▶ 전세권 설정이란?
전세권 설정은 세입자(전세 계약자)가 전세금을 보호받기 위해 부동산 등기부등본에
전세권을 등기하는 절차입니다.
이를 통해 세입자는 집이 매매되거나 경매로 넘어가더라도 법적으로 우선 변제권을
가질 수 있습니다.
1. 전세권 설정 절차
✅ 1) 전세 계약 체결
- 임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 전세 계약을 체결합니다.
- 계약서에 "전세권 설정 등기"를 한다는 내용을 포함할 수 있습니다.
- 설정 등기 시 임대인의 동의 필요합니다.
✅ 2) 필요 서류 준비
📌 임대인(집주인) 준비 서류
- 등기필증(등기권리증)
- 신분증
- 인감증명서
- 주민등록등본
📌 임차인(세입자) 준비 서류
- 전세계약서
- 신분증
📌 공통 서류
- 위임장 (법무사 대행 시 필요)
- 부동산 등기부등본
✅ 3) 전세권 설정 등기 신청
- 해당 부동산 소재지의 관할 등기소에서 신청
- 세입자가 직접 신청할 수도 있고, 법무사를 통해 대행 가능
✅ 4) 등기 완료 및 확인
- 보통 3~7일 소요
- 등기부등본을 발급받아 전세권이 정상적으로 설정되었는지 확인
2. 전세권 설정의 장점
✅ 세입자의 전세금 보호: 집이 경매에 넘어가도 우선 변제권 확보
✅ 제삼자에게 대항력 가짐: 집주인이 바뀌어도 전세 계약이 유지될 가능성 높음
✅ 담보 역할 가능: 필요하면 전세권을 담보로 대출 가능
3. 법무사 대행 가능 여부
법무사를 통해 대행할 수 있으며, 일반적으로 아래 절차를 대신 진행해 줍니다.
- 서류 작성 및 검토
- 등기소 방문 및 신청
- 등기 완료 후 등기부등본 확인 및 전달
4. 법무사 비용 및 기타 비용
1) 법무사 비용
- 법무사 수수료: 약 15만~30만 원 (사무소별 차이 있음)
- 전세금 규모에 따라 비용이 달라질 수 있음
2) 기타 비용
- 등기 수수료: 약 1~2만 원
- 등록 면허세: 전세금의 0.2% (지방세법 기준)
- 교육세: 등록면허세의 20%
- 증지대: 약 1~2만 원
💡 예시) 전세금 2억 원일 경우
- 등록면허세: 40만 원 (0.2%)
- 교육세: 8만 원 (40만 원 × 20%)
- 증지대: 약 1~2만 원
- 법무사 수수료: 15만 ~30만원 (해당 법무사 문의 필요)
- 총비용 80만 원 내외 (해당 법무사 문의 필요)
법무사 없이 직접 진행하면 법무사 비용을 아낄 수 있지만, 절차가 복잡하므로
대행을 맡기는 경우가 많습니다.😊
▶ 확정일자란?
확정일자는 전세(월세) 계약서에 공적인 날짜 도장을 받는 것을 의미합니다.
이를 통해 임차인은 대항력과 우선변제권을 확보하여 전세금을 보호받을 수 있습니다.
✅ 대항력: 전입신고 후 거주하면 제삼자(집주인이 집을 팔거나 바뀌더라도)에게도 임차권을
주장할 수 있음
✅ 우선변제권: 확정일자가 있으면 경매 시 보증금을 우선적으로 받을 수 있음
1. 확정일자 받는 방법
✅ 1) 전세 계약 체결 후 서류 준비
- 임대인(집주인)과 전세계약서를 작성하고 임차인(세입자)도 계약서를 보관해야 함
- 계약서 원본과 신분증 준비 (임대인 동의 불필요)
✅ 2) 전입신고 하기
- 주민센터(동사무소) 방문 또는 정부24(www.gov.kr)에서 온라인 신고 가능
- 전입신고를 해야 대항력 발생 (즉, 새로운 집주인에게도 계약을 주장 가능)
✅ 3) 주민센터에서 확정일자 받기
- 방법 1) 주민센터 방문: 계약서 원본 제출 → 담당 공무원이 도장 찍어줌
- 방법 2) 온라인 발급 (대항력은 없지만 우선변제권 확보 가능)
- 한국주택금융공사(HF) "전자계약 시스템" 이용 시 온라인 확정일자 가능
⏳ 소요 시간: 방문 시 5~10분 내 처리 완료
2. 확정일자의 장점
✅ 경매 시 우선변제권 확보 → 집이 경매로 넘어가도 전세금 일부를 먼저 받을 수 있음
✅ 신고만으로 간단하게 보호 가능 → 법무사나 추가 비용 없이 무료로 가능
✅ 빠르고 간편함 → 가까운 주민센터에서 즉시 처리
3. 확정일자의 한계점
⚠️ 근저당(대출)이 많은 경우 보증금 보호가 어려움
- 집주인이 집을 담보로 대출을 많이 받은 경우, 전세금이 안전하지 않을 수 있음
- 전세권 설정이 없으면 은행 대출이 우선 변제됨
⚠️ 임차권등기명령 없이는 보호가 어려울 수도 있음
- 만약 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못했다면, 임차권등기명령을 신청해야 함
▶ 전세권 설정 Vs 확정일자 뭐가 더 안전할까?
전세권 설정과 확정일자는 모두 전세금을 보호하기 위한 방법이지만,
법적 효력과 안전성 측면에서 차이가 있습니다.
어떤 방법이 더 유리한지는 상황에 따라 다를 수 있습니다.
1. 전세권 설정과 확정일자의 차이
2. 어떤 방법이 더 안전할까?
- ✅ 가장 안전한 방법: 전세권 설정 + 확정일자 + 전입신고
- 전세금 반환이 걱정된다면? → 전세권 설정이 더 안전
- 이유: 집주인이 돈을 돌려주지 않으면 세입자가 직접 경매를 신청할 수 있음
- 비용을 아끼면서 보호받고 싶다면? → 확정일자 + 전입신고
- 이유: 확정일자가 있으면 경매 시 일정 순위 내에서 우선 변제 가능
📌 하지만, 전세권 설정이 무조건 안전한 건 아님!
- 전세권이 설정된 후 집주인이 근저당을 추가로 설정하면, 후순위 전세권자는 불리
- 반드시 선순위 여부 확인(등기부등본 확인 필수!)
- 전세권 설정하면 대출이 어렵거나 전세가 꺼려지는 집주인도 있음
3. 결론: 언제 어떤 방법을 선택해야 할까?
✅ 전세권 설정이 유리한 경우
- 전세금이 매우 크고 안전하게 보호하고 싶을 때
- 집주인과 충분한 협의가 가능할 때
- 전세금 반환이 불안할 때
✅ 확정일자가 유리한 경우
- 비용을 아끼면서도 보호받고 싶을 때
- 선순위 근저당이 많아 전세권 설정이 의미 없을 때
- 보증보험(주택도시보증공사, 서울보증보험 등)을 가입할 예정일 때
💡 가장 좋은 방법은?
→ 전입신고 + 확정일자는 기본
→ 추가로 전세권 설정은 필요에 따라 선택
📌 일반적으로는 "전입신고 + 확정일자"만으로도 충분하지만,
보증금 보호가 걱정된다면 전세권 설정을 고려하는 것이 좋습니다! 😊
