부동산 계약 과정에서 **‘자금조달계획서’**를 꼭 작성해야 하는 경우와 실무 팁에 대해 살펴보겠습니다.
✅ 자금조달계획서란?
부동산을 구입할 때, 매수인이 어떤 자금으로 매매대금을 마련하는지를 작성하는 문서입니다.
주택가격 상승과 자금출처 불법성 논란을 방지하기 위해 2020년부터 정부가 의무 제출 범위를 확대했죠.
📌 자금조달계획서, 언제 써야 할까?
다음과 같은 경우엔 반드시 제출해야 합니다!
1. 주택 매매계약 체결 시
- 수도권 등 투기과열지구 & 조정대상지역 내 모든 주택
- 금액 관계없이 제출해야 함
- 그 외 비규제지역도 6억 초과 주택 매수 시 제출 필요
2. 등기 이전 전에 제출
- 자금조달계획서는 부동산거래신고 시 함께 제출하는 서류입니다.
- 보통 계약 체결 후 30일 이내 신고가 원칙이니, 계약과 동시에 준비해야 합니다.
💡 어떤 내용이 들어가나요?
작성은 그렇게 어렵지 않지만, 꼼꼼함이 필요합니다.
📝 증여 시에는 향후 세무조사 대상이 될 수 있으니 주의!
🧾 실무자 팁 – 체크리스트!
✅ 계약서 작성 전 자금조달계획서 제출 대상 여부 확인
✅ 계약자 명의와 자금 출처자 일치 여부 체크 (명의신탁 등 주의)
✅ 대출 예정금액은 은행 한도 및 심사 조건 미리 확인
✅ 증여 계획이 있다면 세무사와 상담 후 작성 권장
✅ 허위 기재 시 과태료 최대 1천만 원 부과 가능 (부동산거래신고법)
🔍 실제 사례로 보는 상황
"20대 초반 사회초년생이 10억 아파트 계약? 출처는 부모님 증여!"
→ 증여세 신고 안 하면 세무서 연락 올 수 있어요.
"자금조달계획서 제출 안 하고 등기까지 마무리"
→ 과태료 부과 + 거래신고 취소 사유 가능
📝 자금조달계획서 작성방법 – 실무 가이드
✅ 작성 대상자
💡 2020년 이후 규정이 강화되어 실수요자도 제출 대상이 되는 경우가 많습니다.
✍️ 자금조달계획서 작성 순서
1). 기본 정보 입력
- 매수인 이름, 주민번호 앞 6자리
- 계약한 주택 주소, 매매가격, 계약일
✅ 등기부등본이나 계약서를 보고 정확히 기입
2). 자금 조달 항목 작성
아래 항목별로 얼마를 조달할지 구체적으로 금액을 적습니다.
✅ 항목별로 “증빙 가능 여부” 체크 (예/아니오)
3). 총 금액 확인
- 각 항목의 금액을 더해 매매금액과 일치하도록 작성
- 불일치 시 반려될 수 있음
4). 세부 내역 기재 (선택)
- 대출 예정 은행
- 증여 예정일 및 가족 관계
- 계약 전 증빙 불가 항목 설명 등
✅ 이 부분은 간단히 설명하는 란입니다. 명확히 쓰면 추후 문제 예방됨.
5). 서명 및 제출
- 작성일자 기재
- 매수인 본인 자필 서명 또는 날인
- 중개사무소에서 부동산거래신고와 함께 제출 (온라인 또는 오프라인)
🧾 제출 후 주의사항
- 허위 작성 시 과태료 최대 1천만 원
- 증여 사실 미신고 시 증여세 추징 + 가산세
- 은행 대출이 무산되면 계획서도 다시 제출해야 할 수 있음
📌 실무 꿀팁
- 작성 전 계약자 명의와 실제 자금 출처자 일치 여부 확인
- 증여는 증빙자료 미리 확보하도록 안내 (계좌이체내역, 가족관계증명서 등)
- 대출은 실제 승인 여부 확인하고 “예정”으로 기재할지 결정
- 중개인이 대신 작성 시에도 고객 확인 및 서명 필수
- 거래신고 누락 방지: 계약서 작성 즉시 자금조달계획서까지 확보
📎 참고사항
- 부동산거래신고서와 함께 제출 (계약일 기준 30일 이내)
- 인터넷 제출 가능: 부동산거래관리시스템 (RTMS)
- 실명·증빙 불일치 시, 세무조사 가능성 높음
- 증여/차용 관계는 계약서, 계좌이체내역, 가족관계증명서 등 첨부 필수
자금조달계획서는 단순한 서류가 아니라, 매매의 ‘투명성’과 ‘책임’을 보여주는 근거입니다.
📎 자금조달계획서 첨부서류 총정리 (항목별)
✅ 1. 기본 서류 (공통)
✅ 2. 자금 출처별 증빙서류
⚠️ 주의사항
- 과도한 현금기재(기타자금, 차용 등)는 세무조사 유발 가능성 ↑
- 증빙 불충분한 경우 → 거래신고 반려되거나 소명요청
- 증여는 실거래 직후 세무서에 바로 포착 → 반드시 신고계획 수립
