부동산 시장에서 자주 등장하는 용어 중 하나가 바로 **‘전매제한’**입니다. 특히 청약을 고려하고 있는 실수요자나 투자자라면 반드시 이해해야 할 중요한 제도입니다. 이번 포스팅에서는 전매제한의 개념부터 적용 기간, 지역, 대상물, 유의사항, Q&A 등 까지 상세하게 살펴보겠습니다.
✅ 전매제한이란?
전매제한이란, 분양받은 주택 또는 분양권(입주권)을 일정 기간 동안 제3자에게 매도할 수 없도록 제한하는 제도입니다. 이는 투기 목적의 단기 거래를 막고, 실수요자 중심의 주택공급을 유도하기 위한 정부의 부동산 규제 수단 중 하나입니다.
⏳ 전매제한 기간은 어떻게 정해지나?
전매제한 기간은 크게 아래와 같은 요소에 따라 달라집니다.
- 지역 (규제지역 여부)
- 조정대상지역 / 투기과열지구 여부에 따라 전매제한 기간이 다르게 적용됩니다.
- 주택 유형 및 공급 방식
- 공공분양, 민간분양, 신혼희망타운, 행복주택 등 유형에 따라 차이가 있습니다.
- 특별공급(신혼부부, 생애최초, 다자녀 등)은 일반공급과 달리 더 긴 전매제한이 적용될 수 있습니다.
- 자금 지원 여부
- 토지임대부 방식, 공공택지 여부, 분양가 상한제 적용 여부 등도 영향을 미칩니다.
| 구분 | 전매제한 기간 예시 |
| 투기과열지구 공공분양 | 5~10년 |
| 조정대상지역 민간분양 / 분양가 상한제 적용 아파트 등 | 3~5년 |
| 비규제지역 | 보통 6개월~1년 |
전매제한의 적용 여부는 ‘규제지역’ 지정 여부에 따라 달라지므로, 청약 전 반드시 LH 또는 HUG, 분양 공고문을 확인해야 합니다.
❗ 전매제한 미적용 대상 (예외)
전매제한은 분양을 통해 주택을 최초로 취득하는 자에게 적용됩니다. 예외적으로 다음과 같은 경우에는 제한이 완화되거나 적용되지 않기도 합니다:
- 입주자 선정 후 계약 체결 전 사망한 경우 상속
- 이혼, 파산 등의 불가피한 사유로 처분
- 분양권 양도 예외 허용 신청 (관할청 승인 필요)
- 일반 민간분양주택 중 비규제지역 공급분 (전매제한 없음 또는 6개월 미만)
- 조합원 입주권: 재건축·재개발 조합원의 경우 내부 거래는 일부 허용
- 상가, 오피스텔 등 주택이 아닌 비주거용 부동산은 대부분 전매제한 없음
- 분양계약 전 상속이나 혼인 등 특별한 가족관계에 의한 권리 이전 등 일부 예외 인정
⚠️ 전매제한 위반 시 불이익
전매제한 기간 내 매도할 경우 분양 취소, 과태료 부과, 향후 청약 자격 박탈 등의 강력한 제재가 따릅니다. 특히 **불법 전매(‘떴다방’ 등)**로 적발될 경우 형사처벌도 가능합니다.
✅ 전매제한 유의사항 체크리스트
- 청약 전 해당 단지의 전매제한 기간 확인
- 규제지역 여부 반드시 확인
- 분양공고문에서 특별공급 조건 확인
- 예외 전매 허용 사유 확인
- 중도 계약 양도 시 위반 여부 검토
📝 정리표: 전매제한 대상물 비교
| 대상물 유형 | 전매제한 여부 | 적용 예시 기간 |
| 공공분양 (LH 등) | O | 5~10년 |
| 민간분양 (공공택지) | O | 3~10년 |
| 분양가상한제 적용 | O | 3~10년 |
| 특별공급 (신혼, 다자녀 등) | O | 3~10년 |
| 투기과열지구 공급 주택 | O | 3~10년 |
| 비규제지역 민간분양 | △ (일부 적용) | 없음 ~ 6개월 |
| 오피스텔, 상가 | X | 없음 |
✅ 전매제한 대상물, 전세계약 가능한가?
✔ 결론부터 말하면:
가능합니다. 단, 소유권 이전이 없는 범위 내에서 ‘임대차 계약’은 허용됩니다.
전매제한은 ‘소유권 이전 또는 분양권 양도’를 금지하는 제도이지, 임대(전월세)를 원천적으로 금지하는 제도는 아닙니다.
🔍 법적 해석
| 구분 | 허용 여부 | 설명 |
| 분양권 매도(양도) | ❌ 금지 | 전매제한 기간 중 분양권 또는 입주권을 제3자에게 매도하는 것은 법적으로 금지됩니다. 위반 시 분양취소 및 과태료 부과 |
| 전세계약 (임대차) | ✅ 가능 | 소유권 이전 없이 실질 점유만을 목적으로 한 임대차 계약은 법적으로 제한되지 않음 |
※ 단, 분양계약자의 입주 가능 시점 이후, 즉 사용승인(입주 가능일) 이후부터 임대가 가능하다는 해석이 일반적입니다.
🧾 실무 기준 및 적용 예
- 입주 전 전세 계약은 불가능
- 분양권 상태(등기 전 상태)에서는 법적 소유권이 없는 상태이므로 일반적인 전세계약이 어렵습니다.
- 전입신고, 확정일자, 보증금 보호 등 임대차 보호법 적용이 어려움
- 입주 후 전세는 가능
- 건축물 사용승인 후 소유자가 입주 가능 상태가 되면 전세계약 체결 가능
- 다만, 아직 등기가 안 났다면 확정일자 효력이나 전입신고 보호는 미비할 수 있음
- 등기 완료 후에는 완전한 전세계약 가능
- 소유권 이전 등기 후에는 일반 주택과 동일하게 보증금 보호, 전입신고, 확정일자 등을 통해 법적 보호 가능
⚠️ 주의사항
1. 전매제한 중 불법 전대 의심될 수 있음
- 실질적으로 제3자에게 점유를 넘기고, 그 대가로 보증금을 받는 경우 → 당국이 불법 전매 시도로 오해할 가능성 있음
2. 입주자 모집공고에 전대 금지 조건 명시 가능
- 일부 공공분양(예: 신혼희망타운, 행복주택 등)은 분양 당시 계약서에 전대 금지 조항이 포함되어 있을 수 있음
- 해당 조건 위반 시 분양 취소 또는 불이익 발생 가능
3. 확정일자·전입신고 불가 위험
- 등기 전 상태에서 전세계약을 체결하면 세입자가 임차인으로서 보호받지 못할 위험이 있음
✅ 전세계약 가능 여부 요약
| 상태 | 전세 가능 | 여부 비고 |
| 분양권 상태 (입주 전) | ❌ 원칙적 불가 / 조건부 가능 | 소유권 미이전, 보호 불가 |
| 입주 가능 상태 (사용승인 후) | △ 제한적 가능 | 전입신고·보호 미비 |
| 등기 완료 이후 | ✅ 가능 | 일반 임대차와 동일하게 계약 가능 |
✅ 전매제한 Q&A 총정리 – 청약 전 꼭 알아야 할 핵심 포인트!
❓ Q1. 전매제한이란 무엇인가요?
✔ A1.
전매제한이란 분양받은 주택 또는 분양권을 일정 기간 동안 제3자에게 매매하거나 양도하지 못하도록 제한하는 제도입니다.
정부는 투기 방지와 실수요자 보호를 위해 이 제도를 시행하고 있습니다.
❓ Q2. 전매제한 기간은 얼마나 되나요?
✔ A2.
전매제한 기간은 지역, 주택유형, 공급방식에 따라 다릅니다.
- 투기과열지구 공공분양: 최대 10년
- 조정대상지역 민간분양: 3~5년
- 비규제지역: 6개월 또는 전매제한 없음
분양공고문에서 반드시 확인해야 합니다.
❓ Q3. 어떤 주택이 전매제한 대상인가요?
✔ A3.
다음과 같은 분양주택이 전매제한 대상입니다.
- 공공분양주택 (LH, 신혼희망타운 등)
- 민간분양주택 중 공공택지에서 공급되는 주택
- 분양가 상한제 적용 주택
- 특별공급 (신혼부부, 다자녀, 생애최초 등)
❓ Q4. 전매제한 중에 전세나 월세로 줄 수 있나요?
✔ A4.
가능하긴 하지만 주의가 필요합니다.
- 입주 후 등기 완료된 상태라면 전세계약 가능
- 입주 전 또는 분양권 상태에서 전세계약은 불법은 아니지만 권리 보호가 어려움
- 일부 공공주택은 전대(임대) 자체를 금지하는 계약조건이 포함되어 있으므로 반드시 확인해야 합니다
❓ Q5. 전매제한 기간 중 매도하면 어떻게 되나요?
✔ A5.
법 위반에 해당되어 다음과 같은 처벌을 받을 수 있습니다:
- 분양계약 취소
- 과태료 부과
- 향후 청약 자격 제한
- 중개업자도 함께 처벌될 수 있음
특히 ‘떴다방’ 등 불법 전매 브로커와의 거래는 매우 위험합니다.
❓ Q6. 전매제한 예외적으로 허용되는 경우도 있나요?
✔ A6.
다음과 같은 불가피한 사유가 있다면 관할관청 승인 후 예외 전매가 허용될 수 있습니다.
- 세대원 사망
- 이혼
- 파산
- 국외 이주 등
단, 사전 승인 절차를 거쳐야 하며 무단 매매 시 법적 처벌을 받을 수 있습니다.
❓ Q7. 전매제한 해제 시점은 어디서 확인하나요?
✔ A7.
다음 경로를 통해 확인 가능합니다:
- 분양 공고문
- LH 또는 SH공사 홈페이지
- 국토교통부 실거래가 공개시스템
- 해당 분양사업장의 견본주택 문의
❓ Q8. 오피스텔, 상가도 전매제한이 있나요?
✔ A8.
일반적으로 오피스텔이나 상가 분양에는 전매제한이 없습니다.
다만, 일부 주거용 오피스텔에 분양가 상한제가 적용될 경우 제한될 수도 있으므로 반드시 확인이 필요합니다.
❓ Q9. 전매제한 기간이 끝나면 자유롭게 거래 가능한가요?
✔ A9.
네, 전매제한 기간이 종료되면 등기 이전과 매매가 자유롭게 가능합니다.
이때는 일반적인 부동산 매매와 동일한 절차로 진행됩니다.
❓ Q10. 분양권 거래 시 전매제한 여부는 어떻게 확인하나요?
✔ A10.
가장 확실한 방법은 분양공고문과 분양계약서의 전매 관련 항목을 확인하는 것입니다.
또는 중개업소를 통해 분양권 전매가능 여부 확인서를 요청할 수도 있습니다.
📝 마무리 요약
전매제한은 실수요자 중심의 주택 정책을 실현하기 위한 중요한 장치입니다.
청약 전 반드시 다음을 체크하세요:
✅ 분양 대상의 전매제한 기간
✅ 규제지역 여부
✅ 전세계약 가능 시점
✅ 예외 전매 허용 조건
✅ 불법 전매로 인한 불이익
