돈을 버는 상가주택 거래방법 및 세금, 주의사항 핵심 정리! 실거주 + 수익을 한 번에?

상가주택은 주택과 상가가 결합된 복합용도 건물로, 실거주와 수익을 동시에 누릴 수 있는 매력적인 부동산입니다. 하지만 거래 시에는 일반 주택과 다른 복합적인 법률과 세금 이슈가 있기 때문에 꼼꼼한 준비가 필요합니다. 오늘은 상가주택 거래방법, 절차, 세금까지 한 번에 살펴보겠습니다.

◈ 사전 조사 및 등기부·건축물대장 확인

건축물대장: 주택 면적과 상가 면적 비율 확인 (예: 주택 60%, 상가 40%)
등기부등본: 소유자, 근저당, 가압류 등 권리관계 확인
용도지역/지구: 상가운영 가능 여부, 임대 수익성 파악
불법 증축 여부: 위반건축물은 대출, 신고 등에 제약

상가주택 거래 전 확인사항

등기사항전부증명서 체크

1. 등기부등본 확인

소유자, 대지권 포함 여부
근저당, 압류 등 권리침해 여부
주택과 상가 구조 파악 가능

2. 상가주택 등기부등본 보는 법

등기부등본은 **부동산의 권리관계(소유권, 저당권 등)**을 확인할 수 있는 서류로, 표제부 / 갑구 / 을구로 구성됩니다.

📌 ① 표제부 (건물의 기본정보)

건물의 종류: “단독주택(주택+근린생활시설)” 등으로 표시
건물 구조/면적: 철근콘크리트, 지상 몇 층 / 각 층 면적
대지권 표시: 토지에 대한 권리 포함 여부 (대지권 있음/없음)

🔍 체크포인트

"근린생활시설 + 단독주택" 등으로 표시되면 상가주택 구조임
대지권이 없는 경우 토지 소유와 분리되어 분쟁 소지 있음

📌 ② 갑구 (소유권 관련 사항)

현재 소유자, 소유권 변경 이력
가압류, 가처분, 압류 등 소유권 제한사항

🔍 체크포인트

압류, 경매, 소송 등 권리침해 여부
공동소유일 경우 지분비율 확인 (매도 전 전체 동의 필요 여부 등)

📌 ③ 을구 (저당권·근저당권 등)

금융기관 대출 담보 여부
임대차보증금에 우선순위 영향을 미침

🔍 체크포인트

근저당권 설정 여부: 대출 상환 시 명도 가능성 고려
설정액/채권최고액 확인 (임차인 입장일 경우 매우 중요)

건축물대장 체크

3. 건축물대장 확인

층별 용도가 주택/상가로 구분되어 있는지
불법 증축, 위반건축물 여부
전체 면적 중 주택과 상가 비율 확인

💡 상가주택은 주택면적이 50% 이상이면 주택으로 간주되어 일부 세금 혜택을 받을 수 있어요.

4. 상가주택 건축물대장 보는 법

건축물대장은 건물의 물리적 구성과 용도, 면적, 불법 여부 등을 확인할 수 있는 행정 문서입니다.

📌 ① 일반건축물대장

건축물 용도: 1층 근린생활시설 / 2~3층 단독주택 등
건축물 구조: 철근콘크리트조(RC), 연면적, 층별 면적
허가일자 및 사용승인일
위반건축물 여부 (표기 시 "위반", "불법 증축" 등 명시)

🔍 체크포인트

층별 용도와 실제 사용 용도가 일치하는지 비교
"위반건축물" 표기 시 대출·허가·매매 불이익 발생
연면적 중 주택 면적 ≥ 상가 면적이면 주택 비과세 요건 유리

📌 ② 집합건축물대장 (구분등기 시 해당)

상가와 주택이 각 호수로 구분등기 된 경우 확인
각 호수별 전용면적/공용면적, 용도 확인 가능

🔍 체크포인트

구분등기 된 경우, 상가 부분만 양도하거나 임대 가능
공용 부분 관리 주체와 구조 확인

🧩 정리 – 상가주택 서류 비교표

상가주택 관련 세금 총정리

1. 취득세

주택 부분: 1~3.5% (1세대 1 주택 기준)
상가 부분: 4.6%
면적 비율에 따라 안분 계산

📌 예시) 주택 60㎡ / 상가 40㎡ → 주택 60%, 상가 40% 비율 적용

2. 양도소득세

주택 부분: 1세대 1주택 비과세 가능 (보유·거주 요건 충족 시)
상가 부분: 무조건 과세 대상
매각 시에는 비과세 요건 충족 여부 사전 검토 필수!

3. 종합부동산세 (종부세)

주택 면적이 50% 이상이면 종부세 주택 포함
상가 면적이 더 크면 제외될 수 있음

4. 재산세

주택 부분과 상가 부분을 분리 과세
보유세는 각각 별도로 납부

5. 세금 계산 정리

상가주택 대출과 매매 절차는 어떻게?

◈ 대출 가능 여부 확인

주택 부분 LTV, DTI 적용 → 금융기관은 주택부분만 대출 산정
상가 부분은 사업자용 대출 또는 상업용 대출로 별도 심사
대출 시 감정평가 시 상가·주택 면적 비율에 따라 대출 가능 금액 달라짐

✅ 금융기관 감정평가서에 따라 상가·주택 비율이 다르게 평가될 수 있으니 사전 상담 필수!

◈ 매매계약 체결

계약서에 상가/주택 임대 현황 명시
기존 임차인 승계 여부 및 권리금 유무 확인
매매 대상 전체에 대한 면적, 구조, 공용 부분 구체적으로 기재

✅ 상가주택 거래 시 체크리스트

🔁 상가주택 거래 절차

◈ 임대차 승계 및 전입신고

주택에 전입 시 대항력, 확정일자 유지 여부 고려
상가 임차인의 상가임대차보호법 적용 요건(면적, 보증금 범위) 검토

◈ 소유권 이전 등기

취득세 납부 후 등기신청
매도인/매수인 간 중개사 또는 법무사 통한 진행

📝 실전 팁

건축물대장과 실사용 상태가 다르면 불법 개조일 수 있음
상가 임차인이 있을 경우, 계약 종료일 이전 명도 협의 필수
상가주택은 임대수익+거주를 동시에 할 수 있어 수익형 부동산으로 인기 있으나, 세금 및 대출 규제에 민감하므로 전문가 상담이 중요합니다.
등기부와 건축물대장을 정확히 분석하고, 세금과 대출 조건을 사전 체크 하는 것이 매우 중요합니다.