부동산 거래나 건축 관련 업무를 하다 보면 "건축물대장"이라는 말을 자주 듣게 됩니다.
하지만 구체적으로 무엇을 의미하고, 어떻게 보는 것인지 헷갈리는 분들도 많습니다.
특히, 매매, 임대차 거래시 건축물 용도 확인 등 부동산 표시에 대한 기준 척도가 건축물 대장입니다.
그러면, 건축물대장의 개념, 구성, 형식, 의미, 보는 방법까지 한번에 살펴보겠습니다.
건축물대장이란?
건축물대장은
*"국가가 건축물의 현황을 관리하기 위해 작성·관리하는 공적장부"*입니다.
대한민국 모든 건축물은 건축법에 따라 건축물대장에 등록되며,
해당 건축물의 소재지, 구조, 용도, 면적, 층수, 건축 연혁 등을 공식적으로 확인할 수 있습니다.
주요 목적은?
- 부동산 거래 안전성 확보
- 건축행정 관리
- 각종 세금, 개발행위, 용도변경 심사 기준 자료
건축물대장 구성
건축물대장은 다음과 같이 크게 구성됩니다.
1. 표제부
- 건축물의 기본사항을 기록
- 소재지, 대지면적, 건축면적, 구조, 용도, 층수, 준공일 등
2. 층별개요
- 층별 구조 및 면적 정보
- 지하/지상 각각의 용도 및 바닥면적 명시
3. 변동사항 기록부
- 건축물의 변경 이력
- 증축, 용도변경, 리모델링, 대수선 등의 이력 기록
4. 부속도면
- 건물 배치도, 평면도, 단면도 등 도면자료
※ 종류에 따라 일반건축물대장, 집합건축물대장(오피스텔, 아파트 등)으로 구분되기도 합니다.
건축물대장 형식 (예시로 보는 건축물대장)
건축물대장은 기본적으로 표 형식으로 작성되며,
다음과 같은 주요 항목이 포함되어 있습니다.
✅ 상단 기본정보
| 항 목 | 설 명 |
| 건물ID | 212018020100029899 → 건물 고유 식별번호 (건축행정에서 관리용) |
| 고유번호 | 4122011400-0089003 → 대장 고유 식별번호 |
| 명칭 | 없음 (건물명칭이 있을 경우 기재) |
| 호수/가구수/세대수 | 0호 / 12가구 / 0세대 |
✅ 대지위치 및 토지 정보
| 항 목 | 설 명 |
| 대지위치 | 토지 주소 |
| 지번 | 법정 주소 (번지) |
| 도로명주소 | 건물 도로명 주소 기입 |
✅ 면적 정보
| 항 목 | 설 명 |
| 대지면적 | 900㎡ (공유 등 포함된 면적) |
| 연면적 | 총 바닥면적 합계 (660.78㎡) |
| 건축면적 | 건물이 땅에 접한 면적 (179.92㎡) |
| 제1종 산정 연면적 | 660.78㎡ (산정 기준에 따른 연면적) |
| 주용도 | 단독주택, 근린생활시설, 오피스텔 |
| 지붕 | 철근콘크리트지붕 |
| 구조 | 철근콘크리트구조(RC) |
| 지상/지하층수 | 지하 0층, 지상 4층 |
✅ 부속 정보
| 항 목 | 설 명 |
| 부속건축물수 | 0 (별동 건물 없음) |
| 총주차대수 | 5대 |
| 옥상간막이높이 | 0m (옥상에 별도 벽 없음) |
| 옥상난간높이 | 1.2m (건축법 기준 이상 필요) |
| 건축선 후퇴거리 | 15.35m (도로로부터 건물 후퇴한 거리) |
| 건축선 후퇴 공지면적 | 73.31㎡ |
✅ 건축물 현황 (층별 개요)
| 구분 | 층별 | 구조 | 용도 | 면적( ㎡) | 성명 |
| 주1 | 1층 | RC | 제1종 근린생활시설(소매점) | 87.82 | 2명 (공동소유) |
| 주1 | 2층 | RC | 제1종 근린생활시설(소매점) | 90.01 | 〃 |
| 주1 | 3층 | RC | 단독주택(다가구주택 3가구) | 161.26 | 〃 |
| 주1 | 4층 | RC | 단독주택(다가구주택 3가구) | 161.26 | 〃 |
※ RC (철근콘크리트조) 구조는 내화성, 내구성이 뛰어나 일반적인 상가 및 주택에 널리 사용됩니다.
✅ 소유자 현황
| 항 목 | 내 용 |
| 주소 | 소유자 현거주지 (공동소유인 경우 주소 모두 기입) |
| 소유권 지분 | 1/2, 1/2 (공동소유) |
| 변동원인 및 연월일 | 매매 (2022.6.9) / 증여 (2022.6.9) |
※ 등기원인 및 접수번호는 등기소에서 소유권 변동 내역 확인용 번호입니다.
✅ 기타 정보
| 항 목 | 내 용 |
| 발급일자 | 2024년 4월 2일 |
| 발급기관 | 경기도 평택시청 |
| 담당부서 | 민원행정과 |
| 전화 | 031-8024-2867 |
📝 참고사항
- 해당 문서는 **일반건축물대장 ‘갑’**으로, 표제부 + 소유자현황 + 층별개요를 포함한 대표적인 건축물 정보입니다.
- **집합건축물(아파트, 오피스텔 등)**일 경우에는 **‘갑’(표제부), ‘을’(전유부)**로 나누어 개별 호실별 등기/대장 관리가 이뤄집니다.
✅ 건축 관계자 정보
| 구 분 | 항 목 | 내 용 |
| 건축주 | 성명 또는 명칭 | 문OO |
| 생년월일 | 190000** ***** |
| 구 분 | 항 목 | 내 용 |
| 설계자 | 성명 및 사무소명 | 정OO 건축사사무소 OO |
| 등록번호 | 경기도-건축사사-2000 |
| 공사감리자 | 성명 및 사무소명 | 정OO 건축사사무소 시드 | | | 등록번호 | 경기도-건축사사-2000 |
| 공사시공자 | 성명 및 등록정보 | 이O건설주식회사<br>OO광역시-건축공사업-03-0000 |
✅ 주차장 현황
| 구 분 | 주차방식 | 대 수 |
| 자주식 | 옥외형 | 13대 / 162.5㎡ |
| 기계식, 전기차 | 해당 없음 | - |
※ 자주식이란 직접 운전해서 주차하는 방식 (기계식 아님)
✅ 승강기/기계설비 현황
| 항 목 | 내 용 |
| 승강기 | 없음 (해당 없음) / 있으면 대수( 1대)로 표기 |
| 기계설비 | 하수처리시설 설치(지하조) |
✅ 인허가 및 착공 정보
| 항 목 | 내 용 |
| 허가일 | 2018.05.11 |
| 착공일 | 2018.05.23 |
| 사용승인일 | 2018.12.14 |
✅ 건축물 인증 현황
| 항 목 | 내 용 |
| 인증명 / 유효기간 | 기재 없음 (미인증) |
| 내진설계 적용여부 | 적용 |
| 특수구조 건축물 여부 | 해당 없음 |
✅ 건축물 구조 현황
| 항 목 | 내 용 |
| 구조명칭 | 철근콘크리트구조 (RC) |
| 지하수위 | W=1.09g (지하수 정보) |
| 기초형식 | 표준 기초 (파일기초, 지내력기초 체크됨) |
✅ 건축물 관리 정보
| 항 목 | 내 용 |
| 관리제도 수립 여부 | 수립 안됨 |
| 건축물관리점검 현황 | 점검 없음 |
| 특수건물 분류 | 준주택, 근린생활시설 등 |
| 층별 구조 선택 | 1등급 구조(내진) 적용 확인 |
✅ 변동사항
| 변경일 | 변경내용 및 원인 |
| 2018.12.14 | 신규작성(사용승인일) |
| 2021.07.30 | 지번변경: 토지이동에 의한 지번 변경 (385-2, 385-5 → 385-3) |
✅ 하단 기타사항
- 발급일자 : 전면에 있음 (2024년 4월 2일)
- 기재특이사항 : “-이하여백-”으로 표시되어 추가 정보 없음
✅ 건축물 현황 (전유부별 내역)
| 층수 | 구 조 | 용 도 | 면적(㎡) |
| 3층 | 철근콘크리트조(RC) | 단독주택(다가구주택-3가구) | 161.26 |
| 4층 | 철근콘크리트조(RC) | 단독주택(다가구주택-3가구) | 161.26 |
- 전유부란?
개별 세대별로 구분 소유되거나 사용되는 공간으로, 호수(세대) 단위로 작성됩니다.
- RC (철근콘크리트조)
구조 안정성과 내화성이 뛰어난 구조방식으로, 공동주택과 상가 건물에 일반적으로 사용됩니다.
✅ 빈칸의 의미
- 1층~2층 전유부 미기재 → 해당 층은 **공용공간 또는 상가(비주거용)**일 수 있음.
- 빈 행 → 아직 미등재 세대거나 추가 분할 미신청, 혹은 필요 없는 경우 공란으로 유지됩니다.
✅ 함께 보면 좋은 정보
- (갑) 건축물대장 표제부: 건물 전체 정보 (위치, 구조, 주차대수 등)
- (을) 건축물대장 전유부: 각 층 또는 세대별 면적 및 용도
- 등기부등본(갑/을구): 소유권 및 권리관계 확인용
✅ 우측 상단의 "위반건축물" 표시
🟨 **"위반건축물"**이라고 노란색 배경으로 명확히 표시되어 있는 경우,
- 해당 건축물이 건축법 위반 사항이 있어, 시정되지 않은 상태임을 나타냅니다.
- 주로 불법 증축, 용도 변경, 무단 사용 등의 사유로 표기됩니다.
- 건축물대장 및 등기부등본에 모두 기재되며, 매매·대출·건축 인허가에 제한이 생길 수 있습니다.
건축물대장의 의미
건축물대장은 공적 효력을 가지며,
특히 다음과 같은 상황에서 매우 중요한 의미를 가집니다.
- 부동산 거래 시, 건물의 용도 및 구조 확인
- 은행 담보대출 심사 시, 건물 상태 및 법적 등록 확인
- 리모델링, 증축, 용도변경 신청 시 필수 확인
- 과세(재산세, 종합부동산세) 기준 자료
- 재건축·재개발 사업 시 건축물현황조사 자료
즉, 건축물대장 정보를 잘못 이해하거나 확인하지 않으면 거래나 개발 과정에서 큰 문제가 발생할 수 있습니다.
건축물대장 보는 방법
1. 정부24 또는 건축행정시스템 이용
2. 조회 방법
- 건축물 주소(지번 or 도로명주소) 입력
- 열람하거나 발급을 요청
- 일반건축물대장 / 집합건축물대장 중 선택 가능
3. 확인해야 할 주요 체크포인트
- 대지면적과 건축면적
- 용도 및 구조
- 사용승인 여부
- 변동사항 (불법 증축 여부)
- 층별용도 (예: 상가, 주택 등 정확한 구분)
건축물대장 열람 시 주의사항
- 건축물대장과 등기부등본 내용이 불일치할 수 있습니다. 둘 다 반드시 확인하세요.
- 일부 건축물은 변경 신고가 누락되어 실제와 다른 정보가 기재되어 있을 수 있습니다.
- 불법 건축물 여부(불법 증축, 무단용도변경 등)도 꼼꼼히 체크해야 합니다.
마무리
건축물대장은 부동산 거래, 건축 계획, 개발 사업 등 모든 부동산 활동의 기초자료입니다.
단순한 서류가 아니라, 제대로 읽고 이해해야 위험을 예방할 수 있습니다.
