땅에 붙어 있는 중요한 꼬리표, 바로 **‘용도지역’**에 대해 살펴보려고 합니다.
“이 땅에 어떤 건물을 지을 수 있지?”
“아파트 지을 수 있을까?”
이런 궁금증을 가질 때 꼭 먼저 확인해야 할 게 바로 용도지역입니다.
여기서는 제1종 전용주거지역, 제2종 전용주거지역의 의미와 범위, 건폐율, 용적률 등에 대하여 집중적으로 살펴보겠습니다.
📌 ‘용도지역’이란?
용도지역이란 국토를 ‘어떤 용도로 사용할 것인지’ 구분해 놓은 구역입니다.
쉽게 말하면, 국가가 미리 “여긴 집 짓는 데 써야 해”, “여긴 공장만 돼”라고 정해놓은 구역이라고 보면 됩니다.
왜 이런 걸 정해놨을까요?
👉 도시가 무분별하게 개발되면, 주거지 옆에 공장이 생기거나, 도심 한복판에 창고가 들어서는 혼란이 생길 수 있습니다. 그래서 정부는 **“도시는 계획적으로 만들어야 한다”**는 원칙 아래, 토지마다 역할을 나누어 둔 것입니다. (난개발 방지 등)
🗂️ 용도지역의 4가지 큰 틀
용도지역은 크게 4가지 대분류로 나뉩니다.
1. 도시지역
도시를 형성하고 발전시키기 위해 필요한 땅입니다.
예: 아파트, 상가, 회사 건물, 학교 등이 들어서는 곳
2. 관리지역
도시와 농촌의 중간 단계 같은 곳입니다.
아직 도시로 개발되지 않았지만, 일부 개발이 허용되기도 합니다.
3. 농림지역
농사짓거나 산림 보호를 위해 지정된 지역입니다.
건축 행위가 까다롭고 제한적이에요.
4. 자연환경보전지역
환경을 보존해야 하는 곳입니다.
개발은 거의 불가능하며, 매우 엄격하게 관리돼요.
그러면 각 지역에서의 세부 용도와 건폐율/용적률에 대하여 살펴보겠습니다.
🏡 제1종 전용주거지역이란? – 조용한 주택지의 대표주자!
📌 제1종 전용주거지역이란?
제1종 전용주거지역은
쾌적하고 안전한 주거 환경을 보장하기 위해,
단독주택 위주의 저밀도 주거지역으로 제한된 지역입니다.
쉽게 말해,
“이 동네는 조용하게 주택만 짓고 살아야 합니다. 상가나 복잡한 시설은 금지!”
라는 뜻이죠.
🏠 어떤 건물을 지을 수 있나요?
지을 수 있는 건물은 아주 제한적입니다.
대표적으로는:
- 단독주택
- 공동주택 중 다세대주택, 연립주택 (일부 허용)
- 소규모 어린이집, 경로당 등 공공성 있는 시설
💡 주상복합, 오피스텔, 상가건물 등은 불가능! (일부 상가주택 허용_지자체 확인필요)
이런 제한 덕분에 조용하고 안정적인 주거 환경이 유지되는 겁니다.
📏 건폐율과 용적률은?
| 항 목 | 기 준 (일반적) |
| 건폐율 | 최대 약 50% |
| 용적률 | 최대 약 100% (지자체별로 다름) |
즉, 땅이 100평이라면 건물은 1층에 50평까지만 지을 수 있고, 전체 면적은 100평(2층까지 가능) 정도가 한계입니다.
👉 밀도가 낮고 여유로운 주택지 조성을 목표로 한 규제라고 볼 수 있습니다.
🏘️ 제2종 전용주거지역이란? – 조금 더 유연한 주택 중심 지역
📌 제2종 전용주거지역이란?
제2종 전용주거지역은 말 그대로
**“주거만을 위한 전용 지역인데, 제1종보다 조금 더 다양한 주택을 지을 수 있는 지역”**이에요.
✔️ 단독주택뿐만 아니라, 중·저층 아파트와 같은 공동주택도 허용됩니다.
✔️ 다만 주거환경을 해치지 않는 선에서 상업시설 등은 여전히 제한됩니다.
👉 쉽게 말해, “집 짓는 동네 맞는데, 아파트도 조금은 OK”라고 생각하면 됩니다.
🏢 지을 수 있는 건축물 예시
💡 오피스텔은 지을 수 없지만, 주택과 관련된 일부 부대시설은 제한적으로 가능합니다.
(예: 작은 근린생활시설, 경로당 등)
📐 건폐율 & 용적률 기준은?
| 항 목 | 기 준 (일반적) |
| 건폐율 | 최대 50% |
| 용적률 | 최대 150% (지역별 상이) |
👉 제1종보다 더 높게 건물을 지을 수 있는 여유가 있음!
즉, 좀 더 효율적인 건축이 가능한 주거지역입니다.
🔍 제1종과 제2종 전용주거지역, 뭐가 달라요?
✅ 한 줄 요약!
제2종 전용주거지역 = 주택 전용 지역이지만, 아파트도 가능한 조금 더 유연한 주거지임.
