[전세대출 보증 강화] 주택금융공사, 2025년 6월 28일부터 ‘집값 90% 초과 시 전세보증 거절’…주의사항 총정리

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2025년 6월 28일부터 한국주택금융공사(HF)의 전세자금보증 심사 기준이 대폭 강화됩니다. 특히 전세보증금과 집에 설정된 기존 대출을 합산한 금액이 집값의 90%를 초과할 경우 보증 자체가 거절됩니다. 전세입자나 전세대출을 고려 중인 무주택 실수요자라면 반드시 체크해야 할 제도 변경 내용입니다.

https://biz.sbs.co.kr/article/20000251172

[단독] 주금공, '전세금+대출' 집값 90% 넘으면 보증 안 선다

 

     1. 핵심 요약    2. 어떤 전세보증 상품에 적용되나?     3. 추가 강화사항   4. HF 전세보증 규제에 대한 실질적 대책안   5. 전세대출 보증 가능한 은행은?  6. 실수요자를 위한 정리 Q&A  

1. 🔍 핵심 요약 : 전세보증금 + 선순위대출 > 집값의 90% → 보증 거절

기존에는 ‘집에 설정된 대출금(선순위 채권)’만 심사 대상이었으나, 앞으로는 세입자의 전세보증금까지 포함한 총 부담금이 집값의 90%를 넘으면 전세자금보증이 불가합니다.

• ✅ 개인 임대인 기준: 보증금 + 선순위대출 ≤ 집값의 90%
• 🚫 법인 임대인 기준: 보증금 + 선순위대출 ≤ 집값의 80%

예를 들어 시세가 3억 원인 집에 이미 1억 원의 근저당(선순위 대출)이 설정되어 있다면, 세입자가 들어갈 수 있는 최대 보증금은 1.7억 원 수준(총합 2.7억 = 90%)입니다.

 

한국주택금융공사

한국주택금융공사

 

2. 📌 어떤 전세보증 상품에 적용되나?

이번 제도 강화는 아래 두 가지 상품에 우선 적용됩니다.

1. 일반 전세자금보증 (은행재원)
2. 무주택 청년 특례 전세자금보증

두 상품 모두 신규 신청자부터 적용되며, 기존 이용자에게는 적용되지 않습니다.

3. 💡 추가 강화사항 : 채권보전 조치 및 전출 제한

HF는 보증 안전성을 강화하기 위해 추가로 아래 사항을 도입합니다.

🔐 1). 임차보증금 반환채권에 대한 질권 설정 또는 채권양도

세입자가 보증금을 돌려받지 못해 HF가 대신 갚는 경우를 대비하여, 주택금융공사가 해당 반환채권을 미리 확보해두겠다는 조치입니다.
→ 담보권을 선확보함으로써 집주인에게서 보증금 회수 가능성을 높이는 방식입니다.

🏠 2). 전세기간 중 임의 전출 제한

전세보증 이용 중 다른 주소지로 전출할 경우, 자동 승계가 불가능해집니다. 신규 보증신청 및 별도 심사가 필요하므로, 이사 계획이 있다면 사전에 준비가 필요합니다.

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⚠️ 주의 : 보증비율과 심사 기준은 다르다

기존에도 HF 전세자금보증은 보증비율이 90%(수도권 등은 80%)까지로 제한되었으나, 이는 '대출금에 대한 보증비율'을 의미했습니다.
반면 이번 개정은 보증금+기존대출이 집값의 일정비율을 넘을 경우 보증 자체가 거절되는 것으로, 근본적인 자격 심사 기준이 강화된 것입니다.

4. ✅ HF 전세보증 규제에 대한 실질적 대책안

1). 🔍 전세계약 전 주택 시세 및 기존 대출 잔액 확인

• **가장 중요한 1단계는 ‘집값 확인’**입니다.
  부동산 앱(네이버 부동산, 직방, 호갱노노 등) 또는 국토부 실거래가 공개시스템, KB시세, HUG 감정평가시스템 등을 통해 해당 주택의 시세를 먼저 확인하세요.
• 이후 등기부등본 열람을 통해 해당 주택에 설정된 선순위 근저당, 전세보증금 등 권리관계 확인이 필수입니다.

📌 TIP:
전세보증금 + 기존 대출 총액이 시세 대비 90% 이내여야 HF 보증 가능.

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2). 💬 임대인과 협의 통한 보증금 조정 또는 기존 대출 상환 유도

• 집값의 90%를 넘는 경우, 임대인과 보증금 일부 조정 협상 또는 선순위 대출 일부 상환 유도를 통해 HF 보증 가능 구간으로 조정할 수 있습니다.
• 신규 전세보증금으로 기존대출 상환조건으로 계약 검토 등.
• 보증금 일부를 월세로 전환하는 전세(반전세) 구조로 바꾸는 방법도 실질적인 대응책입니다.

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3). 🏦 보증기관 다변화: HUG·SGI 등 대체 보증 상품 활용 검토

• HF 보증이 불가능한 경우, HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증의 보증상품을 활용하는 것도 방법입니다.
  단, 이들 기관도 보증한도를 축소하거나 유사한 심사 기준을 적용할 수 있으므로 보증 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.

📌 주의:
SGI는 HF와 달리 금융기관 창구를 통해서만 가입 가능하며, 보증료율이나 심사 기준이 다를 수 있습니다.

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4). 📁 청년·무주택자 전세대출 특례상품 활용

• 무주택 청년이라면 청년전용 전세대출, 버팀목 전세대출, 청년특례보증 등 다양한 전세자금 대출 상품을 먼저 검토해보세요.
• HF의 심사 기준이 강화되었더라도, 금융위원회나 국토부가 운영하는 특례보증 프로그램은 상대적으로 완화된 기준을 적용하는 경우가 있습니다.

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5). 📉 고위험·저가 주택 피하기

• 전세사기 위험이 높은 저가 주택이나 경매 임박 주택, 과다 근저당 설정 주택은 아예 피하는 것이 장기적으로 안전합니다.
• 보증 거절 가능성이 크며, 보증금 보호도 어려워질 수 있습니다.

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6). 📝 계약 시 특약사항에 '보증불가 시 계약해제 가능' 조항 삽입

• 전세보증 불가 판정을 받을 경우에 대비하여, 계약서에 아래와 같은 특약을 포함시켜야 합니다.

“임차인은 HF 등 보증기관의 전세자금보증 불가 통보를 받을 경우, 해당 계약을 해제할 수 있으며,
임대인은 계약금 전액을 반환한다.”

 

📌 이 조항 없으면 보증 불가에도 계약금 포기 상황이 발생할 수 있음

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7). 📲 보증 상담은 ‘전세보증 취급 은행’에 직접 문의

• HF의 공식 입장에 따르면, 세부 심사 기준은 은행별 심사를 통해 최종 결정되므로,
  반드시 보증을 취급하는 금융기관에 먼저 문의해야 합니다.

| SGI서울보증

SGI서울보증

HUG 주택도시보증공사

 

5. 💳 전세대출 보증 가능한 은행은?

HF 보증이 가능한 금융기관은 다음과 같습니다:

• 국민은행, 기업은행, 농협은행, 신한은행, 우리은행, 하나은행
• 지방은행: 경남·광주·부산·수협·전북·제주은행
• 인터넷은행: 아이엠뱅크, 카카오뱅크, 케이뱅크, 토스뱅크

각 은행별로 대출 가능 여부와 심사 기준이 다를 수 있으므로, 개별 문의 필수입니다.

주요 전세보증 취급 은행

국민, 기업, 농협, 신한, 우리, 하나은행

경남, 광주, 부산, 수협, 전북, 제주은행

인터넷은행: 카카오뱅크, 케이뱅크, 토스뱅크, 아이엠뱅크 등

6. ✅ 실수요자를 위한 정리 Q&A

구분	내용
📌 적용 시점	2025년 6월 28일부터 신규 신청자 적용
🏡 적용 상품	일반 전세자금보증, 무주택 청년 특례보증
💰 보증 거절 기준	보증금 + 선순위채권 > 집값의 90% (법인 임대인은 80%)
🔒 담보 보전 조치	반환채권에 대한 질권 또는 채권양도
🚫 전출 제한	전세보증 이용 중 주소지 변경 시 신규 신청 및 심사 필요
📞 문의 방법	HF 고객센터 또는 각 취급 은행에 개별 상담 필수

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📝 마무리: 실거주자·청년 세입자, 전세대출 신청 전 반드시 사전 확인 필수

이번 한국주택금융공사의 전세보증 강화는 전세보증금 미반환 사고 예방을 위한 조치입니다. 그러나 전세대출을 준비 중인 무주택 청년, 실거주자, 전세입자에게는 사전에 세입자 보증금과 기존 대출 규모를 정확히 계산하고 집값 대비 90% 이내로 맞추는 자금 설계가 필수적입니다.

금융기관별 내부 심사 기준이 다르므로, 은행 상담을 통해 개별 조건을 체크한 후 전세 계약을 진행하시기 바랍니다.

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필요시 HF 고객센터 또는 거래은행을 통해 최신 정보 확인이 가장 정확합니다.
제도 시행 이후 혼선을 피하기 위해 이제부터는 무리한 고가 전세 계약, 고위험 주택은 피하는 것이 안전합니다.

 

📌 앞으로의 부동산 계약에서는 “집값 90% 룰”을 꼭 기억하세요!

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