부동산의 권리 설정 절차는 일반적으로 다음과 같은 단계로 진행됩니다. 이 절차는 한국의 부동산 등기법에 따라 이루어지며, 구체적인 상황에 따라 다를 수 있습니다.
여기서는 근저당권 설정 절차에 대하여 살펴보겠습니다.
✅ 근저당권이란?
"장래에 생길 채무까지 담보하는 저당권"
즉, 특정한 채무를 담보하는 게 아니라, 일정 한도 내에서 여러 번의 거래(채무)를 담보하는 권리입니다.
📌 일반 저당권 vs 근저당권
📌 예시로 이해하기
- 일반 저당권:
- A가 B에게 1억 원 빌림
- 담보로 집에 저당권 설정 → 채무 갚으면 저당권 소멸
- 근저당권:
- A가 B로부터 필요할 때마다 돈 빌림 (예: 운영자금)
- B는 A의 집에 5억 원 한도의 근저당권 설정
- A가 1억, 2억, 또 1억… 반복해서 빌려도, 최고 5억까지는 계속 담보 가능
📌 왜 근저당권을 사용할까?
- 은행·금융기관: 기업이나 개인과 **반복적인 거래(여러 번 대출)**가 많기 때문에 효율적
- 설정·말소 절차가 번거롭지 않음
- 채권 보호 강화: 단순한 저당보다 유리
✅ 근저당권 설정 계약 절차
① 대출 상담 및 협의
- 채무자(돈 빌리는 사람)가 금융기관, 개인 등과 대출 조건 협의
- 대출 금액, 이자율, 기간 등 논의
- 이때 근저당 설정 여부도 확정
② 근저당권 설정 계약 체결
- 채무자와 채권자 간의 계약서 작성
- 설정 금액 (보통 실제 대출금의 110~130%)
- 담보물건(부동산 주소, 종류 등)
- 최고이율, 채권최고액 등 포함
< 근저당권의 비율 >
채권최고액: 근저당권은 채권최고액의 범위 내에서 설정됩니다. 일반적으로 채권최고액은 담보할 채권의 총액을 기준으로 하며, 이 비율은 보통 100~130%까지 설정할 수 있습니다.
법적 한도: 근저당권의 설정은 법적으로 제한이 있을 수 있으며, 특정 상황에서는 채권의 종류나 담보의 성격에 따라 다르게 적용될 수 있습니다
법적 해석
민법 제357조: 근저당권은 피담보채무의 최고액만을 정하고, 채무의 확정을 장래에 보류하여 설정하는 저당권으로 규정되어 있습니다. 이는 근저당권이 특정한 금액의 범위 내에서만 유효하다는 것을 의미합니다
- 공증은 필수는 아니지만 분쟁 예방을 위해 하는 경우도 있음
< 근저당권 설정 계약의 주요 내용 >
>. 당사자 정보: 계약의 당사자인 채권자와 채무자의 이름, 주소, 연락처 등의 정보.
>. 부동산 정보: 근저당권이 설정될 부동산의 주소, 지번, 면적, 용도 등의 상세 정보.
>. 채무 내용: 근저당권 설정의 목적이 되는 채무의 내용, 즉 대출 금액, 이자율, 상환 기간 등의 정보.
>. 근저당권의 설정: 근저당권의 설정에 대한 명시적인 동의와 조건. 예를 들어, 채무 불이행 시 채권자가 부동산을 처분할 수 있는 권리.
>. 기타 조건: 계약의 유효 기간, 채무 상환 방법, 채무 불이행 시의 조치 등.
>. 서명 및 날인: 계약 당사자 모두의 서명과 날인이 필요합니다. 이때, 인감증명서도 함께 제출하는 것이 일반적입니다.
>. 기타 필요한 특약사항
③ 등기소에 근저당권 설정 등기 신청
- 채권자 명의로 근저당권 설정 등기
- 필요한 서류:
- 등기신청서
- 부동산등기용 등록번호부
- 인감증명서 및 인감도장
- 신분증
- 위임장 (대리인이 진행 시)
- 근저당 설정 계약서 등
- 수수료 납부
✅ 근저당권 설정비용 구성
📌 예시로 계산해 보기
대출금: 2억 원
채권최고액: 보통 대출금의 120% → 2억 4천만 원
- 등록면허세:
→ 2억 4천만 원 × 0.24% = 576,000원 - 등기 수수료:
→ 10,000원 - 인지세:
→ 2억 원 대출이면 7만 원 (은행과 5:5 부담) - 법무사 수수료(선택):
→ 약 10~15만 원 정도
✅ 총 예상 비용 (대략)
- 본인이 직접 하면: 약 6만~8만 원 + 인지세 절반
- 대행까지 포함 시: 약 15만~25만 원 수준
💡 참고 팁
- 채권최고액이 클수록 비용이 비례 증가
- 지방세는 지역에 따라 세율이 조금씩 다를 수 있음
- 주택담보대출일 경우, 일부 은행은 수수료를 대신 내주거나 자동 처리해 주기도 함
✅ 근저당권의 효력 발생일은?
등기한 날 = 효력 발생일
즉, 등기소에 근저당권 설정 등기가 접수된 날부터 법적인 효력이 발생합니다.
📌 정리하자면:
- 설정 계약서 작성일: 효력 발생 X (단순한 약속 단계)
- 등기 접수일: ✅ 효력 발생일!
- 등기 완료일: 이건 행정 절차 완료일일 뿐, 효력과는 무관
📌 왜 중요할까?
- 채권자 우선순위 결정
- 먼저 등기한 근저당권이 우선적으로 배당받음 (경매 시)
- 날짜가 뒤인 근저당권자는 후순위로 밀림
- 다른 권리와의 관계
- 예: 가압류, 전세권, 임차권 등과의 우선순위 다툼
📌 예시
📌 근저당 해지 절차는?
- 대출금 전액 상환
- 채권자로부터 말소용 인감서류 수령
- 등기소에 말소 등기 신청
- 등기 완료 → 담보 해지
