최근 재개발∙재건축 지역이나 신도시 등에서 미분양 상가를 임대해 사업을 시작하려는 분들이 많습니다. 특히 병원, 카페, 편의점 등 1층 중심의 근린생활시설은 접근성이 좋아 수요가 꾸준하지만, 미분양 상가의 임대차 계약은 일반 상가보다 더 많은 주의가 필요합니다. 여기서는 미분양 상가 임대차 계약 시 주의사항을 살펴보겠습니다.
1. 임대인(조합 또는 시행사)과 계약 주체 명확히 확인
미분양 상태의 상가는 보통 재개발조합이나 시행사가 임대인 역할을 하게 됩니다. 이때 임대차 계약서를 체결하기 전 다음 사항을 반드시 확인해야 됩니다.
- 조합 또는 시행사가 소유권을 보유 중인지 확인 (등기부등본 확인 필수)
- 임대인 명의가 법인일 경우 법인 인감증명서, 등기사항전부증명서 확인
- 조합의 경우 조합 정관 및 조합장 위임 범위 검토 필요
✅ Tip: 소유권이 이전되기 전 단계라면, 계약 이후 소유권자 변경에 따른 위험도 함께 고려해야 합니다.
2. 조합 명의로 체결한 임대차 계약, 책임은 누가 질까?
✅ 1). 임대인 명의가 ‘조합’인 경우
임대차 계약서에 임대인이 ‘○○아파트 재건축 조합’ 또는 ‘○○ 재개발 정비사업조합’ 등으로 명시되어 있고, 조합 인감으로 날인한 경우:
- 책임 주체는 조합입니다.
- 조합은 **법인격을 가진 비영리단체(공공단체 유사체)**로, 조합 명의로 체결한 계약은 조합 전체의 책임으로 귀속됩니다.
- 계약 위반 시 손해배상이나 의무 이행의 주체도 조합이 됩니다.
✔ 조합장 개인이나 대의원회가 책임지는 구조가 아님
✔ ‘조합’이라는 단체 자체가 계약상 책임 당사자
⚠ 2). 조합장이 임의로 체결한 계약이라면?
만약 조합 총회 또는 이사회 승인 없이 조합장이 단독으로 계약을 체결했다면, 문제가 생길 수 있습니다.
- 이 경우, 조합은 계약의 효력을 부인할 수 있으며,
임차인은 계약 무효 또는 손해를 입을 위험이 생깁니다. - 따라서 계약 전 반드시 다음을 확인해야 합니다:
📌 조합장 계약 체결 권한 유무 확인 방법
- 조합 정관 또는 총회/이사회 의결서
- 조합장 위임장 또는 대리권 증빙 서류
- 조합 인감증명서
🏢 3). 상가가 조합 소유가 아닐 경우 책임 문제
간혹 실제 등기부상 소유자는 시행사 혹은 조합원이 아닌 제3자인 경우가 있습니다.
이 경우 조합이 무단으로 임대를 줬다면, 임차인은 계약 무효 또는 민사상 손해를 입을 수 있습니다. 반드시 등기부등본 확인 후, 실질 소유자와의 일치 여부를 검토해야 합니다.
3. '분양 시 계약 자동 종료' 조항 유의 및 특약 필요
가장 중요한 리스크 중 하나는 해당 상가가 추후 분양되었을 때 기존 임대차 계약이 해지될 수 있다는 점입니다.
그래서 특약사항을 명확하고, 확실하게 명시할 필요가 있습니다. (상가임대차보호법 상기 필요)
❗ 분양자가 나타날 경우, 기존 임차인은 조합과 계약이 해지되고 새 소유자와 재계약을 해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.
🔐 보호를 위한 특약 예시
“임차인은 임대차 기간 동안 정당하게 상가를 사용 및 수익할 권리를 가지며,
해당 상가가 제3자에게 분양되더라도 임대차 계약은 존속하고,
분양자는 계약의 권리∙의무를 승계함에 동의한다.”
※ 이 특약은 추후 법적 분쟁 시 중요한 근거가 될 수 있으며, 분양자에 대한 대항력 확보가 관건입니다.
4. '전입신고' 및 '사업자등록' 통한 대항력 확보
분양이 이루어진 경우에도 임차인이 기존 임대차를 주장하려면, 대항력이 있어야 합니다.
- 상가의 경우: 주택과 달리 ‘전입신고’가 불가하므로 사업자등록증 상의 소재지 등록이 중요
- 확정일자도 받아 두는 것이 좋으며, 이는 보증금 회수 시 우선변제권 확보에 도움
✅ 등기부등본에 소유자 변경이 생겼을 때를 대비한 사업자 등록 + 확정일자 조합은 필수입니다.
5. 건물 준공 여부와 사용승인(사용검사) 확인
미분양 상가는 아직 사용승인 전 단계일 수 있습니다. 이 경우 사업자등록, 영업신고 등 행정절차에 제약이 생깁니다.
- 건축물대장을 통해 사용승인 여부 확인
- 사용승인 전이라면 임대차 효력 발생 시점에 유의 (통상 승인 이후부터 효력 발생 가능)
6. 공용 관리비 및 운영비 분담 확인
초기 입주자 수가 적으면 관리비 분담 부담이 커질 수 있습니다. 계약 전 다음 내용을 확인하세요.
- 공용부 유지비, 승강기 유지비, 경비∙청소 인건비 분담 방식
- 초기 공실률에 따른 조합 또는 시행사 지원 여부
- 관리단 구성 전까지 관리주체(시행사 또는 위탁사)와의 계약 구조
7. 향후 명도(퇴거)조건 확인
분양자가 실입주를 원하는 경우 명도 요구를 할 수 있습니다. 이에 대비해 명도 조건을 명시해 두는 것이 안전합니다.
- 중도 명도 시 손해배상 기준
- 인테리어 비용 보상 여부
- 시설 양도양수 조건 명확화
마무리: 미분양 상가는 기회이자 리스크
미분양 상가는 일반 상가보다 비교적 저렴한 조건으로 입주할 수 있어 매력적이지만, 계약 구조의 불안정성, 소유자 변경 가능성, 관리 불확실성 등의 리스크가 존재합니다. 따라서 계약 전 반드시 다음 3가지를 점검해야 합니다.
✔ 임대인 명확 확인
✔ 대항력 확보 방안(사업자등록, 확정일자)
✔ 분양시 계약승계 특약 및 보장 조항
상가 계약은 일반 주택보다 훨씬 더 복잡하고 위험요소가 많습니다. 꼭 부동산 전문 변호사, 법무사나 공인중개사의 자문을 받아 안전한 임대차 계약을 체결하시기 바랍니다.
