전세보증보험(전세금 반환보증)을 가입하려면 가장 중요한 심사 요소 중 하나가 바로 주택가격 산정기준입니다. 보증기관은 임차인의 보증금을 안전하게 보호할 수 있는지를 판단하기 위해, 일정한 기준에 따라 주택가격을 산정합니다. 이때 사용되는 가격정보는 보증승인일 현재의 시점을 기준으로 하며, 정해진 순서에 따라 단계별로 적용됩니다. 이번 포스팅에서는 아파트, 오피스텔, 연립·다세대, 단독·다가구 등 주택 유형별로 적용되는 주택가격 산정기준을 살펴보겠습니다.
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전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사
주택가격 산정기준 - 주택가격은 보증승인일 현재의 ‘가격정보 순서’로 적용 가. 아파트, 오피스텔 및 노인복지주택 나. 그 외 주택 다. 감정평가서 이용 시 보증료 할인 및 할증 [보증료할인]
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1. 아파트·오피스텔·노인복지주택의 주택가격 산정기준
이 주택 유형은 가장 거래가 활발한 부동산 상품으로, 다양한 시세 정보가 존재합니다. 따라서 산정기준도 단계별 우선순위가 정해져 있습니다.
적용 순서
- KB시세(kbland.kr) 또는 한국부동산원 부동산테크(www.rtech.or.kr)
- 두 시세 중 선택 적용
- 산출 방법: 상한가와 하한가의 산술평균 적용
- 단, 아파트는 최저층, 주거용 오피스텔은 하한가 적용
- 공시가격의 140%
- 아파트: 공동주택 공시가격 (부동산공시가격 알리미 www.realtyprice.kr)
- 오피스텔: 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) → 기준시가 조회
- 2022년 12월 31일 이전 신청분은 150% 적용
- 안심전세 앱 시세(하한가)
- 등기부등본상 최근 1년 이내 매매가액
- 분양가격의 90% (준공 후 1년 이내 주택만 해당)
- 토지 공시지가 + 건물 시가표준액 산출치의 140% 또는 감정평가금액 100%
- 토지 공시지가: 부동산공시가격 알리미에서 확인
- 건물 시가표준액: 관할 구청 세무과 등에서 확인
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국세청 홈택스 - 상담ㆍ불복ㆍ고충ㆍ제보ㆍ기타 > 기준시가 조회 > 오피스텔 및 상업용 건물
국세청 홈택스
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2. 연립·다세대 주택의 주택가격 산정기준
연립·다세대 주택은 대규모 거래 데이터가 부족하기 때문에 공시가격과 감정평가 비중이 큽니다.
적용 순서
- 공동주택 공시가격의 140%
- 부동산공시가격 알리미 또는 해당 지자체 홈페이지에서 열람
- 2022년 12월 31일 이전 신청분은 150% 적용
- 안심전세 앱 시세(하한가)
- 등기부등본상 최근 1년 이내 매매가액
- 토지 공시지가 + 건물 시가표준액의 140% 또는 감정평가금액의 90%
- 단, HUG 인정 감정평가의 경우 감정평가액 100% 적용
3. 단독·다중·다가구 주택의 주택가격 산정기준
단독 및 다가구 주택은 개별성이 크기 때문에 개별 단독주택 공시가격과 감정평가 기준이 중요합니다.
적용 순서
- 개별단독주택 공시가격의 140%
- 부동산공시가격 알리미(www.realtyprice.kr)에서 열람 가능
- 2022년 12월 31일 이전 신청분은 150% 적용
- 등기부등본상 최근 1년 이내 매매가액
- 토지 공시지가 + 건물 시가표준액의 140% 또는 감정평가금액 100%
4. 감정평가서 이용 기준
특정 상황에서는 감정평가서가 우선 적용될 수 있습니다.
- 임대인이 공시가격 등에 이의신청을 하여 HUG 인정 감정평가를 받은 경우
- 임차인이 우선 적용할 주택가격 정보가 없는 경우 HUG 인정 감정평가를 활용 가능
- 단, KB시세나 부동산원 시세가 존재하는 아파트·오피스텔·노인복지주택은 감정가 적용 불가
- 감정평가서는 작성일로부터 6개월 이내만 유효
5. 유의사항
- 주택가격은 항상 보증승인일 현재의 시점을 기준으로 하므로, 계약 당시 가격이 아닌 최신 정보로 산정됩니다.
- 공시가격은 매년 변동되며, KB시세·부동산원 시세 등은 월 단위로 업데이트됩니다. 따라서 시점에 따라 보증 가입 가능 여부가 달라질 수 있습니다.
- 아파트는 거래 데이터가 풍부하기 때문에 KB시세와 부동산원 시세가 가장 먼저 적용되며, 단독·다가구주택은 공시가격 및 감정평가 의존도가 높습니다.
- 임차인은 반드시 계약 전 해당 주택의 가격 산정 방식과 기준 금액을 확인해, 보증보험 가입 가능 여부를 미리 검토하는 것이 안전합니다.
6. ✅ 결론
전세보증보험에서 주택가격은 단순한 시세가 아니라, 정해진 순서와 공식에 따라 산정된 기준가격입니다. 아파트와 오피스텔은 KB시세 및 부동산원 시세가 최우선, 연립·다세대는 공동주택 공시가격, 단독·다가구는 개별단독주택 공시가격이 핵심 기준으로 적용됩니다.
특히, 선순위 채권과 임차보증금의 합계가 이 산정된 주택가격의 담보인정비율(90%) 이내여야만 보증보험 가입이 가능하다는 점을 반드시 유념해야 합니다.
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