부동산 거래나 임대차 계약을 할 때, 많은 분들이 등기사항전부증명서와 건축물대장을 함께 열람을 합니다.
그런데! 막상 들여다보면 두 서류의 내용이 서로 다르게 나오는 경우가 꽤 있습니다.
예를 들어:
- 등기부에는 “근린생활시설”인데, 건축물대장에는 “단독주택”
- 등기부에는 소유자가 A인데, 건축물대장은 아직 B로 되어 있음
이럴 땐 혼란스러울 겁니다.
등기사항전부증명서와 건축물대장이 불일치할 때 어떤 문서를 기준으로 판단해야 하는지 쉽고 확실하게 살펴보겠습니다.
✅ 먼저, 두 서류의 역할부터 정확히 알자!
🧐 그럼, 서로 다르면 뭘 기준으로 봐야 할까?
📌 1. 소유권, 근저당, 지분 관련 → 무조건 등기사항전부증명서 기준
예: 소유자가 누구인지, 근저당이 잡혀 있는지, 지분이 몇 %인지 등
✅ 등기사항전부증명서는 법적 권리관계의 최종 기준입니다.
어떤 명의로 되어 있든, 등기에 올라간 사람이 '법적 소유자'예요.
📌 2. 건물의 용도, 구조, 층수, 연면적 관련 → 건축물대장 기준
예: 이 건물이 상가인지, 주택인지 / 층수나 연면적은 어떻게 되는지 등
✅ 건축물대장은 행정기관이 관리하는 건축 정보의 기준 문서입니다.
특히 사업자등록, 용도변경, 건축 인허가 등에서는 건축물대장이 기준이 돼요.
⚠️ 예시 상황으로 보는 판단 기준
🏢 예시 1: 건물 용도가 다르다
- 등기부에는 “근린생활시설”
- 건축물대장에는 “단독주택”
👉 이 경우 건축물대장의 ‘주용도’가 기준이 됩니다.
사업자등록이나 업종 허가를 받으려면 건축물대장에 상가, 사무실 등의 용도가 기재되어 있어야 해요.
→ 등기부는 종종 오래된 정보로 남아있는 경우가 많아요!
🧾 예시 2: 소유자가 다르게 나와 있다
- 등기부는 A
- 건축물대장은 여전히 B
👉 이 경우에는 등기부등본 기준이 우선입니다.
등기부는 법적 소유권을 기준으로 하므로, 실제 명의 이전은 등기부가 말해줍니다.
건축물대장은 늦게 정정되는 경우가 많아요!
🔧 왜 이렇게 다를까? 불일치 원인
- 정보 갱신 시기가 다름: 등기부는 소유권 변경 즉시, 건축물대장은 관할청에 따로 신청해야 정정됨
- 건축물 변경 신고 누락: 증축, 용도변경 등을 했지만 정식으로 신고 안 한 경우
- 위반건축물: 실제 현황과 서류가 다른 불법 건축물인 경우
🧷 실무 팁 & 대처 방법
✨ 정리하면!
✅ 마무리 Tip!
등기부등본과 건축물대장은 각각 다른 목적을 가진 공적 장부예요.
서로 다르다고 해서 무조건 문제가 있는 건 아니지만,
용도나 권리관계에 따라 어떤 문서를 우선해야 할지 정확히 아는 것이 중요합니다.
✔️ 등기사항전부증명서 => 인터넷등기소
✔️ 건축물 대장 => 정부24 , 세움터
