임대차 대항력 소멸 예외 경우, 핵심 정리(판례 근거)

원칙적으로는 대항력이 소멸되는 상황인데, 예외적으로 유지되는 경우에 대하여 살펴보겠습니다.

✅ 대항력 소멸의 일반 원칙

전입신고 + 실제 거주가 대항력의 요건입니다.

따라서,

임차인이 전입신고를 다른 곳으로 옮기거나
실제로 해당 집에 거주하지 않게 되면 →
대항력이 소멸됩니다.

✅ 하지만, 예외적으로 대항력이 유지되는 경우 (판례에 근거)

✔️ 예외 1: 가족(세대원)이 계속 실거주하는 경우

임차인이 다른 곳으로 전출했더라도,
그 배우자나 직계존·비속이 임차주택에 계속 실제 거주하는 경우에는
대항력이 소멸하지 않는다.

🔹 대법원 2006다 57963 판결
🔹 대법원 2011다31381 판결 등

📌 이건 지금 질문하신 상황과 거의 일치합니다.
즉, **임차인의 어머니(직계존속)**가 계속 거주 중이면 대항력이 예외적으로 유지될 수 있습니다.

>. 예시 질문 (FAQ)

Q1. 세대주(저), 세대원(엄마)

현재 거주중인 전세집(계약기간 1년남음) 에서 독립하고자

새로운 전세집에 전입신고를 하면

기존집에 대한 계약자가 저이기 때문에 대항력이 사라질거같은데

검색을 해보니 가족간이고 세대원이 실거주를 계속 한다면

대항력에 문제가 없다고 판례가 있다 이렇게 되어 있는데

이 부분에 대해 간과하거나 예외의 상황이 있거나 저같은 경우 해당사항이 되는지 궁금합니다

판례가 있다는거면 다르게 판단이 내려질수도 있다라고 해석이 되기도 하는거같아서

아무래도 전세금액이 억단위다보니 이부분에 대해 정말 100프로 안전한지 확인을 하고 싶습니다

👉 ✅ 질문 요약

세대주인 본인이 새로운 전세집으로 전입신고 (독립)
기존 전세집 계약자도 본인
기존 집엔 어머니(세대원)가 계속 거주
이 경우, 기존 집의 **대항력(=임차인 보호)**이 유지되는지?

✅ 핵심 개념: 대항력

전세 계약자(임차인)가 전입신고 + 실제 거주를 하면, 제3자(집이 매매되더라도 새 집주인 등)에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다.

하지만 일반적으로 전입신고를 다른 곳으로 옮기면 대항력이 사라지게 됩니다.

✅ 가족 구성원(세대원)이 계속 실거주하는 경우는 예외

말씀하신 것처럼, 임차인의 가족(직계존속 포함, 즉 어머니)이 계속해서 실거주하고 있다면, 판례상 대항력을 인정받은 경우들이 있습니다.

✅ 실무적으로 주의할 점

계약서 명의는 계속 본인(질문자) 이름으로 유지되어야 합니다.
임차 목적물에 대한 실제 거주자는 어머니임이 명확해야 합니다.
전입신고를 새 집으로 옮길 경우, 기존 집 주소지에 본인의 생활 흔적이 없어지는 것이므로, 혹시 모를 분쟁에 대비해서 아래 서류 등을 준비해두는 것이 좋습니다.
- 어머니 주민등록등본 (거주사실 증명)
- 공과금, 관리비 등의 지속 납부 내역
- 계약서 사본, 임대인과의 의사 확인 등

✅ 결론

어머니가 기존 집에 실제 거주를 계속한다면, 대항력은 유지될 가능성이 높습니다.
다만, 법적으로 분쟁이 생겼을 때 입증이 필요할 수 있으니, 어머니의 실거주 사실을 증빙할 자료를 잘 준비해두어야 합니다.

✔️ 예외 2: 전입신고는 옮겼지만 실거주는 계속한 경우

전입신고만 옮기고, 실제로는 여전히 그 집에 거주하고 있는 경우에는

실제 거주가 인정되면 대항력은 소멸하지 않습니다.

📌 다시 말해, 형식적인 전입신고 이전만으로는 대항력이 사라지지 않습니다.
실제 거주 여부가 핵심입니다.

✔️ 예외 3: 임차인이 일시적으로 거처를 옮긴 경우

질병 치료, 출산, 출장 등으로 인해 일시적으로 거주지를 이동한 경우도

대항력을 인정한 사례가 있습니다.
(예: 병원 입원 중인 임차인 등)

⚠️ 주의: 아래 상황에서는 예외 적용이 어려움

임차인이 완전히 다른 집으로 이사하고,
기존 집에 아무도 거주하지 않거나,
임대차계약과 관계없는 제3자가 거주하거나
가족이 거주하더라도 일시적인 방문, 실제 거주가 아닌 경우

이럴 경우엔 대항력이 사라진다고 보는 게 일반적입니다.

✅ 결론 요약

부동산 정보 이야기_여기야