🥫 깡통전세란? 역전세란? 그 현상과 현명한 대처법

깡통전세란 ?

깡통전세란 전세금이 집값에 너무 근접하거나, 심지어 집값보다 전세금이 더 높아서
집을 팔아도 세입자 전세금을 돌려줄 수 없는 상황을 말합니다.

💬 쉽게 말하면, 집주인이 집을 팔아도 세입자 돈을 "다 못 돌려주는" 상황이 되는 거죠.

📉 왜 생기나요?

깡통전세는 다음과 같은 상황에서 잘 발생합니다.

전세가가 집값보다 너무 높은 경우
특히 구축 빌라, 다세대주택에서 이런 경우가 많습니다.
집값이 하락하면서 전세가와의 차이가 줄어들 때
매매가는 떨어졌는데, 전세 계약은 예전 고점 기준으로 돼 있는 경우
전세 사기
고의적으로 집값보다 전세금을 높게 받고, 집을 여러 채 보유한 다음 파산·잠적하는 사례도 많습니다.

🔍 예시로 이해하기

이럴 경우, 집주인이 집을 팔아도 총 2억을 받아서 대출 2천 갚고 나면, 세입자한테 돌려줄 수 있는 전세금은 1억 8천만 원뿐!
세입자는 1천만 원 손해를 보게 되는 구조입니다.

🚨 깡통전세가 위험한 이유

전세보증금 돌려받지 못할 수 있음
보증보험 미가입 시, 사실상 법적 분쟁으로 가야 함
집주인 파산 시, 회수 가능성 낮음
경매 시 배당 순위 밀림 (근저당이 있을 경우)

🛡 깡통전세 예방 TIP

전입신고 + 확정일자 꼭 받기
→ 최우선 변제권 확보!
HUG/SGI 전세보증금 반환보증 가입 여부 확인
→ 집주인이 문제 생겨도 보증금 돌려받을 수 있습니다.
매매가 대비 전세가율 확인
→ 전세가율이 80% 이상이면 위험 신호입니다.
집주인 채무·근저당 확인 (등기부등본 열람)
→ 대출이 많은 집은 위험성이 큽니다.

✨ 한줄 요약

“깡통전세는 보증금이 위험한 전세다.
전세를 계약하기 전엔 반드시 집값과 채무 상태를 체크하자!”

역전세란 ?

역전세란 말 그대로 전세가격이 하락하여, 기존 세입자가 계약했던 금액보다 현재 시세가 낮아진 상황을 말합니다.
쉽게 말해, 전세를 3억에 들어갔는데 지금은 같은 집 전세 시세가 2.5억이 된 상태인 거죠. 이럴 경우 집주인은 세입자에게 5천만 원을 돌려줘야 하는 부담을 지게 됩니다.

📌 역전세의 주요 원인

부동산 시장의 하락세
매매가와 함께 전세가도 동반 하락하면 역전세가 발생할 수 있습니다.
입주 물량 급증
특정 지역에 신규 아파트가 한꺼번에 입주하면서 전세 수요보다 공급이 많아지면 전세가가 하락합니다.
금리 인상
대출이자 부담으로 인해 전세보다 월세 수요가 많아지면서, 전세 수요가 감소하게 되면 발생원인이 될 수 있습니다.
인구 감소 또는 지역 이탈
지방 중소도시의 경우, 수요 자체가 줄어들며 전세가격이 자연스레 떨어지는 경우도 많습니다.

🔍 역전세의 종류

💡 역전세에 대한 대처 방법

🔹 집주인 입장

전세금 반환을 위한 유동성 확보
여유자금을 확보하거나, 대출을 활용해 세입자에게 전세금을 돌려줄 수 있도록 준비로 대비해야 됩니다..
임대차 계약 조정
기존 세입자와 합의해 보증금 일부를 낮추고, 차액을 월세로 돌리는 방안을 협의해 볼 수 있습니다.
월세 전환 고려
전세 수요가 줄어드는 추세라면, 향후엔 월세 혹은 반전세로 방향을 바꾸는 것도 좋습니다.

🔹 세입자 입장

전세금 반환 능력 확인
집주인이 전세금을 제때 돌려줄 수 있을지 미리 확인하세요. ‘확정일자’, ‘전입신고’는 필수입니다.
계약 갱신 시 협상하기
전세 시세가 하락했다면, 갱신 때 보증금 인하를 요구할 수 있습니다.
전세보증금 반환보증 가입
**HUG(주택도시보증공사)**나 SGI서울보증에서 제공하는 반환보증 상품에 가입하면, 집주인이 전세금을 못 줄 경우 보호받을 수 있습니다.