소득·신용 OK인데 전세대출이 안 되는 이유｜전세대출 거절되는 집의 공통점

(1금융권 · HF · HUG · SGI 기준)

전세대출 상담을 하다 보면 가장 많이 듣는 말이 바로 이것입니다.

“소득·신용 다 되는데 집이 안 됩니다”

 

실제로 전세대출 거절 사유의 60% 이상은 ‘사람’이 아니라 ‘매물’ 문제입니다.
이번 글에서는 전세대출 실행 단계에서 해당 매물이 안 되는 대표적인 조건을
보증기관·은행 실무 기준으로 살펴보겠습니다.

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전세대출에서 말하는 “매물 불가”란?

전세대출은
주택금융공사(HF),
주택도시보증공사(HUG),
SGI서울보증

같은 보증기관이 ‘이 집은 안전하지 않다’고 판단하면 대출이 실행되지 않습니다.

 

즉,

• 임차인 조건 OK 
• 매물 리스크 ❌ → 대출 거절

이 구조입니다.

전세대출 불가 매물 대표 유형 한눈에 보기

 

※ 보증률 평균 70%이내 전세매물만 대출실행 가능.

1️⃣ 선순위 채권 + 전세보증금 비율 초과

가장 흔한 전세대출 거절 사유입니다.

기준 개념

 

(선순위 근저당 + 기존 보증금 + 내 전세보증금) ≤ 주택가액 × 보증기관 허용비율

허용 비율 (대략 : 기관에 문의 필요)

• HF : 약 70~80%
• HUG : 약 70~90% (조건 엄격)
• SGI : 상대적으로 완화

📌 이 비율 초과 시 무조건 불가

• 집값이 낮은데 근저당이 많음
• 다가구인데 기존 세입자 보증금 합계 큼

👉 임차인 아무리 조건 좋아도 집 구조상 불가

 

기관, 은행, 전세보증보험 등에서 보증률 70%~90% 이내 의미와 해석, 주의사항, 예시적용 등 핵심

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2️⃣ 다가구주택 (건물 전체 기준 심사)

다가구주택은 호실별 심사가 아닙니다.

다가구의 치명적 특징

• 보증기관은 건물 전체를 하나의 담보로 봄
• 기존 세입자 보증금 전부 합산
• 후순위 세입자는 회수 위험 큼

📌 이런 경우 거의 불가

• 기존 세입자 많음
• 선순위 근저당 있음
• 집값 대비 보증금 밀집

👉 “우리 집은 깨끗해요” 의미 없음
→ 건물 전체 기준

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3️⃣ 위반건축물 (불법 증축·용도 위반)

다음 중 하나라도 해당하면 전세대출 거의 불가입니다.

대표 사례

• 베란다 불법 확장
• 옥탑방 불법 주거
• 근린생활시설을 주거로 사용
• 건축물대장상 불일치

📌 특히 HUG는 매우 엄격
📌 HF·SGI도 최근 심사 강화

👉 건축물대장 ‘위반건축물’ 표시 있으면 사실상 탈락

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4️⃣ 주택이 아닌 건물 (주거용 미인정)

다음 유형은 전세대출 자체가 안 되거나 극히 제한적입니다.

불가 또는 제한 사례

• 근린생활시설
• 상가주택 내 상가 부분
• 고시원(미신고)
• 숙박시설(레지던스, 모텔 등)
• 컨테이너·조립식 주택

👉 등기·건축물대장상 ‘주거’여야 함

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5️⃣ 보증금 과다 또는 시세 대비 과대 전세

이런 경우 위험

• 시세 2억 → 전세 2억
• 매매가 대비 전세가율 70~90% 이상
• 신축 빌라 고가 전세

보증기관 판단:

“깡통전세 위험”

 

📌 시세 대비 전세가 과도하면 보증 거절

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6️⃣ 임대인 문제 (의외로 많음)

매물 자체는 괜찮아도 임대인 문제로 불가되는 경우도 많습니다.

대표 사례

• 임대인이 신용불량
• 압류·가압류 진행 중
• 법인 임대인인데 요건 미충족
• 명의신탁 의심
• 공동소유자 동의 누락

👉 임대인 리스크 = 매물 리스크

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7️⃣ 기타 실무상 전세대출 불가 사례

• 임대차 기간 1년 미만
• 계약서 특약 부실
• 확정일자 불가 구조
• 전입 불가 건물
• 분양권 상태 주택
• 재개발·재건축 관리처분 단계

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전세대출 실행 전 매물 체크리스트 (중요)

✔ 건축물대장상 주거용
✔ 위반건축물 여부
✔ 선순위 채권 + 보증금 비율
✔ 다가구 여부
✔ 기존 세입자 보증금 합계
✔ 임대인 권리관계

 

👉 이걸 계약 전에 확인 안 하면 대출 거절 확률 급상승

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실무 핵심 정리

❌ 전세대출은 “사람만 보면 된다” ❌
⭕ 집이 70%, 사람이 30%

 

특히

• 다가구
• 빌라
• 근저당 많은 집
  은 계약 전 반드시 은행·보증기관 사전 확인이 필수입니다.

 

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