부동산 거래를 하거나 임대차 계약을 앞두고 있다면 꼭 확인해야 할 문서가 바로 **등기사항전부증명서(구 등기부등본)**입니다. 이 문서를 제대로 읽고 해석할 수 있어야 부동산의 권리관계를 파악하고 안전한 계약을 할 수 있죠.
등기사항전부증명서의 구성부터 보는 방법, 해석 시 주의사항까지 꼼꼼하게 살펴보겠습니다.
등기사항전부증명서란 ?
등기사항전부증명서는 부동산의 소유권 및 기타 권리사항을 국가가 관리하는 등기부에 기재된 내용을 열람하거나 발급받는 문서입니다. 쉽게 말해, 부동산의 이력서라고 보면 됩니다.
이 문서는 크게 아래 3가지 구분으로 구성됩니다.
| 항 목 | 설 명 |
| 표제부 | 부동산의 물리적 정보 (주소, 면적 등) |
| 갑구 | 소유권 관련 정보 (소유자, 소유권이전 등기 등) |
| 을구 | 소유권 외의 권리 (저당권, 가압류, 임차권 등) |
표제부 - 부동산의 기본 정보 확인
표제부는 부동산의 ‘신분증’ 같은 역할을 합니다.
주요 기재 내용
- 부동산의 종류: 대지, 건물, 토지, 집합건물 등
- 소재지: 주소(도로명+지번)
- 면적: 대지면적, 건물 연면적 등
- 구조: 건물의 층수, 구조(철근콘크리트, 벽돌조 등)
체크 포인트
- 실제 부동산과 주소 및 면적이 일치하는지 확인
- 건축물대장과 비교해 위반 건축물 여부 파악
갑구 - 소유권 관련 정보 등
갑구에는 해당 부동산의 소유권 변동 내역이 담깁니다.
🏷️ 등기사항전부증명서 ‘갑구’에 들어가는 주요 권리들
✅ 1. 소유권보존등기
- 최초로 부동산의 소유자가 기재되는 등기
- 토지일 경우 지번 신설 또는 분할 시, 건물일 경우 신축 시 최초 소유자를 기록
- 예시: “2020.05.10 보존등기, 소유자 홍길동”
✅ 2. 소유권이전등기
- 매매, 증여, 상속 등으로 소유권이 이전될 때 등기됨
- 원인과 날짜가 기재됨
- 예시: “2022.11.15 매매, 소유자 이영희”
✅ 3. 소유권말소등기
- 소유권이전 후 이전 소유자 등기가 말소될 때 기록
- 등기 상 존재하되, 실제 권리 효력은 없으므로 ‘말소’ 표시됨
⚠️ 4. 소유권에 영향을 미치는 권리(제한사항)
🔹 가압류 (假押留)
- 채권자가 재판 전 미리 채권 확보를 위해 부동산을 동결시킨 것
- 경매 개시 전 단계에서 자주 보임
🔹 가처분 (假處分)
- 주로 소유권 분쟁 시 ‘임시처분’ 개념으로 소유권을 이전 못하도록 제한
🔹 압류
- 세금 체납, 형사 판결 등에 따라 국가기관(세무서, 법원 등)이 부동산을 강제로 묶는 행위
🔹 소유권이전청구권가등기
- 미래에 소유권이전청구권이 발생할 것을 보장하기 위한 사전 등기
- 실제로는 아직 소유권이 이전되지 않았지만, 향후 이전이 예정됨
⭐ 그 외 갑구에 포함될 수 있는 사항
| 항 목 | 설 명 |
| 경매개시결정등기 | 법원이 해당 부동산에 대해 경매를 개시한 사실을 기록 |
| 회생절차개시결정등기 | 채무자 기업에 회생절차가 개시되었음을 나타냄 |
| 파산선고등기 | 해당 부동산 소유자가 파산선고를 받았음을 의미 |
📌 갑구 권리 해석 시 유의할 점
| 항 목 | 해석 기준 |
| 말소기준권리 | 경매 시 기준이 되는 권리, 이후 권리는 원칙적으로 소멸 가능 |
| 말소 표시 | 말소된 등기는 실효성 없음 (권리 행사 불가) |
| 권리 순서 | 접수일 순으로 등기되며, 우선순위 판단 기준이 됨 |
| 소유자 확인 | 최종 소유자가 누구인지 반드시 확인 필요 |
을구 - 저당권 및 기타 권리 등
등기부 등본의 ‘을구’는 부동산의 소유권 외의 권리, 즉 용익권과 담보권, 그리고 기타 제한사항을 등기한 구역입니다.
✅ 을구에 들어가는 주요 권리
1. 저당권 / 근저당권
- 근저당권: 가장 흔하게 보이는 등기로, 대출을 위해 금융기관이 설정한 담보권
- ‘채권최고액’은 실제 대출금보다 큰 금액(통상 120~130%)으로 설정됨
- 부동산이 경매될 경우, 근저당권자가 우선변제권을 가짐
🔍 예시:
채권최고액: 120,000,000원
채권자: 국민은행
설정일: 2023.06.01
2. 전세권
- 전세계약이 등기된 경우, 임차인이 해당 부동산에 전세보증금을 담보로 거주할 수 있는 권리
- 전세권은 ‘물권’이므로 소유자가 바뀌어도 효력이 유지됨
3. 지상권
- 타인의 토지를 사용하여 건물·공작물 등을 설치할 수 있는 권리
- 주로 공장부지, 주차장 등에서 자주 설정됨
4. 지역권
- 특정 부동산(요역지)이 다른 부동산(승역지)의 일부를 통로 등으로 이용할 수 있는 권리
- 산길이나 농로에서 흔히 사용됨
5. 임차권등기
- 확정일자를 받은 임대차계약 외에도 임차인이 임차권 등기명령을 통해 자신의 보증금 보호를 위해 설정하는 권리
- 경매 시 우선변제권을 확보할 수 있음
6. 가등기된 담보권
- 소유권이전청구권 가등기 외에, 담보 목적의 가등기 역시 을구에 들어올 수 있음
⚠️ 을구 해석 시 주의할 사항
| 항 목 | 주 의 점 |
| 채권최고액 | 실제 대출금이 아님 – 통상 1.2~1.3배 설정 |
| 설정일 & 접수일 | 우선순위 판단의 기준 |
| 말소 여부 | ‘말소’ 표시는 이미 효력이 소멸된 권리 |
| 복수의 담보권 | 순위가 뒤일수록 위험 – 경매 시 후순위는 변제받지 못할 수도 있음 |
| 임차권 등기 여부 | 주택임대차 보호법상 우선변제권과 관련 있음 |
📑 요약 정리: 을구에 등재되는 권리
| 분 류 | 권 리 | 설 명 |
| 담보권 | 근저당권, 저당권 | 금융기관 대출 담보 설정 |
| 용익권 | 전세권, 지상권, 지역권 | 부동산을 이용할 수 있는 권리 |
| 기타 | 임차권, 가등기담보, 가압류 | 제3자의 권리 확보 수단 |
🔍 등기사항전부증명서 보는 순서
1️⃣ 표제부 → 2️⃣ 갑구 → 3️⃣ 을구 순서대로 확인합니다.
- 표제부: 주소, 면적 등 기초 정보 확인
- 갑구: 소유자, 소유권의 안정성(가압류, 압류 등 포함)
- 을구: 금융기관 채무 여부, 임차권, 담보권 등 제3자의 권리
⚠️ 등기사항전부증명서 확인 시 주의사항
| 주의사항 | 설 명 |
| 말소 여부 | '말소' 표시가 있는 권리는 효력이 없음 |
| 날짜 순 확인 | 최신 순으로 볼수록 현재 상태 파악에 유리 |
| 등기원인과 접수일 | 소유권 발생 시기 및 우선순위 판단 기준 |
| 공동담보 여부 | 다른 부동산과 함께 담보 설정된 경우 위험성 높음 |
| 대지권 여부 | 집합건물(오피스텔, 아파트)은 대지권 확인 필수 |
🧾 등기사항전부증명서 발급 방법
- 대법원 인터넷등기소에서 온라인 발급 가능
- 부동산 소재지 기준으로 지번 or 도로명 주소로 검색
- 수수료: 1통당 700원 (PDF로 열람 시 무료 열람도 가능)
✅ 마무리 정리
| 구분 | 주요 정보해석 | 핵심 |
| 표제부 | 주소, 면적, 구조 | 실제 현황과 일치 여부 |
| 갑구 | 소유자, 권리변동 | 말소기준권리, 가압류 여부 |
| 을구 | 저당권, 전세권 | 채무 존재 및 담보관계 파악 |
📌 등기사항전부증명서는 단순히 ‘소유자’만 확인하는 문서가 아닙니다. 권리분석과 안전한 거래를 위해 항목별 꼼꼼한 해석이 필수입니다. 부동산 계약 전 꼭 한 번 이상 확인하셔야 합니다.!
