부동산 개발, 건축, 토지 투자를 고려할 때 반드시 확인해야 할 사항 중 하나가 토지의 용도지역입니다. 그중 녹지지역은 자연환경 보호와 도시의 환경질 향상을 위해 지정된 지역으로, 개발 제한이 많은 지역에 해당합니다.
녹지지역의 개념, 구분, 건축 가능한 건축물, 규제사항을 중심으로 상세하게 살펴보겠습니다.
녹지지역 이란?
큰 틀의 용도지역에서 도시지역 중 세부 용도지역으로,
녹지지역이란, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 도시의 자연환경을 보호하고 경관을 유지하기 위해 지정된 용도지역입니다.
환경 보전과 공공복리의 목적이 크기 때문에 건축물의 건축, 토지의 형질변경, 공작물 설치 등은 엄격히 제한됩니다.
🌳 녹지지역의 3가지 종류 및 건페율, 용적률?
녹지지역은 아래와 같이 3가지 세부지역으로 구분됩니다.
| 종 류 | 주요 목적 | 특징 및 허용행위 |
| 보전녹지지역 | 자연환경 및 생태계 보호 | 거의 모든 건축행위가 불가능, 일부 공공시설만 가능 |
| 생산녹지지역 | 농업 생산 활동 | 농업 관련 건축물 가능 (비닐하우스, 농기계창고 등) |
| 자연녹지지역 | 도시의 완충공간 및 경관 유지 | 주거시설, 일부 상업시설 제한적으로 허용 |
📏 녹지지역의 건폐율 및 용적률 기준
| 지 역 | 건폐율 | 용적율 |
| 보전녹지지역 | 20% 이하 | 80% 이하 |
| 생산녹지지역 | 20% 이하 | 80% 이하 |
| 자연녹지지역 | 20%~40% | 80%~100% |
※ 위 기준은 일반적인 기준이며, 지방자치단체의 조례나 지구단위계획에 따라 달라질 수 있습니다.
⚠ 녹지지역 개발 시 주의사항
- 용도지역 변경은 매우 어렵고 엄격한 심사 필요
- 불법 건축물 발생 시 이행강제금 및 철거 명령 가능
- 지구단위계획구역 여부도 함께 확인 필요
- 개발제한구역(GB)과 중복될 경우 추가 제한
🧭 녹지지역 확인 방법
📌 정부24 → 토지이용계획 확인서 발급
또는
📌 토지이용규제정보서비스 (http://www.eum.go.kr) 에서 토지의 용도지역, 지구, 구역을 확인할 수 있습니다.
보전녹지지역 ?
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따라 도시의 자연환경 및 생태계 보호를 목적으로 지정된 녹지지역 중 하나로, 녹지지역 중 개발이 가장 엄격하게 제한되는 구역입니다.
🎯 지정 목적
- 도시 내 생태계와 자연경관 보전
- 산림·하천·완충녹지 등의 보존
- 도시 열섬현상 억제, 환경질 향상
- 무분별한 도시확산 방지
🧱 보전녹지지역의 건축 제한 사항
보전녹지지역에서는 원칙적으로 대부분의 개발행위가 제한됩니다. 그러나 법령 및 조례에 따라 예외적으로 허용되는 건축물이 있습니다.
공통 조건: 모두 4층 이하의 건축물이어야 함
※ 단, 도시·군계획조례에서 층수를 더 엄격하게 제한하는 경우, 해당 층수 이하로 제한됨
🧾 보전녹지지역의 주요 규제 내용
| 항 목 | 규제 내용 |
| 건축 | 제한적 허용 (지자체 조례, 시행령 기준) |
| 토지형질변경 | 허가 필요 (경사변형, 절·성토 포함) |
| 공작물 설치 | 원칙적 제한 (조례 또는 도시계획 확인 필요) |
| 개발행위허가 | 도시계획시설 설치 시 예외적으로 가능 |
| 용도변경 | 타 용도지역으로의 변경은 매우 어려움 |
📐 건폐율 및 용적률 기준
| 지역 구분 | 건폐율 | 용적률 |
| 보전녹지지역 | 20% 이하 | 80% 이하 |
※ 지자체 조례에 따라 추가적인 규제가 있을 수 있습니다.
✅ 1. 법령상 명시된 건축 가능 건축물 (시행령 기준)
다음 시설은 도시계획조례 여부와 관계없이 보전녹지지역 내에서 허용됩니다.
| 번호 | 건축물 종류 | 비 고 |
| 가 | 초등학교 | 졸업 시 초등학력 인정되는 대안학교 포함 |
| 나 | 농업·임업·축산업·수산업용 창고 | 일반 창고 불가 |
| 다 | 교정시설 | 교도소 등 포함 |
| 라 | 국방·군사시설 | 군사 목적 제한적 허용 |
✅ 2. 도시·군계획조례로 정한 경우 허용 가능한 건축물
아래 건축물은 지자체 조례에 따라 건축 가능 여부가 달라지며, 모두 4층 이하 건축물로 제한됩니다.
| 건축물 종류 | 세부 내용 |
| 단독주택 | 다가구주택 제외 |
| 제1종 근린생활시설 | 바닥면적 합계 500㎡ 미만 |
| 제2종 근린생활시설 | 종교집회장만 해당 |
| 문화 및 집회시설 | 건축법 시행령 제6호 라목 해당 시설 |
| 종교시설 | 예배당 등 |
| 의료시설 | 의원, 병원 등 |
| 교육연구시설 | 유치원, 중학교, 고등학교 포함 (대안학교 가능) |
| 노유자시설 | 어린이집, 노인요양시설 등 |
| 위험물 저장·처리시설 | LPG충전소, 고압가스충전소 등 |
| 동물시설 외 일부 수의시설 | 사육·처리 관련 시설은 제외 |
| 공공하수처리시설 | 「하수도법」 제2조제9호에 따른 것만 허용 |
| 묘지 관련 시설 | 납골당 등 |
| 장례시설 | 장례식장 포함 |
| 야영장 시설 | 캠핑장 등 포함 가능 |
⚠️ 주의사항
- 사전 지자체 확인 필수: 건축 가능 여부는 각 시·군·구의 도시계획조례에 따라 다릅니다.
- 형질변경·공작물 설치도 별도의 허가가 필요합니다.
- 보전녹지지역은 개발제한구역(GB)과 혼동 금물: 둘은 다르며, 중첩될 경우 GB의 규제가 우선될 수 있습니다.
생산녹지지역 ?
생산녹지지역은 농업과 자연환경 보호를 병행하면서 일부 건축 행위를 허용하는 지역입니다. 그러나 일반적인 도시개발은 제한되며, 법령과 도시·군계획조례에 따라 정해진 용도에 한해 건축이 가능합니다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따라 농림업 및 자연환경 보호를 병행하는 목적으로 지정된 녹지지역입니다.
녹지지역 중 일정 수준의 생산 활동(농업 등)은 가능하되, 무분별한 도시개발은 제한되는 지역입니다.
🎯 지정 목적
- 농업·임업·축산업 활동 보호
- 농지·임야 등의 보전
- 도시 외곽의 무분별한 개발 방지
- 자연환경 및 수질 보호
📐 건폐율 및 용적률 기준
| 구 분 | 건폐율 | 용적률 |
| 생산녹지지역 | 20% 이하 | 80% 이하 |
🧱 생산녹지지역에서 가능한 건축행위
생산녹지지역은 도시개발은 제한되고 농업·임업 등 생산 목적 건축물은 가능합니다.
✅ 대표적으로 건축 가능한 시설
| 구 분 | 건축 가능 예시 | 비 고 |
| 농림축수산업 관련 | 농가주택, 농업용 창고, 온실, 버섯재배사, 농기계 보관소 등 | 실제 농업 종사자 대상 |
| 공익 목적 시설 | 국방시설, 일부 교육·의료시설 | 도시·군계획조례 또는 지자체 승인 필요 |
| 임야 관련 시설 | 임산물 저장소, 임업용 임시 숙소 | 임업인 증명 필요 |
⚠ 단, 건축물은 4층 이하로 제한되며, 도시·군계획조례에 따른 면적·높이 제한도 존재합니다.
🏠 1. 일반적으로 허용되는 건축물 (시행령에서 직접 허용)
| 분류 | 건축 가능 건축물 | 비 고 |
| 가 | 단독주택 | 다가구 제외 가능성 있음 |
| 나 | 제1종 근린생활시설 | 마트, 식당 등 제한적 |
| 다 | 유치원, 초등학교 | 학력 인정 학교 포함 |
| 라 | 노유자시설 | 어린이집, 양로시설 등 |
| 마 | 수련시설 | 연수원, 청소년 수련관 등 |
| 바 | 운동장 | 기타 운동시설은 별도 규정 |
| 사 | 농업·임업·축산업·수산업용 창고 | 일반 창고 제외 |
| 아 | LPG·고압가스 충전·저장소 | 특정 위험물 시설만 허용 |
| 자 | 특정 시설(건축법 제21호 해당) | 동물 관련 시설 일부 제외 |
| 차 | 교정시설 | 교도소 등 포함 |
| 카 | 국방·군사시설 | 훈련장, 부대 시설 등 |
| 타 | 방송통신시설 | 기지국, 중계소 등 |
| 파 | 발전시설 | 태양광, 소형 발전소 등 |
| 하 | 야영장 시설 | 캠핑장 등 포함 |
🏢 2. 도시·군계획조례로 정하는 경우 허용되는 건축물
※ 조례로 허용되더라도 4층 이하 조건 유지
| 분류 | 건축 가능 건축물 | 비고 |
| 가 | 공동주택 (아파트 제외) | 연립·다세대 가능 |
| 나 | 제2종 근린생활시설 (1,000㎡ 미만, 단란주점 제외) | 학원, 병원 등 |
| 다 | 문화·집회시설 (나목, 라목) | 회관 등 |
| 라 | 농·임·축·수산업용 판매시설 | 직판장 등 |
| 마 | 의료시설 | 의원, 병원 포함 |
| 바 | 중·고등학교, 농업·임업 관련 교육기관 | 직업훈련소, 연구소 포함 |
| 사 | 운동시설 (운동장 제외) | 실내 체육관 등 |
| 아 | 특정 공장 (식품·도정·첨단산업 등) | 유해물질 배출시설 제외 |
| 자 | 일반 창고 (농업용 제외) | 물류 창고 등 |
| 차 | 기타 위험물 저장·처리시설 | LPG·고압가스 제외 |
| 카 | 자동차 관련 시설 일부 | 정비소 등 제한적 허용 |
| 타 | 동물 관련 시설 일부 제외 | 축사, 사육장 등 제한됨 |
| 파 | 자원순환시설 | 재활용 처리시설 등 |
| 하 | 묘지 관련 시설 | 납골당 포함 |
| 거 | 장례시설 | 장례식장 포함 |
🚫 제한 및 규제 사항
- **일반 상업시설, 주거시설(다가구 등)**은 건축 불가
- 형질 변경, 공작물 설치 등도 허가 대상
- 개발행위 허가 시 농지전용허가, 산지전용허가 등 별도 인·허가 필요
- 농지법, 산지관리법, 건축법 등 관련법 중첩 규제 존재
✅ 활용 방안
- 농업인 자격 취득 → 농가주택 신축
- 귀농·귀촌 목적의 농업창업 활용
- 주말농장, 텃밭 운영 등 체험형 사업
- 농업법인 설립을 통한 시설형 농업 운영
⚠️ 유의사항
- 반드시 지자체 도시계획조례 확인 필요
- 일부 시설은 환경법, 폐기물법 등 타 법률 제한 병행 적용
- 특정 공장의 경우 유해물질 배출 시 불허 (예: 1~3종 사업장, 지정폐기물 배출 등)
자연녹지지역 ?
자연녹지지역은 도시 외곽에 위치하면서도, 일정한 수준의 개발을 허용하는 완충지대 성격의 용도지역입니다. 도시의 환경 보호와 동시에 주거·업무 기능 일부 수용이 가능한 지역으로, 건축과 개발이 비교적 자유로운 녹지지역입니다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라
수질오염 방지, 경관 보호, 자연생태계 보전을 목적으로 지정된 지역입니다.
도시계획상 개발행위는 제한되며, 환경보전이 우선됩니다.
🎯 지정 목적
- 도시의 환경·경관 보호
- 주거와 자연의 균형 유지
- 도시 확산 방지와 도시 외곽의 완충기능 제공
📐 건폐율·용적률 기준
| 항 목 | 기 준 |
| 건폐율 | 20~40% 이하 (지자체 조례로 다름) |
| 용적률 | 80~100% 이하 (일반적으로) |
※ 지구단위계획, 제한구역, 조례에 따라 강화될 수 있음
🧱 자연녹지지역에서 건축 가능한 건축물
자연녹지지역은 보전·생산녹지보다 훨씬 다양한 용도의 건축이 가능합니다.
단, 4층 이하, 건폐율·용적률 제한, 도시·군계획조례에 따른 제한 등은 적용됩니다.
🏠 1. 기본적으로 건축 가능한 건축물
다음 건축물은 도시계획조례와 무관하게 자연환경보전지역 내에서 허용됩니다.
| 구분 | 건축 가능 건축물 | 비고 |
| 가 | 단독주택 중 농어가주택 | 자연훼손을 최소화하는 조건 |
| 나 | 초등학교 | 졸업학력 인정 학교 포함 |
🏢 2. 도시·군계획조례에 따라 조건부 허용되는 건축물
※ 반드시 수질오염 및 경관훼손 우려 없음이 인정되어야 하며, 지자체 도시계획조례에 규정된 지역 내에서만 가능
| 분류 | 건축 가능 건축물 | 비 고 |
| 가 | 제1종 근린생활시설 (가목, 바목, 사목, 아목) | 슈퍼, 미용실 등 (지역아동센터 제외) |
| 나 | 종교집회장 (종교용지에 한함) | 제2종 근린생활시설 범주 |
| 다 | 종교시설 (종교용지에 한함) | 교회, 성당, 사찰 등 |
| 라 | 수소연료공급시설 | 고압가스 충전소 등 중 수소충전소만 |
| 마 | 양어시설 및 식물 관련 시설 | 양식장, 온실 등 유사 용도 포함 |
| 바 | 공공하수처리시설 | 「하수도법」 제2조제9호 기준 충족 시 가능 |
| 사 | 국방·군사시설 | 시장·군수·구청장이 입지 불가피성 인정 시 |
| 아 | 발전시설 | 태양광, 수력, 풍력 등 가능성 포함 |
| 자 | 묘지 관련 시설 | 봉안당 등 포함 가능성 있음 |
📌 개발 및 건축 제한 요약
| 항 목 | 내 용 |
| 건축물 층수 | 원칙적으로 제한 없으나, 현저한 자연훼손 없을 것 |
| 수질·경관 심사 | 조례 지정 지역 내에서만 가능, 환경영향평가 가능성 |
| 토지이용 행위 | 공작물 설치, 형질변경 등도 허가 대상 |
| 중복 규제 가능성 | **문화재보호구역, 수변구역, 개발제한구역(GB)**과 중복 시 추가 제한 |
⚠️ 제한사항 및 주의점
- 환경훼손이 심한 개발행위는 제한
- 도시계획시설사업, 개발행위허가 등 복수 법령 적용
- 개발제한구역(GB) 또는 문화재보호구역 중첩 시 추가 제한
- 건축 허용 여부는 지자체 도시계획조례 및 용도지구 적용 여부에 따라 상이
✅ 활용 사례
- 귀농귀촌 시 주택 + 비닐하우스, 창고 건축
- 캠핑장, 글램핑장, 수련원 등 체험형 부지 활용
- 소형 제조공장(식품가공, 수공예 등) 건축
- 종교시설 또는 교육시설(학원, 연구소 등) 신축
🌳 결론
녹지지역은 개발에 대한 제한이 많지만, 도시 인근 자연환경 보호 및 경관 유지라는 중요한 목적을 지니고 있습니다. 특히 자연녹지지역은 일부 용도에 한해 개발이 가능하므로, 개발 가능성과 규제사항을 면밀히 분석한 후 투자 또는 건축 계획을 세우는 것이 중요합니다.
📌 정부24 → 토지이용계획 확인서 발급
또는
📌 토지이용규제정보서비스 (http://www.eum.go.kr) 에서 토지의 용도지역, 지구, 구역을 확인할 수 있습니다.
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