공업지역은 산업과 관련된 시설이 집중적으로 들어설 수 있도록 지정된 도시계획상의 용도지역입니다. 그러면 용도지역 중에서 공업지역의 개념, 규제, 구분, 그리고 건축 가능한 건축물과 건축할 수 없는 건축물에 대해 살펴보겠습니다.
공업지역 이란?
공업지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 산업의 발달을 도모하고 도시 기능을 효율적으로 유지하기 위해 지정된 지역입니다. 이 지역은 공장, 창고, 물류시설 등과 같이 산업 활동에 적합한 시설들이 들어설 수 있도록 허용되어 있습니다.
즉, 주거보다 산업적 기능이 우선되는 지역이기 때문에 소음, 진동, 대기오염 등이 발생할 수 있는 시설도 입지가 가능합니다.
◈ 공업지역의 특징
공업지역은 다른 용도지역과 비교해 다음과 같은 뚜렷한 특징을 가집니다.
➡️ 산업 중심 기능
- 공장, 창고, 제조업체 등을 위한 공간으로 설계됨
➡️ 상대적으로 낮은 주거·상업 기능
- 소음, 진동, 매연 발생 가능성으로 주거와 상업시설은 제한
➡️ 토지이용 효율성 중시
- 건폐율과 용적률이 높아 대규모 건축물 설치에 유리
➡️ 환경 영향 고려
- 대기, 수질, 폐기물 배출 규제가 함께 적용됨
또한, 환경오염 물질 발생 여부, 도로 접근성, 인근 주거지와의 거리 등에 따라 추가적인 제한이 적용될 수 있습니다.
◈ 공업지역의 구분
공업지역은 용도에 따라 3가지 유형으로 구분됩니다.
1. 전용공업지역
- 공장 등 공업 기능에만 사용할 수 있는 지역
- 주거, 상업시설 거의 불가
- 대규모 산업단지, 중공업 시설에 적합
2. 일반공업지역
- 공장 외에 일부 상업시설, 주거시설 제한적 허용
- 중소규모 공장, 창고 등 복합적인 기능 가능
3. 준공업지역
- 주거, 상업, 공업이 혼합된 지역
- 도시 내에 위치, 도시형 산업, 소규모 제조업체 등에 적합
- 가장 유연한 규제를 적용받는 공업지역
◈ 공업지역의 규제 사항
공업지역은 일반적으로 건폐율, 용적률, 환경 규제 등 여러 법적 기준을 따릅니다.
| 공업지역 유형 | 건폐율 | 용적률 |
| 전용공업지역 | 최대 70% | 최대 250% |
| 일반공업지역 | 최대 70% | 최대 350% |
| 준공업지역 | 최대 70% | 최대 400% |
- 환경 규제: 대기, 소음, 폐수 등 배출량에 따라 입지 제한 가능
- 도로조건: 대형 차량 이동을 위한 도로 접근성 중요
- 녹지 확보: 일정 규모 이상 시 녹지 공간 확보 의무
전용공업지역 ?
전용공업지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제84조」에 따라 공업용 건축물만 허용되는 가장 엄격한 공업지역입니다.
즉, 주거, 상업, 교육, 복지, 종교시설 등은 원칙적으로 설치 불가하며, 공장 및 그에 부수되는 시설만 설치할 수 있는 지역입니다.
✅ 전용공업지역에서 허용되는 건축물 범위
아래와 같은 건축물만 원칙적으로 허용됩니다:
🔹 가능 건축물
- 공장 (제조업, 조립업 등)
- 창고시설
- 기술 연구소 및 시험시설
- 자동차 정비소
- 산업 지원 시설 (제한적)
- 기계실, 발전설비 등 부속시설
※ 단, 공장에 직접 부수되는 사무실이나 관리동은 제한적으로 가능
❌ 전용공업지역에서 불가능한 건축물 범위
다음 건축물은 전용공업지역에서는 허용되지 않습니다.
- 공동주택, 오피스텔, 도시형생활주택 등 주거시설
- 학교, 학원, 어린이집 등 교육시설
- 병원, 약국, 의원 등 의료시설
- 종교시설 (교회, 사찰, 성당 등)
- 유흥시설, 단란주점, 노래방
- 대형마트, 백화점 등 대형 판매시설
- 카페, 음식점, 편의점 등 일반적인 상업시설
전용공업지역 안에서 건축할 수 있는 건축물
(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 12 기준, 2023.5.15. 개정)
1. 원칙적으로 건축할 수 있는 건축물
- 제1종 근린생활시설
(「건축법 시행령」 별표 1 제3호) - 제2종 근린생활시설
(단, 아목, 자목, 타목(기원), 더목, 러목 제외) - 공장
(「건축법 시행령」 별표 1 제17호) - 창고시설
(「건축법 시행령」 별표 1 제18호) - 위험물 저장 및 처리시설
(「건축법 시행령」 별표 1 제19호) - 자동차 관련 시설
(「건축법 시행령」 별표 1 제20호) - 자원순환 관련 시설
(「건축법 시행령」 별표 1 제22호) - 발전시설
(「건축법 시행령」 별표 1 제25호)
2. 도시·군계획조례에 따라 추가로 건축할 수 있는 건축물
- 기숙사
(「건축법 시행령」 별표 1 제2호 공동주택 중) - 제2종 근린생활시설 중 특정 시설
(아목, 자목, 타목(기원), 러목 해당) - 산업전시장 및 박람회장
(문화 및 집회시설) - 판매시설
(단, 해당 전용공업지역 내 공장에서 생산되는 제품 판매용) - 운수시설
- 의료시설
- 교육연구시설
(직업훈련소, 기술계 학원, 공업 관련 연구소 등) - 노유자시설
- 교정시설
- 국방·군사시설
- 방송통신시설
요약
전용공업지역은 산업활동을 중심으로 하는 지역이기 때문에, 공장, 창고, 위험물 저장, 발전시설 같은 시설을 기본으로 허용합니다.
다만, 주거시설은 기숙사 정도만 제한적으로 허용되고,
교육·연구시설, 산업전시장, 직업훈련시설 등 산업 관련 지원시설은 도시·군계획조례에 따라 허용될 수 있습니다.
📌 요약: 전용공업지역 범위 핵심정리
| 항목 | 허용 여부 |
| 공장, 창고 | ✅ 가능 |
| 연구시설 | ✅ 가능 |
| 주거시설 | ❌ 불가 |
| 상업시설 | ❌ 불가 |
| 교육/의료/종교시설 | ❌ 불가 |
🔍 참고 팁
- 지자체 조례에 따라 극히 일부 시설은 예외적으로 허용되기도 하므로, 건축 전 관할 시청 도시과에 확인하는 것이 안전합니다.
- 산업단지 내 전용공업지역의 경우, 개발계획에 따라 세부 기준이 더 엄격할 수 있습니다.
일반공업지역 ?
일반공업지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제84조」에 따라
공업시설을 주로 하되, 일부 상업·업무 시설이 허용되는 공업지역입니다.
즉, 공장은 물론, 업무·지원시설 일부도 설치가 가능하여 복합적인 산업·업무 기능을 수행할 수 있는 지역입니다.
✅ 일반공업지역에서 건축할 수 있는 건축물
다음과 같은 시설들이 일반공업지역에서 허용됩니다:
🔹 공업 관련 시설
- 공장 (제조업, 가공업 등)
- 창고시설
- 자동차정비소
- 물류센터
- 기술연구소 및 시험소
🔹 일부 업무·상업시설
- 사무실, 업무시설
- 근린생활시설 (편의점, 식당, 이발소 등)
- 숙박시설 일부 (모텔 등, 지역 조례에 따름)
- 공장 내 부대시설(기숙사, 식당 등)
❌ 일반공업지역에서 제한되거나 불가능한 건축물
일반공업지역은 공업 중심 지역이기 때문에 다음 건축물은 원칙적으로 불가능하거나 매우 제한적입니다:
- 아파트, 오피스텔 등 공동주택 (불가)
- 초·중·고등학교, 유치원 (불가)
- 병원, 의원, 약국 등 의료시설 (지역에 따라 제한)
- 종교시설 (교회, 사찰 등 — 대부분 제한)
- 대형 유통시설 (백화점, 대형마트 — 원칙적 불가)
- 유흥시설 (유흥주점, 단란주점, 노래방 — 대부분 제한)
일반공업지역 안에서 건축할 수 있는 건축물
(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 13 기준, 2023.5.15. 개정)
1. 원칙적으로 건축할 수 있는 건축물
- 제1종 근린생활시설
(「건축법 시행령」 별표 1 제3호) - 제2종 근린생활시설
(※ 단란주점, 안마시술소 제외) - 판매시설
(※ 해당 일반공업지역 내 공장에서 생산되는 제품 판매시설) - 운수시설
- 공장
- 창고시설
- 위험물 저장 및 처리시설
- 자동차 관련 시설
- 자원순환 관련 시설
- 발전시설
2. 도시·군계획조례에 따라 건축할 수 있는 건축물
- 단독주택
- 공동주택 중 기숙사
- 안마시술소
(※ 원칙적으로 금지지만 조례로 허용 가능) - 문화 및 집회시설 중 일부
(동호 라목 해당) - 종교시설
- 의료시설
- 교육연구시설
- 노유자시설
- 수련시설
- 업무시설
(※ 지식산업센터에 입주하는 지원시설만 허용) - 동물 및 식물 관련 시설
- 교정시설
- 국방·군사시설
- 방송통신시설
- 장례시설
- 야영장 시설
요약
일반공업지역은 산업활동을 주 목적으로 하지만, 근린생활시설, 공장·창고, 운수·자동차 관련 시설 같은 기능도 폭넓게 허용합니다.
특히, 도시·군계획조례에 따라 주거, 의료, 종교, 업무시설 등도 일부 허용 가능하므로, 전용공업지역에 비해 훨씬 유연하고 다양한 건축이 가능합니다.
📌 일반공업지역 범위 요약
| 항 목 | 허용 여부 |
| 공장, 창고 | ✅ 가능 |
| 업무시설, 연구소 | ✅ 가능 |
| 근린생활시설 | ⭕ 제한적 허용 |
| 주거시설(아파트 등) | ❌ 불가 |
| 교육·종교시설 | ❌ 불가 |
| 유흥·대형상업시설 | ❌ 대부분 불가 |
🔍 참고 팁
- 일반공업지역은 전용공업지역보다 융통성 있는 개발이 가능하므로, 중소기업 산업단지, 스마트 물류센터, 창업 지원시설 등에 적합합니다.
- 단, 지자체 조례나 도시계획에 따라 차이가 있으므로 도시계획 확인원 확인은 필수입니다.
준공업지역 ?
준공업지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라
경공업 및 일부 주거·상업기능이 복합된 용도지역입니다.
도시 내에 위치하는 경우가 많으며, 소규모 제조업체, 창고, 사무실, 일부 주거와 근린상업시설 등이 혼합 개발될 수 있는 지역입니다.
✅ 준공업지역의 범위 (허용되는 건축물)
준공업지역에서는 공업, 주거, 상업, 업무시설 등 다양한 건축물이 가능합니다.
단, 지역 특성과 조례에 따라 조건이 달라질 수 있습니다.
🔹 공업·업무 관련 건축물
- 경공업 공장 (소규모 제조업)
- 창고시설
- 연구소, 실험소
- 자동차 정비소
- 사무실, 업무시설
🔹 주거 관련 건축물
- 도시형생활주택
- 다세대주택, 다가구주택
- 연립주택 (조례에 따라 아파트 일부 가능)
※ 공동주택(아파트)은 지자체별로 허용 여부 다름
🔹 상업·근린시설
- 편의점, 카페, 음식점
- 미용실, 세탁소 등 근린생활시설
- 소형 마트, 쇼핑몰
- 소규모 숙박시설 (게스트하우스, 모텔 등)
❌ 준공업지역에서 제한되거나 불가능한 건축물
준공업지역은 유연하긴 하지만, 중공업, 대형 유통시설, 유해시설 등은 제한됩니다.
- 대규모 중공업 공장 ❌
- 환경오염 유발 공장 ❌
- 대형 유통시설 (대형마트, 백화점 등) ❌
- 유흥시설 (유흥주점, 단란주점, 클럽 등) ❌
- 고등교육기관, 병원 등 일부 교육·의료시설 ❌
- 종교시설 (지자체 조례에 따라 가능 여부 다름)
준공업지역 안에서 건축할 수 없는 건축물
(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 14 기준, 2023.5.15. 개정)
1. 원칙적으로 건축할 수 없는 건축물
- 위락시설
(「건축법 시행령」 별표 1 제16호) - 묘지 관련 시설
(「건축법 시행령」 별표 1 제26호)
2. 도시·군계획조례에 따라 건축 제한 가능 건축물
- 단독주택
- 공동주택
(※ 기숙사는 제외) - 단란주점 및 안마시술소
(제2종 근린생활시설 중) - 문화 및 집회시설
(※ 공연장 및 전시장은 제외) - 종교시설
- 판매시설
(※ 해당 준공업지역 내 공장 생산 제품 판매시설은 제외) - 운동시설
- 숙박시설
- 대형 공장
(※ 바닥면적 합계 5,000㎡ 이상) - 동물 및 식물 관련 시설
- 교정시설
- 국방·군사시설
- 관광 휴게시설
요약
준공업지역은 주거와 공업 기능이 혼합된 지역으로,
- 위락시설, 묘지시설은 원칙적으로 금지하며,
- 주거시설, 숙박시설, 운동시설, 대형공장 등은 도시·군계획조례에 따라 추가로 제한할 수 있습니다.
특히 **대규모 공장(5,000㎡ 이상)**은 제한 대상이 될 수 있어 대규모 개발 시 주의가 필요합니다.
용적률이 공업지역 중 가장 높아 도시 내 효율적인 개발에 적합합니다.
📌 준공업지역 범위 요약
| 항 목 | 허용 여부 |
| 경공업 공장 | ✅ 가능 |
| 주거시설 (다세대, 도시형생활주택 등) | ✅ 가능 |
| 업무·근린생활시설 | ✅ 가능 |
| 대형유통·중공업시설 | ❌ 불가 |
| 유해·유흥시설 | ❌ 불가 |
🔍 준공업지역 활용 팁
- 도심형 창고, 스마트팩토리, 공유오피스 등 현대 산업과 상업 기능이 혼합된 시설 개발에 매우 적합합니다.
- 주거시설이 가능하므로 수익형 부동산 개발도 고려할 수 있습니다.
🏗 공업지역에서 건축할 수 있는 건축물
공업지역에서는 다음과 같은 건축물이 허용됩니다.
✅ 공장
✅ 창고
✅ 물류센터
✅ 자동차 정비소
✅ 연구소, 실험시설
✅ 일부 업무시설 (일반·준공업지역)
✅ 근린생활시설 (준공업지역)
✅ 도시형생활주택 (준공업지역 조건부 허용)
🏗 공업지역에서 건축할 수 없는 건축물
공업지역에서는 아래 건축물은 원칙적으로 금지되거나 엄격히 제한됩니다.
❌ 공동주택, 아파트 (전용·일반공업지역)
❌ 학교, 병원, 유치원
❌ 종교시설 (교회, 사찰 등)
❌ 숙박시설 (호텔, 모텔 등)
❌ 유흥주점, 노래방 등
❌ 대형 유통시설 (백화점, 대형마트 등)
※ 준공업지역은 조례에 따라 일부 허용되기도 하므로 지자체 확인 필수입니다.
마무리: 공업지역의 이해는 개발의 첫걸음
공업지역은 도시 내 산업 기능을 수행하는 핵심 공간입니다.
하지만 지역별로 허용되는 건축물과 규제 내용이 다르기 때문에,
건축이나 투자 전에 반드시 도시계획 확인원과 지자체 조례를 검토해야 합니다.
