근린생활시설 1종과 2종의 차이점, 허용 업종, 주의사항 등 총정리

용도구분 · 허용업종 · 용도변경까지 한 번에 정리

부동산 계약, 상가 임대, 창업 준비를 하다 보면 반드시 등장하는 용어가 바로 근린생활시설입니다.
특히 근린생활시설 1종과 2종의 차이점을 정확히 이해하지 못하면,
👉 영업 불가,
👉 용도변경 불허,
👉 불법 영업 리스크로 이어질 수 있습니다.

 

이번 포스팅에서는
근린생활시설 1종과 2종의 개념부터 차이점, 허용 업종, 실무 주의사항까지 살펴보겠습니다.

1️⃣ 근린생활시설이란?

 

근린생활시설이란
👉 주민의 일상생활에 직접적으로 필요한 시설을 말합니다.

 

주거지역 인근 또는 주거지 내부에 위치하며,
생활 편의·교육·의료·소규모 상업 활동을 위한 공간입니다.

건축법상 근린생활시설은 다음 두 가지로 구분됩니다.

• 제1종 근린생활시설
• 제2종 근린생활시설

2️⃣ 제1종 근린생활시설의 특징

✔ 제1종 근린생활시설이란?

주거환경에 영향이 거의 없는 생활 밀착형 시설입니다.

✔ 핵심 특징

• 소음·냄새·진동 거의 없음
• 소규모 영업 위주
• 주거지역 내 허용 폭이 가장 넓음

✔ 대표적인 제1종 근린생활시설 업종

• 편의점, 슈퍼마켓
• 미용실, 세탁소
• 의원, 치과, 한의원
• 소규모 학원, 독서실
• 동사무소, 파출소

👉 아파트 1층 상가에서 가장 흔히 볼 수 있는 업종이 바로 제1종입니다.

 

근린생활시설? 개념, 구분기준, 규제사항 등 핵심정리 [1종, 2종 범위]

 

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3️⃣ 제2종 근린생활시설의 특징

✔ 제2종 근린생활시설이란?

영업성과 집객력이 상대적으로 큰 상업 성격의 시설입니다.

✔ 핵심 특징

• 소음·냄새 발생 가능
• 이용객 밀집 가능
• 주거지역에서는 제한적으로 허용

✔ 대표적인 제2종 근린생활시설 업종

• 일반음식점, 카페
• 노래연습장, PC방
• 체력단련장
• 대형 학원
• 안마시술소

👉 같은 근린생활시설이라도 제2종은 규제가 훨씬 많습니다.

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4️⃣ 근린생활시설 1종과 2종 차이점 비교표

구분	제1종 근린생활시설	제2종 근린생활시설
기본 성격	생활 필수 시설	상업·영업 시설
소음·냄새	거의 없음	발생 가능
규모	소규모	중·대규모 가능
주거지역 허용	대부분 허용	일부 제한
대표 업종	편의점·의원	음식점·카페·PC방
민원 가능성	낮음	상대적으로 높음

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5️⃣ 용도지역별 허용 여부 핵심 정리

많은 분들이 착각하는 부분이 바로 **“근린생활시설이면 어디든 가능하다”**는 생각입니다.

❌ 사실이 아닙니다.

✔ 용도지역에 따른 차이

• 일반주거지역
  • 제1종: 대부분 가능
  • 제2종: 업종별 제한
• 준주거지역
  • 제1종·제2종 대부분 가능
• 상업지역
  • 제1종·제2종 모두 가능

👉 특히 노래연습장·PC방·체력단련장은
지자체 조례와 지구단위계획을 반드시 확인해야 합니다.

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6️⃣ 용도변경 시 반드시 확인할 사항

✔ 제1종 ↔ 제2종 변경 시 체크리스트

• 건축물대장 현재 용도
• 해당 지역 용도지역
• 지자체 조례 제한 여부
• 주차장 확보 기준
• 소방·위생·환경 규정
• 집합건물 관리규약

⚠️ 무단 업종 변경은 불법이며,
영업정지·과태료·원상복구 명령까지 받을 수 있습니다.

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7️⃣ 실무에서 가장 많이 묻는 질문

Q. 카페는 1종인가요, 2종인가요?

👉 제2종 근린생활시설입니다.

Q. 미용실은?

👉 제1종 근린생활시설

Q. 일반음식점이 주거지역에서 가능한가요?

👉 가능한 경우도 있지만,
지역·면적·조례에 따라 불가한 곳도 많습니다.

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8️⃣ 정리 요약 

• 근린생활시설 1종은 생활 필수·저소음 업종
• 근린생활시설 2종은 영업성·집객형 업종
• 주거지역에서는 1종이 유리, 2종은 제한 많음
• 계약 전 건축물대장 + 용도지역 + 조례 필수 확인