**상가(사업용 건물)**과 주택의 임대차는 각각 다른 법률이 적용되며, 계약갱신청구권에 대한 부당한 거절 시 대응방안도 다소 차이가 있습니다. 아래에서 두 경우를 나누어 상세하게 살펴보겠습니다.
🏠 주택 임대차 계약에서 계약갱신청구권 부당 거절 시 대응방안
📌 적용 법률: 「주택임대차보호법」
✅ 1. 계약갱신요구권 개요
- 1회에 한해 2년 연장 가능
- 갱신요구 시기: 계약만료 6개월~2개월 전 사이
- 임대인은 아래 정당한 사유 없이는 거절할 수 없음
| 임대인의 실거주 예정 |
| 임차인의 계약 위반 |
| 철거·재건축 계획 |
| 2기 이상 차임 연체 |
| 임차인의 부정사용 등 기타 사유 |
❌ 부당거절 사례
- “전세금 안 올려주면 갱신 안 돼요”
- “보증금 돌려줄 돈 없어요, 나가세요”
- “집 팔 거니까 갱신 안 해줘요” (계약 없는 매도 예정 등)
⚖️ 대응방안 요약 (주택)
▶ 1단계 : 내용증명 발송으로 갱신요구 공식화
▶ 2단계 : 임대인 불응 시 => 임대차분쟁조정위원회 신청 or 계약갱신확인소송 제기
▶ 3단계 : 전세금 반환 불확실 시, 임차권등기명령 신청, 일정기간 후 지급명령 신청 등
▶ 4단계 : 임대인측에서 강요로 각서 등 작성 요구시 => 무효 주장 가능 + 손해배상청구 검토
< 상세내용 >
📌 1단계: 계약갱신요구 통보 (내용증명 발송)
- 법정 기한인 6개월 전~2개월 전 사이에 임대인에게 갱신을 서면으로 요구
- 내용증명으로 남겨두면 증거로 유리
📄 내용증명 예시 문구
“귀하 소유의 임대주택에 관하여 계약갱신을 요청합니다.
주택임대차보호법 제6조의3에 따라 동일 조건으로 2년 연장을 요구하며, 이에 대해 법정 사유 없이 거절하실 수 없음을 알려드립니다.”
📌 2단계: 임대인이 거절하거나 무응답 시
① 임차권등기명령 신청
- 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않으려 하거나 매도하려는 경우
- 법원에 임차권등기명령 신청 → 퇴거하더라도 대항력 유지
(→ 전입신고와 확정일자와 동일 효력 유지됨)
② 임대차분쟁조정위원회 신청
- 임대인의 부당한 거절에 대해 조정 절차 진행
- 무료 또는 소액 비용으로 법적 분쟁 사전 해결 가능
③ 법원에 소송 제기 (계약갱신확인청구소송)
- 법적으로 계약갱신이 인정되는지 확인하는 민사소송
- 판결 확정 시, 실제 효력 발생 및 손해배상청구 병행 가능
📌 3단계: 손해배상청구 (필요시)
- 임대인의 허위사유 갱신거절이나 부당한 퇴거 압박으로 손해 발생 시
- 민법상 불법행위 손해배상청구(민법 제750조) 가능
→ 이사비, 대체주거지 비용, 정신적 피해 등을 포함
🧷 부당 거절 대응 흐름 요약
1. 계약 만료 6~2개월 전 → 내용증명으로 갱신요구
↓
2. 임대인 부당 거절
↓
3. 임차권등기명령 or 임대차분쟁조정위
↓
4. (필요 시) 계약갱신확인청구소송 + 손해배상청구
🏢 상가(사업용 건물) 임대차 계약에서 부당거절 시 대응방안
📌 적용 법률: 「상가건물임대차보호법」
✅ 1. 계약갱신요구권 개요
- 최대 10년까지 갱신요구 가능
- 임차인은 계약 종료 전 6개월~1개월 전까지 갱신 요청 가능
- 임대인은 아래 정당한 사유가 있는 경우만 거절 가능
| 임차인이 차임 3기 연체 |
| 건물 철거·재건축 계획 |
| 정당한 사유 있는 계약 위반 |
| 임대인의 실사용 필요성 (주거 목적은 불가) |
❌ 부당거절 사례
- “건물값 올라서 보증금 올려야 하니까 갱신은 안 돼요”
- “임대인이 다른 업종 세놓으려 해서 안돼요” (정당사유 아님)
- “상가 팔 예정이니까 나가야 해요” (계약 없는 예고)
⚖️ 대응방안 요약 (상가)
▶ 1단계 : 내용증명 발송으로 갱신요구 공식화
▶ 2단계 : 임대인 불응 시 => 임대차분쟁조정위원회 신청 or 계약갱신확인소송 제기
▶ 3단계 : 점포 명도 강요 시 => 점유보전 가처분 신청 검토 / 상임법 보호기간 내 권리금 회수기회 방해시
손해배상청구 가능
▶ 4단계 : 임대인측에서 강요로 각서 등 작성 요구시 => 무효 주장 가능 + 손해배상청구 가능
📄 공통 대응 흐름도 요약
1. 주택 계약만료 6~2개월 전 (상가는 6~1개월 전)
→ 내용증명으로 갱신요구 통보
↓
2. 임대인 부당 거절
↓
3. 분쟁조정위 신청 or 소송 진행
↓
4. 점유보전, 임차권등기명령 등 법적 권리 보호 절차 병행
↓
5. 필요시 손해배상청구
✉️ 내용증명 예시 문구 (주택/상가 공통)
귀하 소유의 임대물에 관하여 계약갱신을 요청합니다.
「주택/상가건물 임대차보호법」에 따라 계약만료일인 20XX년 X월 XX일 기준
동일 조건으로의 계약 연장을 요구하며, 정당한 사유 없는 갱신거절은
법적 효력이 없음을 알려드립니다.
법적으로 주택과 상가 모두 임차인의 계약갱신권은 강력히 보호받고 있습니다.
부당한 거절에 대해선 절대 물러서지 마시고, 정당하게 대응하시면 됩니다.
