건축물대장에 '위반건축물'로 표기되어 있는 경우, 모든 업종에서 자유롭게 영업이 가능한 건 절대 아닙니다.
오늘은 위반건축물일 때 신고, 허가, 등록이 불가능한 업종과 조건부로 가능한 업종을 살펴보겠습니다.
🧱 위반(불법) 건축물이란?
❗️ 위반건축물이란?
건축허가 내용과 다르게 무단 증축, 용도 변경, 불법 구조물 설치 등이 발생한 건물을 말합니다.
→ 관할 구청에서 **건축물대장에 ‘위반건축물’**이라는 표시를 하게 되며,
→ 이후 사업 관련 인허가, 대출, 매매 등에서 큰 제약이 생깁니다.
🚫 위반건축물에서 신고/허가/등록이 어려운 업종
다음과 같은 업종은 법적으로 허가나 신고 자체가 불가능하거나 매우 어렵습니다.
특히 등록업종은 위반건축물이 있으면, 등록 자체가 승인되지 않습니다.
👉 이런 업종은 위반 부분을 사용하지 않더라도, 건축물대장에 '위반건축물'로 표기된 것만으로도 인허가 반려될 수 있습니다.
✅ 조건부로 가능한 업종 (신고 없이 운영 가능하거나 제한적 사용 가능)
여기서 사무실 중 등록이 필요한 업종은 승인 안됨. (예 : 공인중개사사무소, 건축사무소, 법무사사무소 등)
💡 단, 건축법상 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며,
언제든지 원상복구 명령이 내려질 수 있으므로 장기적 운영에는 불리합니다.
📌 건축물대장에서 위반 여부 확인하는 방법
- 정부 24 / 부동산플래닛 / 토지이용규제정보서비스 등에서 ‘건축물대장’ 발급
- 대장 상단과 하단에 다음과 같은 문구 확인:
- "위반건축물 해당: O (혹은 X)"
- 위반 내역 세부 내용은 관할 구청 건축과에 문의
✅ 실무 팁: 어떻게 대응해야 할까?
- 위반건축물이라도 ‘위반 부분을 명확히 분리’하고 사용하지 않으면,
일부 업종에서 신고가 가능할 수도 있습니다.
👉 구청에 도면과 설명자료를 들고 직접 방문해 상담해 보는 것이 가장 빠릅니다. - 장기적으로는 원상복구를 통한 위반 해제 후, 적법한 건물로 변경하는 것이 가장 안전합니다.
위반건축물 상태에서 ‘영업신고, 등록, 허가’를 받기 위해 필요한 조치들은 매우 중요하면서도 까다로운 절차입니다.
이건 단순히 신청한다고 되는 게 아니라, 위반 상태를 “해소”하거나 “면제받는” 방식으로 풀어나가야 합니다.
🧱 위반건축물에서 ‘신고/등록/허가’를 받기 위한 조치 총정리
✅ 1. 건축물대장에서 위반 여부 확인하기
가장 먼저 해야 할 일은 현재 건물의 상태를 ‘공식적으로’ 확인하는 것입니다.
📄 건축물대장 확인 방법
- 정부 24, 민원 24, 토지이용규제정보서비스 등에서 발급
- ‘위반건축물 해당 여부’ 란에 O 표시가 있는지 확인
- 상세 위반 내역은 관할 구청 건축과에 문의하면 확인 가능
✅ 2. 위반 상태 해소를 위한 선택지 2가지
🔧 ① 위반 구조물 ‘원상복구’
- 가장 확실한 방법입니다.
- 무단 증축, 용도 변경 등을 건축허가 당시 상태로 되돌림
- 관할 구청에서 현장 확인 후 ‘위반 해제’ 처리됨
- 이후 건축물대장에서 ‘위반건축물’ 표시 제거 → 정상 영업 가능
🔁 예시
- 주차장을 창고로 개조한 경우 → 주차장으로 다시 되돌리기
- 불법 증축한 부분 철거
📌 비용·시일이 들지만, 가장 깔끔하고 안전한 방법입니다
🧾 ② 위반 건축물 ‘사후허가(적법화)’ 받기
- 경우에 따라 위반 구조물을 사후에 합법화하는 제도
- ‘이행강제금’을 납부한 후, 설계도면 보완 → 허가 절차 진행
📌 단, 모든 위반건축물이 사후허가 가능한 건 아닙니다.
🔍 가능하려면:
- 건폐율, 용적률, 구조 기준 등 법적 제한을 초과하지 않아야 함
- 주변 민원, 지역 지구단위계획 등 저촉 사항 없어야 함
- 건축사 사무소를 통한 구조보완 설계 필요할 수 있음
👉 관할 구청 건축과에 ‘사후허가 가능 여부’ 사전 상담 필수
✅ 3. 위반 면적을 완전히 ‘영업구역에서 제외’시키기
어떤 경우엔 위반 부분을 ‘전혀 사용하지 않고’,
도면상에서도 명확히 분리하면 영업신고가 가능할 수도 있습니다.
📌 단, 이건 관할 구청 위생과/건축과의 실무적 판단에 따라 달라집니다.
조건:
- 위반된 공간은 출입 불가하게 막아야 함
- 영업 도면과 실제 구조가 일치해야 함
- 도면에는 ‘미사용공간’, ‘폐쇄구역’ 등으로 명시
- 실제 현장 확인 시 ‘영업공간과 완전히 분리’돼야 함
👉 가능성은 있지만 불확실성 높고, 위생업종(음식점 등)은 반려될 확률 높음
✅ 4. ‘이행강제금’ 납부 후 유예 기간 활용
일부 자치구에서는 일정 조건하에 이행강제금만 납부하고도 일정 기간 동안 영업을 허용하는 경우도 있습니다.
단, 임시 운영이며, 장기 허가는 불가능합니다.
- ‘이행강제금 고지’ → 납부 → 해당 상태 유지 조건부 인정
- 지자체에 따라 인정 여부와 기간 다름
👉 지속적 운영 목적이라면 비추천
✅ 마무리 정리
📝 결론
위반건축물에서 영업을 하려면 ‘해결 후 허가받는 것’이 원칙입니다.
단순히 “나는 위반된 공간 안 쓸게요”로는 인정받기 어렵고,
관할 구청이 현장 확인 시에도 이 점이 매우 중요하게 작용합니다.
🔎 건축과 + 위생과 사전 상담은 필수!
상황에 따라 적법화 혹은 원상복구 쪽으로 계획 잡으시는 걸 추천드립니다.
