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아래는 전세권 설정 vs 전세보증보험을 법적 성격·비용·효과·리스크 기준으로 한눈에 비교한 실무형 정리입니다. 전세사고(보증금 미반환) 가능성을 실제로 줄이는 데 무엇이 더 유리한지도 함께 살펴보겠습니다.
1️⃣ 개념부터 차이점
✔ 전세권 설정
- 등기부에 전세권을 설정하는 ‘물권’
- 임차인이 직접 경매 신청 가능
- 임대인 동의 필요, 설정·말소 비용 발생
✔ 전세보증보험
- HUG·HF·SGI 등 보증기관이 대신 보증금 반환
- 임차인은 보험금 청구권자
- 가입 심사(주택요건·LTV·선순위채권 등) 있음
2️⃣ 핵심 비교표 (실무 기준)
| 구분 | 전세권 설정 | 전세보증보험 |
| 법적 성격 | 물권 | 채권(보험) |
| 등기부 반영 | O | X |
| 임대인 동의 | 필요 | 불필요 |
| 보증금 회수 방식 | 직접 경매 | 보험사 지급 |
| 경매 신청 | 임차인 직접 가능 | 불가 |
| 가입/설정 난이도 | 중~높음 | 중 |
| 초기 비용 | 높음 (등록면허세 등) | 상대적으로 낮음 |
| 계약 중 매도 | 불리 | 영향 적음 |
| 실무 선호도 | 낮음 | 높음 |
3️⃣ 비용 비교 (전세금 2억6천 기준 예시)
🔹 전세권 설정
- 등록면허세(0.2%) + 지방교육세(20%) + 등기수수료
- 약 64만 원
- 법무사 이용 시 약 80~100만 원
- ❗ 말소 비용도 별도 발생
🔹 전세보증보험
- 연 0.04% ~ 0.18% 수준(기관·LTV 따라 다름)
- 2년 기준 대략 20만~90만 원
- ❗ 갱신 시 재가입 비용 발생
4️⃣ 장점 · 단점 정리
✅ 전세권 설정 장점
- 등기부에 명시 → 권리 강함
- 임대인 파산·사망 시에도 독립적 권리 행사
- 보험 불가 주택의 대안
❌ 전세권 설정 단점
- 임대인 동의 없으면 불가
- 매도·담보 설정 시 임대인 거부 사례
- 비용 부담 + 말소 문제
- 실무상 분쟁 가능성 높음
✅ 전세보증보험 장점
- 임대인 동의 불필요
- 사고 시 신속한 보증금 회수
- 전세사기 대응에 현실적
- 금융기관·공공정책과 연계
❌ 전세보증보험 단점
- 가입 요건 탈락 가능
- 일부 사고는 심사 지연
- 전세금 전액 보장 아닌 경우 존재
- 계약 갱신 시 재가입 필요
5️⃣ 실제 효과는 무엇이 더 좋은가?
🔥 실무 결론
“보증금 회수 속도와 현실성”은 전세보증보험이 우위
“법적 권리의 강도”는 전세권 설정이 우위
이런 경우라면?
- ✔ 아파트·오피스텔 / 선순위 문제 없음
→ 전세보증보험 추천 - ✔ 빌라·다가구 / 보험 가입 불가
→ 전세권 설정 고려 - ✔ 임대인과 협의 어려움
→ 전세권 ❌ / 보험 ⭕ - ✔ 전세사기 위험 지역
→ 보험이 실질적 안전장치
6️⃣ 실무 팁 (아주 중요)
- 전세권 + 보험 동시 가입은 대부분 불가
- 전세권 설정 시 계약서 특약에 반드시 명시: (협의사항)
- “전세권 설정 및 말소 비용은 임차인 or 임대인이 부담한다”
- 보험 가입 전 등기부 선순위채권·근저당 금액 반드시 확인
- 전세사기 우려 시 보험 + 전입신고 + 확정일자 3종 세트 필수
✅ 한 줄 요약
- 전세권 설정: 법적으로 강하지만 실무 불편·비용 부담 큼
- 전세보증보험: 현실적으로 가장 안전하고 빠른 회수 수단
✅ 전세권 설정과 전세보증보험 기본 계산기
🔹 전세권 설정 계산기
전세권 설정 비용 계산기
전세금 기준으로 등록면허세(0.2%) + 지방교육세(등록면허세의 20%) + 등기신청 수수료(15,000원)를 계산합니다. 법무사 수수료는 선택 항목입니다.
🔹 전세보증보험 계산기
전세보증보험료(보증료) 계산기
보증료 기본식: 보증금액 × 보증료율(연) × (계약일수/365)
HF는 LTV를 자동 계산해 요율을 자동 선택합니다. (HUG/SGI는 요율이 케이스별로 달라 직접 입력 방식 포함)
HF는 LTV를 자동 계산해 요율을 자동 선택합니다. (HUG/SGI는 요율이 케이스별로 달라 직접 입력 방식 포함)
HF LTV 산식: (선순위채권총액 + 전세보증금) / 주택가격 → LTV 구간에 따라 요율 자동 선택
예) 연 0.154%라면 0.154 입력. 할인 10%면 -10 입력.
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