여기서는 전 블로그 전용주거지역 관련 내용 후속 편으로 용도지역 세부사항 중 일반주거지역, 준주거지역에 대하여
살펴보겠습니다.
🔍 도시지역 안에도 여러 세부 용도가 있다!
도시지역 안에서는 다시 **‘주거’, ‘상업’, ‘공업’, ‘녹지’**로 세부 분류가 있습니다.
💡 이 세부 용도에 따라 건폐율, 용적률, 건축물 높이 제한, 건축 가능 용도 등이 전부 다릅니다!
그러면, 주거지역에 포함된 일반주거지역, 준주거지역의 개념, 건폐율, 용적률 등등에 대하여 알아보겠습니다.
🏡 제1종 일반주거지역이란? – 저층 주택이 어울리는 조용한 주거지
📌 제1종 일반주거지역이란?
제1종 일반주거지역은
쾌적한 주거 환경을 조성하기 위해 저층 주택 위주의 개발이 가능한 지역이에요.
- 주택 중심 지역이지만,
- 제1종 전용주거지역보다 규제가 덜하고,
- 일부 상업적 시설도 제한적으로 허용됩니다.
👉 쉽게 말하면,
“단독·다세대 주택이 주로 들어서고, 동네 마트 정도는 괜찮은 조용한 주거지”라고 보면 됩니다.
🏘️ 어떤 건축물이 가능한가요?
주거 중심이지만, 약간의 편의시설도 허용됩니다.
■ [국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령] [별표 4]
제1종 일반주거지역 안에서 건축할 수 있는 건축물
(제71조 제1항 제3호 관련)
1. 기본적으로 건축할 수 있는 건축물
(4층 이하 건축물만 가능, 단지형 연립·다세대주택은 예외 규정 있음)
- 단독주택
- 공동주택 (아파트 제외)
- 제1종 근린생활시설
- 교육연구시설 (유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교)
- 노유자시설 (보육시설, 양로시설 등)
2. 도시·군계획조례로 정해 추가로 허용 가능한 건축물
(역시 4층 이하 제한)
- 제2종 근린생활시설
(단란주점, 안마시술소 제외) - 문화 및 집회시설
(공연장, 관람장 제외) - 종교시설
- 판매시설
- 일부 판매시설 (일반게임제공업 제외)
- 바닥면적 합계 2,000㎡ 미만
- 폭 15m 이상 도로에 접한 대지에 건축
- 도매시장·소매시장 재건축은 특별 규정 적용
- 의료시설
(격리병원 제외) - 추가 교육연구시설
(1번 항목 이외의 교육연구시설) - 수련시설
(유스호스텔: 특정 도로 조건 충족 필요) - 운동시설
(옥외 철탑 골프연습장 제외) - 업무시설
(오피스텔, 바닥면적 3,000㎡ 미만) - 공장
- 인쇄, 기록매체복제, 봉제, 컴퓨터조립, 두부제조, 세탁업 등
- 특정 오염물질 배출시설은 제외
- 떡, 빵 제조업 공장
(요건 충족 시 허용, 1,000㎡ 미만) - 창고시설
- 위험물 저장 및 처리시설
(주유소, 석유판매소, 가스충전소 등) - 자동차 관련 시설
(주차장, 세차장) - 동물 및 식물 관련 시설
(화초, 분재 온실 등) - 교정시설
- 국방·군사시설
- 방송통신시설
- 발전시설
- 야영장 시설
💡 생활 편의는 누리되, 시끄러운 업종, 오염 등은 제한!
그래서 가족 단위 주거지로 많이 선호됩니다.
📏 건폐율 & 용적률 기준은?
| 항 목 | 일반 기준 |
| 건폐율 | 최대 60% |
| 용적률 | 최대 200% (지자체별 상이_별도 확인 필요) |
- 건폐율이 60%면, 땅의 60%까지만 건물 바닥면적으로 사용 가능
- 용적률이 200%라면, 연면적이 땅의 2배까지 가능 (예: 100㎡ 땅에 총 연면적 200㎡ 건축가)
👉 이는 지나치게 밀집되지 않도록 조절하는 기준입니다.
🧩 전용주거지역과 뭐가 다른가요?
🌳 어떤 동네가 이에 해당할까?
제1종 일반주거지역은 보통 조용한 주택지나 신도시 내 단지 외곽,
또는 학교, 공원 근처의 저층 주거지에서 자주 볼 수 있습니다.
- 아파트보다는 다세대, 연립, 단독주택이 많은 곳
- 소규모 마트, 어린이집, 병원 등이 근처에 있는 동네
이런 곳이 대부분 제1종 일반주거지역일 확률이 높습니다.
📍 내 땅이 제1종 일반주거지역인지 확인하려면?
👉 토지이용규제정보서비스 접속 후
주소만 입력하면 용도지역, 건폐율, 용적률까지 한눈에 확인할 수 있습니다!
🏢 제2종 일반주거지역이란? – 아파트도 가능한 중밀도 주거지
📌 제2종 일반주거지역이란?
제2종 일반주거지역은
**중·저층 아파트와 다양한 주택 형태가 가능하고,
근린생활시설도 일부 허용되는 ‘중밀도 주거지역’**이에요.
즉,
✔️ 주택 중심의 용도지역이면서
✔️ 상대적으로 높은 건축 밀도와
✔️ 생활 편의성이 높은 지역이라고 볼 수 있습니다.
🏘️ 어떤 건축물이 가능할까?
■ [국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령] [별표 5]
제2종 일반주거지역 안에서 건축할 수 있는 건축물
(제71조 제1항 제4호 관련)
1. 기본적으로 건축 가능한 건축물
※ 도시·군계획조례로 층수 제한이 있는 경우, 그 제한을 따라야 함
- 단독주택
- 공동주택
- 제1종 근린생활시설
- 종교시설
- 교육연구시설 (유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교)
- 노유자시설 (보육원, 양로원 등)
2. 조례에 따라 건축 가능 (층수 제한 조건 포함)
- 제2종 근린생활시설
(단란주점, 안마시술소 제외) - 문화 및 집회시설
(관람장 제외) - 판매시설
- 일부 유형만 가능
- 2,000㎡ 미만
- 15m 이상 도로 접한 대지에 한함
- 기존 시장 재건축의 경우, 용도면적 4배 또는 대지면적 2배 이내 가능
- 의료시설
(격리병원 제외) - 추가 교육연구시설
- 수련시설
(유스호스텔: 도로 접도 요건 있음) - 운동시설
- 업무시설
(오피스텔, 금융업소, 사무소 등, 3,000㎡ 미만) - 공장
- [별표 4] 제2호 차목 및 카목의 공장 (특정 업종만 가능, 오염 유발은 제외)
- 창고시설
- 위험물 저장·처리시설
(주유소, 가스충전소 등) - 자동차 관련 시설
(주차장, 세차장 등) - 동물·식물 관련 시설
(온실 등 일부 시설만 해당) - 교정시설, 국방·군사시설, 방송통신시설, 발전시설, 야영장 시설
💡 주택과 함께 일상생활에 꼭 필요한 시설까지 가능한 구조라
**거주와 생활이 조화를 이루는 대표적인 ‘살기 좋은 동네’**에 해당됩니다.
📏 건폐율 & 용적률은?
| 항 목 | 기 준 |
| 건폐율 | 최대 60% |
| 용적률 | 보통 150% ~ 200% (지자체마다 상이) |
👉 용적률이 높아 아파트 같은 공동주택 개발이 더 활발합니다.
**건폐율 60%**는 땅의 절반 이상을 건축에 쓸 수 있다는 뜻입니다.
📊 제1종 vs 제2종 일반주거지역 비교
👉 제2종은 아파트가 들어설 수 있어 실수요 + 투자 가치 모두 고려 가능한 지역입니다!
📍 어디에 이런 지역이 많을까?
- 도심에서 약간 떨어진 주거지
- 중소도시의 신도시 아파트 밀집지역
- 학교, 공원, 상권이 함께 있는 주거지
🏡 실제 생활과 주거의 균형이 잘 잡힌 ‘살기 좋은 동네’들이 이 유형에 해당됩니다.
🔎 내 땅은 제2종 일반주거지역일까?
👉 토지이용규제정보서비스 사이트에 들어가서
주소만 입력하면 용도지역, 건폐율, 용적률까지 바로 확인할 수 있습니다.
🏙️ 제3종 일반주거지역이란? – 고층 아파트 가능한 고밀도 주거지역
📌 제3종 일반주거지역이란?
제3종 일반주거지역은
고층 아파트, 오피스텔, 다양한 생활 편의시설이 허용되는 고밀도 주거지역입니다.
이 지역은 제1·2종보다 훨씬 더 도시적인 성격이 강하고,
인구 밀도가 높으며, 다양한 시설이 함께 공존할 수 있습니다.
✔️ 고층 공동주택(아파트)
✔️ 편의점, 병원, 학원, 소형 상가 등
✔️ 일부 오피스텔까지도 가능!
■ [국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령] [별표 6]
제3종 일반주거지역 안에서 건축할 수 있는 건축물
(제71조 제1항 제5호 관련)
1. 기본적으로 건축할 수 있는 건축물
- 단독주택
- 공동주택
- 제1종 근린생활시설
- 종교시설
- 교육연구시설 (유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교)
- 노유자시설 (어린이집, 양로원 등)
2. 도시·군계획조례에 따라 건축할 수 있는 건축물
- 제2종 근린생활시설
(단란주점, 안마시술소 제외) - 문화 및 집회시설
(관람장 제외) - 판매시설
- 일부(편의점, 슈퍼 등) 가능
- 2,000㎡ 미만
- 15m 이상 도로에 접한 대지에 건축 가능
- 도매·소매시장 재건축 시 추가 조건 부여
- 의료시설
(격리병원 제외) - 추가 교육연구시설
(유치원·초중고 외 학교 포함) - 수련시설
(유스호스텔: 도로 접도 조건 필요) - 운동시설
- 업무시설
(오피스텔 포함, 3,000㎡ 이하) - 공장
- 인쇄, 봉제업, 빵 제조업 등 특정 소규모 제조업만 허용
- 창고시설
- 위험물 저장 및 처리시설
(주유소, 가스충전소 등) - 자동차 관련 시설
(주차장, 세차장 등) - 동물·식물 관련 시설
(온실 등) - 교정시설, 국방·군사시설, 방송통신시설, 발전시설, 야영장 시설
요약하면,
제3종 일반주거지역은 주거 기능 외에도 일부 상업, 업무, 소규모 제조활동까지 폭넓게 허용되는 지역입니다.
단, 일부 시설은 규모(면적), 도로 접도조건, 오염 여부에 따라 제한이 있습니다.
👉 쉽게 말하면,
“여긴 아파트 지어도 되고, 생활 편의시설도 웬만큼 OK”
라는 곳이에요.
🏢 어떤 건물을 지을 수 있을까?
💡 이 지역은 사람이 많이 모여 사는 만큼, 생활시설도 자연스럽게 따라오는 구조입니다.
📐 건폐율 & 용적률은?
| 항목 | 기 준 |
| 건폐율 | 최대 50% |
| 용적률 | 보통 200% ~ 250% (지자체 따라 최대 300%까지 허용 가능) |
✅ 높은 용적률 덕분에 고층 아파트, 복합건물 개발에 유리하며,
개발 가치와 수익성이 높은 지역으로 평가받습니다.
📊 제1·2·3종 일반주거지역 비교
📍 어디에 많을까?
- 도심 재개발 지역
- 신도시 중심지나 역세권 아파트 단지
- 주상복합 건물 인근 지역
이런 곳들은 대부분 제3종 일반주거지역이거나 그 이상인 경우가 많습니다.
👉 고층 주거지 + 생활 편의시설 + 교통 중심지로 구성된 곳 입니다.
🔎 내 땅이 제3종 일반주거지역인지 확인하려면?
👉 토지이용규제정보서비스에서
주소를 검색하면 용도지역, 건폐율, 용적률, 허용 시설까지 모두 확인할 수 있습니다.
🏙️ 준주거지역이란? – 주거도 되고, 상업도 되는 다용도 지역
📌 준주거지역이란?
준주거지역은
주거 기능을 기본으로 하면서, 상업·업무시설도 일부 허용되는 복합 기능 지역입니다.
즉,
🏢 고층 아파트는 물론, 상가, 오피스텔, 학원, 병원, 음식점 등 다양한 시설이 들어올 수 있는 곳!
✔️ 주거 + 생활 편의 + 업무까지 가능한
**‘도심형 복합생활권’**이라고 이해하면 딱입니다.
🏘️ 어떤 건물을 지을 수 있나요?
■ [국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령] [별표 7]
준주거지역 안에서 건축할 수 없는 건축물
(제71조 제1항 제6호 관련)
1. 원칙적으로 건축할 수 없는 건축물
- 단란주점 (제2종 근린생활시설 중)
- 일반게임제공업 시설 (판매시설 중)
- 격리병원 (의료시설 중)
- 숙박시설
(※ 단, 생활숙박시설은 공원·녹지 등으로 주택 밀집지역과 차단되거나 조례상 거리 밖이면 허용) - 위락시설 (유흥주점, 카지노 등)
- 오염·유해성 공장 (특정 유해물질 배출업종)
- 액화석유가스·고압가스 충전소 및 저장소
(※ 시내버스 차고지 내 설치 시 예외) - 폐차장 (자동차 관련 시설 중)
- 동물 및 식물 관련 일부 시설
- 자원순환 관련 시설 (재활용 센터 등)
- 묘지 관련 시설
2. 조례에 따라 건축이 제한될 수 있는 건축물
- 안마시술소 (제2종 근린생활시설 중)
- 문화 및 집회시설 (공연장, 전시장은 제외)
- 판매시설 전반
- 운수시설 (터미널 등)
- 생활숙박시설
(※ 주택밀집지역과 차단되지 않으면 금지 가능) - 공장 전반 (특정 예외를 제외하고)
- 창고시설
- 위험물 저장 및 처리시설 전반
- 자동차 관련 시설 전반
- 동물 및 식물 관련 시설 전반
- 교정시설, 국방·군사시설
- 발전시설
- 관광 휴게시설
- 장례시설
요약하면,
준주거지역은 주거기능을 기본으로 하면서 일부 상업·업무 기능을 허용하지만,
유흥·위락시설, 공장, 대형위험시설 등 주거환경을 심각하게 저해할 수 있는 시설은 건축이 금지되거나 제한됩니다.
💡 **‘주거지역 중 가장 자유로운 곳’**이라고 해도 과언이 아니에요!
👉 특히 역세권 오피스텔, 상가주택, 주상복합이 많은 지역이 바로 준주거지역입니다.
📐 건폐율 & 용적률 기준은?
- 건폐율: 70% 이하
- 용적률: 200% 이상 500% 이하
✅ 건폐율·용적률 모두 높아 개발 잠재력이 매우 큽니다!
주상복합 개발이나 고층 아파트 단지 조성에 유리합니다.
🏙️ 일반주거지역과 뭐가 다를까?
👉 생활 편의성과 개발 수익성 모두 갖춘 지역이라,
수요자·투자자 모두에게 인기 있는 입지입니다.
📍 어디서 많이 볼 수 있을까?
- 역세권 주변 (지하철역 근처)
- 대형 쇼핑몰, 마트, 병원 옆 주거지
- 상가주택 단지가 많은 신도시
- 주상복합 아파트 밀집 지역
즉, 우리가 흔히 알고 있는 **“살기도 좋고, 장사도 잘되는 동네”**가 바로 준주거지역일 확률이 높아집니다.
🔍 내 토지가 준주거지역인지 확인하는 법?
👉 토지이용규제정보서비스
주소만 입력하면 용도지역, 건폐율, 용적률 모두 확인 가능합니다.
