부동산 거래를 하다 보면 자주 등장하는 용어 중 하나가 바로 **“원상회복”**입니다.
특히 매매 계약과 임대차 계약에서는 이 단어의 의미와 범위가 다르게 적용되기 때문에 혼동이 생기기 쉽습니다.
이번 글에서는 두 계약 유형에서의 원상회복 의미와 범위, 그리고 실제 사례 및 대처법까지 자세히 알아보겠습니다.
📌 원상회복이란?
**원상회복(原狀回復)**은 계약이 종료되거나 무효가 되었을 때,
계약 이전 상태로 돌려놓는 것을 의미합니다.
다만, 이 말의 적용 방식은 계약의 종류에 따라 완전히 달라집니다.
1️⃣ 매매 계약에서의 원상회복
✔ 원상회복의 의미
부동산 매매 계약이 해제되거나 무효가 되었을 때,
계약 당시 주고받은 모든 것을 돌려주는 것을 말합니다.
✔ 원상회복의 범위
✔ 예시
A 씨가 B 씨에게 아파트를 팔기로 계약했지만, 알고 보니 A 씨가 등기상 소유자가 아니어서 매매가 무효로 판정.
이 경우 A씨는 B 씨가 낸 계약금과 중도금을 반환하고, 이미 등기를 이전했다면 다시 돌려야 합니다.
✅ 주의사항
- 귀책사유가 있는 쪽은 손해배상 책임도 질 수 있습니다.
- 해약금 조항이 있는 경우, 별도로 해약금만 주고받으면 원상회복을 생략할 수 있습니다 (민법 제565조).
2️⃣ 임대차 계약에서의 원상회복
✔ 원상회복의 의미
임대차 계약에서는 계약 해지나 종료 시,
임차인이 임대인의 재산을 계약 당시 상태로 돌려주는 것을 원상회복이라 합니다.
즉, 임차인이 설치한 구조물, 인테리어, 간판 등을 철거하고 공간을 본래대로 복구하는 것이 주 내용입니다.
✅ 1. 계약서 내용을 먼저 확인
- 계약서에 "원상회복의 범위" 또는 특약사항이 어떻게 명시되어 있는지를 먼저 확인하세요.
- 예시:
- "임차인은 임대차 종료 시 임차인 설치 시설을 철거하고 임대 당시 상태로 복구한다."
- "임차인은 통상적인 사용에 의한 마모나 노후는 책임지지 않는다."
📌 계약서에 없는 항목을 요구하면 임차인이 법적으로 책임지지 않을 수 있습니다.
✔ 원상회복의 범위
✅ 2. 원상회복의 일반적 범위
✔ 예시
B씨가B 씨가 상가를 임차해 벽을 철거하고 카운터를 설치한 후 커피숍 운영.
계약 종료 후 임대인은 "도배도 다시 하고, 바닥도 새로 깔아야 한다"라고 요구.
이 경우 임차인은 자신이 설치한 카운터와 벽을 철거하고, 바닥이 자연 마모 수준이라면 교체할 의무는 없습니다.
임차인이 책임지는 범위는 다음으로 한정됩니다
👉 과도한 원상회복 요구는 "부당이득" 또는 **"계약 범위를 넘어선 요구"**로 주장할 수 있습니다.
✅ 3. 사진, 계약 당시 기록 제출하기
- 입주 전/후 사진 비교자료, 계약서에 명시된 사항, 설치한 인테리어 견적서 등을 제시하면
임대인의 주장에 객관적으로 대응할 수 있습니다.
✅ 4. 협상이 어려우면 제3자 중재 요청
- 임대인이 계속 부당한 요구를 한다면:
- 내용증명 발송: 임차인의 입장을 공식적으로 전달
- 분쟁조정위원회/한국소비자원 또는 대한법률구조공단 상담
- 법률전문가 상담 (변호사나 공인중개사 자문)
⚠️ 주의사항
- 자연 마모(노후)는 원상회복 대상 아님
예: 장기간 사용에 따른 바닥 긁힘, 페인트 변색 등은 임차인 책임이 아님 - 특약사항이 우선
계약서에 "원상회복 없음" 또는 "임차인 설치시설은 철거 후 원상복구" 등의 조항이 있을 수 있으므로, 계약서를 반드시 확인해야 합니다. - 사전 사진/기록을 남기는 것이 좋음
나중에 분쟁을 줄이기 위해 입주 당시 상태를 사진으로 남겨두면 매우 유리합니다.
📌 참조 예시
기존 세입자가 인테리어를 하고 신규 세입자가 양도양수 하여 운영하다가 계약이 종료되었습니다. 원상회복 의무자는 누가 되는지요?
🧾 상황 요약
- **기존 세입자(A)**가 임대 공간에 인테리어를 함
- **신규 세입자(B)**가 A로부터 양도양수(운영권 및 임차권 승계 포함)를 받아 영업
- 이후 임대차 계약 종료
- 임대인이 "인테리어 원상복구"를 요구함
✅ 결론: 원상회복 의무자는 신규 세입자(B) 입니다.
왜냐하면...
🔍 법적 근거 및 해석
1. 양도양수란?
- 기존 임차인(A)이 임대인의 동의를 얻어 자신의 임차권을 제삼자(B)에게 넘기는 것입니다.
- 이때 B는 기존 계약을 승계한 당사자로 간주됩니다.
2. 양수인은 기존 인테리어까지 책임진다
- B는 A가 해놓은 인테리어와 그 상태까지 포함해서 임차권을 승계한 것이므로,
- 계약 종료 시점의 원상회복 의무는 B에게 전가됩니다.
3. 임대인 입장에서는 최종 임차인이 책임자
- 임대차 계약이 누구와 체결되어 있었는지가 가장 중요합니다.
- 임대인은 B와 계약했기 때문에, 임대인에 대한 복구 의무는 B가 부담합니다.
- A는 이미 계약 관계에서 벗어난 제삼자입니다.
🛠 예외적 상황
다만 아래와 같은 경우라면 예외 적용이 가능합니다
( 권리금을 절충으로 기존 세입자가 일부 선 책임을 지는 경우도 있음 )
✅ 대처 팁 (신규 세입자 입장이라면)
- 계약 종료 전, 양도양수 계약서 및 임대차 계약서 확인
- 계약서에 "기존 인테리어는 현 상태로 인수하며, 종료 시 원상복구 책임을 진다"는 문구가 있다면 복구 의무 발생
- 기존 세입자에게 손해배상청구가 가능한 경우도 있지만, 이는 양도양수 계약서에서 따져야 함
- 분쟁 발생 시에는 내용증명 발송 → 분쟁조정 또는 법률 자문 순으로 대응
