다음은 건축법 시행령 제3조의5에 따른 판매시설, 운수시설, 의료시설, 교육연구시설 분류에 대한 내용으로, 상세내용에 대하여 살펴보겠습니다.
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1. 🔹 판매시설 분류기준
판매시설은 소비자 또는 중간 유통업자에게 상품을 판매하기 위한 시설을 말하며 다음과 같이 구분됩니다.
가. 도매시장:
「농수산물유통 및 가격안정에 관한 법률」상 농수산물도매시장, 공판장 등이 해당되며, 이 안의 근린생활시설도 포함됩니다.
✅ 사례: 가락시장, 부산 감천항 수산시장
나. 소매시장:
「유통산업발전법」 제2조 제3호에 따른 대규모점포(예: 백화점, 대형마트) 및 이에 준하는 시설 포함. 내부 근린생활시설도 해당.
✅ 사례: 이마트, 코스트코, 현대백화점
다. 상점:
일반 상점 중 1) 제3호 가목(근린생활시설 중 소매) 제외 용도, 2) 게임산업 관련 시설로서 근린생활시설에 해당하지 않는 경우
✅ 사례: PC방(2종 근린 초과 규모), 대형 오락실, 대형 게임방
⚠️ 주의사항: 상점이라도 규모나 업종에 따라 근린생활시설이 아닌 판매시설로 분류될 수 있습니다. 예컨대 300㎡ 초과 마트나 오락실 등은 판매시설로 변경 허가가 필요합니다.
2. 🚉 운수시설 분류기준
운수시설은 사람과 화물의 이동에 필요한 대규모 기반시설입니다.
가. 여객자동차터미널: 고속버스, 시외버스 등 이용 시설
✅ 사례: 서울 고속버스터미널, 동서울터미널
나. 철도시설: 철도역사 및 차량기지 등
✅ 사례: KTX 역사, 도시철도 환승역
다. 공항시설: 여객터미널, 활주로, 격납고 등
✅ 사례: 인천국제공항, 김포공항
라. 항만시설: 부두, 항만운영시설 등
✅ 사례: 부산항, 인천항 국제여객터미널
마. 그 밖에 유사 운수기능 시설
⚠️ 주의사항: 차량 정비소, 주차장은 운수시설이 아닌 근린생활시설이나
자동차 관련시설로 분류됨.
3. 🏥 의료시설 분류기준
의료행위 제공을 목적으로 하는 시설입니다.
가. 병원: 종합병원, 치과병원, 한방병원, 정신병원, 요양병원 등
✅ 사례: 서울대병원, 강남세브란스, 서울삼성병원
나. 격리병원: 감염병 치료 또는 특정 중독 질환 치료용 시설
✅ 사례: 국립중앙의료원 내 음압병동, 마약 중독자 치료센터
⚠️ 주의사항: 의원급 의료기관은 근린생활시설로 인정되며,
규모에 따라 용도 변경 허가 여부가 달라질 수 있습니다.
4. 🎓 교육연구시설 분류기준
학습과 연구를 목적으로 하는 시설로, 근린생활시설 제외 대상을 중심으로 설명합니다.
가. 학교: 유치원부터 대학까지 각종 정규 교육기관
✅ 사례: 서울대, 고등학교, 특수학교
나. 교육원: 기업 연수원, 전문기관의 교육훈련기관
✅ 사례: 경찰연수원, 공무원 교육원
다. 직업훈련소: 운전·정비 제외한 기술 훈련소
✅ 사례: 용접, 제빵 훈련소
라. 학원·교습소: 일반 교습형(자동차·무도·원격 제외)
✅ 사례: 입시학원, 영어학원, 음악학원
마. 연구소: 시험소, 계측소 포함
✅ 사례: LG생활건강 기술연구소, KIST
바. 도서관: 공공 및 사립 모두 포함
✅ 사례: 국립중앙도서관, 시립도서관
⚠️ 주의사항: 학원이더라도 무도학원, 자동차학원,
원격강의 중심이면 해당 항목에서 제외됨.
5. ❓ Q&A 정리
Q1. 대형마트는 근린생활시설인가요?
A. 아닙니다. 「유통산업발전법」상 대규모점포로 **소매시장(판매시설)**에 해당합니다.
Q2. 병원과 의원의 구분은?
A. 30병상 이상 또는 전문과 진료 시 병원(의료시설), 단순 진료는 의원(근린생활시설)로 구분됩니다.
Q3. 자동차학원은 교육시설인가요?
A. 아니며, 자동차 관련시설로 별도 분류되며 교육연구시설에는 포함되지 않습니다.
Q4. 상가 내 학원은 허용되나요?
A. 교육시설이지만, 일반 학원은 상가 건물 내 가능하며, 건축물 용도 및 입지 규제 따라야 합니다.
6. ✅ 결론 및 활용 팁
건축물의 용도를 정확히 이해하면 용도변경, 임대, 개발 등에서 불필요한 행정 리스크를 피할 수 있습니다. 특히, 판매시설·교육연구시설은 근린생활시설과의 경계가 모호하므로, 면적과 업종 성격에 따라 지방자치단체 또는 인허가 부서 확인이 필수입니다.
📌 부동산 활용 시 유의사항
- 용도 구분이 정확하지 않으면 임대차계약 무효 또는 위법 영업으로 이어질 수 있습니다.
- 건축물대장상의 용도와 실제 운영 업종이 다르면 과태료 부과 및 영업정지 가능성 있음.
더 자세한 사례 및 도시계획 확인이 필요하다면 토지이음(www.eum.go.kr) 및 지자체 건축과에 문의가 필요합니다.
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