유해한 계약 등)
✅ 대표적 예시
💼 계약 자유 원칙이 중요한 이유
- 개인의 자율성과 재산권 보장
→ 국가가 개입하지 않고 당사자 스스로 판단 가능 - 경제활동의 유연성 확보
→ 다양한 거래 형태와 계약이 가능해짐 - 분쟁 발생 시 기준 제공
→ 특약사항 등 자유롭게 약정된 조항이 법적 근거로 작용
📝 마무리
“계약은 자유롭게 하되, 법과 사회질서를 어겨선 안 된다!”
민법상 계약 자유의 원칙은 우리가 일상에서 맺는 모든 계약의 기본이 되는 개념입니다.
자유롭게 작성할 수 있지만, 반드시 합법적이고 정당한 내용으로 체결해야 효력을 가집니다.
💡 계약서를 쓸 때에는 자유와 책임이 공존한다는 점, 중요합니다!
