부동산 매매계약이란?｜개념과 특징
부동산 매매계약이란,
부동산(토지, 건물 등)을 사고파는 계약을 말합니다.
▶ 민법 제563조에 규정되어 있습니다.
"매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방은 그 대금 지급을 약정함으로써 성립한다."
부동산 매매계약의 주요 특성
| 특 성 | 설 명 |
| 쌍무계약 | 매도인은 소유권을 넘기고, 매수인은 대금을 지급 |
| 유상계약 | 대가(돈)가 반드시 수반됨 |
| 낙성계약 | 계약서 작성이나 대금 지급 없이, 합의만으로 성립 |
| 요물계약 아님 | 부동산의 "소유권 이전 등기"는 매매계약 성립 요건이 아니라, 소유권 이전 요건일 뿐 |
| 위험부담 | 매매계약 이후 소유권 이전 전에 멸실되면 원칙적으로 매수인 책임 |
부동산 임대차계약이란?｜개념과 특징
부동산 임대차계약이란,
부동산의 사용·수익을 일정 기간 동안 제공하고, 그 대가(임대료)를 지급하기로 하는 계약입니다.
▶ 민법 제618조에 규정되어 있습니다.
"임대인은 임차인으로 하여금 목적물을 사용·수익하게 하고, 임차인은 그 대가로서 임대료를 지급할 것을 약정함으로써 성립한다."
부동산 임대차계약의 주요 특성
| 특 성 | 설 명 |
| 쌍무계약 | 임대인은 사용·수익을 제공하고, 임차인은 임대료 지급 |
| 유상계약 | 임대료라는 대가가 반드시 있음 |
| 낙성계약 | 사용·수익을 주기로 합의만 하면 성립 |
| 계속적 계약 | 일정 기간(예: 1년, 2년 등) 동안 관계가 유지됨 |
| 계약갱신 요구권 등 | 주택임대차보호법 등 특별법 적용 가능성 |
부동산 매매계약과 임대차계약｜중요 포인트
- 둘 다 쌍무계약이고 유상계약이며, 낙성계약입니다.
- 부동산 매매는 "소유권"이 넘어가지만,
부동산 임대차는 "사용권"만 넘어갑니다. - 부동산 매매는 등기가 중요하고,
부동산 임대차는 대항요건(전입신고 + 확정일자 등)이 중요합니다.
마무리｜부동산 계약, 이렇게 이해하자!
- 부동산 매매계약은 "소유권을 사고파는 계약"
- 부동산 임대차계약은 "일정 기간 사용하게 해주는 계약"
- 목적, 계약 형태, 권리 이전 방식 등이 다르니
계약 전 꼼꼼히 확인하는 것이 필수입니다!
✅ 특히 부동산 거래 시, 매매는 등기이전 문제,
임대차는 보증금 보호(대항력·우선변제권) 문제를 반드시 체크해야 합니다.
🔍 계약 특성중 쌍무계약과 동시이행항변권 핵심정리
쌍무계약이란? ｜ 동시이행항변권?
**쌍무계약(雙務契約)**이란,
계약 당사자 양쪽 모두가 서로 의무를 부담하는 계약을 의미합니다.
쉽게 말해,
**"나도 해야 할 일이 있고, 너도 해야 할 일이 있는 계약"**입니다.
▶ 민법 제536조는 쌍무계약에 관해 규정하고 있습니다.
민법 제536조 제1항
"당사자 쌍방이 서로 대가적 의미를 가지는 의무를 부담하는 경우, 이행과 동시에 이행을 청구할 수 있다."
쌍무계약의 대표적인 예시
| 예 시 | 설 명 |
| 매매계약 | 매도인은 물건을 넘기고, 매수인은 대금을 지급 |
| 임대차계약 | 임대인은 사용·수익을 제공하고, 임차인은 임대료 지급 |
| 고용계약(근로계약) | 근로자는 일하고, 사용자는 급여 지급 |
| 도급계약 | 수급인은 완성물을 제공하고, 도급인은 보수 지급 |
쌍무계약의 특징
- 상대방의 의무와 연계되어 자신의 의무가 존재합니다.
- 동시이행 관계가 성립하여, 이행의 순서가 중요한 의미를 가집니다.
- 한쪽이 의무를 이행하지 않으면, 다른 쪽도 이행을 거절할 수 있습니다.
동시이행항변권이란?｜쌍무계약과 연결
**동시이행항변권(同時履行抗辯權)**이란,
쌍무계약에서 상대방이 자신의 의무를 이행하거나 이행의 제공을 하지 않으면, 나도 내 의무 이행을 거절할 수 있는 권리를 말합니다.
핵심 포인트:
"상대방이 안 하면, 나도 안 한다!"
▶ 민법 제536조 제1항에 규정되어 있습니다.
동시이행항변권의 요건
동시이행항변권이 성립하려면 다음 조건이 필요합니다.
- 쌍무계약이어야 함
- 쌍방의 채무가 서로 대가적 관계에 있어야 함
- 상대방이 이행을 제공하지 않음
✔ 포인트:
일방이 먼저 이행을 해야 할 특별한 사정이 없는 한, 서로 이행과 동시에 권리 행사할 수 있습니다.
동시이행항변권의 효과
- 상대방이 자신의 의무를 이행할 때까지 자신의 의무 이행을 거절할 수 있습니다.
- 상대방이 이행하면 즉시 자신의 의무도 이행해야 합니다.
- 부당한 이행거절은 인정되지 않습니다.
쌍무계약과 동시이행항변권｜쉽게 이해하는 예시
| 상 황 | 동시이행항변권 적용 여부 |
| 매도인이 물건을 주지 않음 → 매수인이 대금 지급 거부 | 가능 |
| 임대인이 집을 제공하지 않음 → 임차인이 임대료 지급 거부 | 가능 |
| 근로자가 출근하지 않음 → 회사가 급여 지급 거부 | 가능 |
| 매수인이 먼저 대금을 지급하기로 약정함 | 동시이행항변권 행사 불가 (특별 약정 우선) |
마무리｜쌍무계약과 동시이행항변권을 왜 알아야 할까?
- 일상생활과 비즈니스 계약에서 대부분은 쌍무계약입니다.
- 계약 이행 문제 발생 시 동시이행항변권을 이해하면 내 권리를 정당하게 주장할 수 있습니다.
- 특히 매매, 임대차, 근로계약 등에서는 동시이행항변권을 적극적으로 활용할 수 있습니다.
✅ 계약 체결 시 이행 조건을 명확히 정하고, 문제가 생기면 먼저 이행 요구부터 하는 것이 중요합니다.
